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Trabajaban para el Estado y ahora construyen casas de lujo low cost: cómo son
B3, un emprendimiento formado por ex TECHO y funcionarios de Vivienda, construye casas modulares premium y low cost; ahora apuntan a los créditos
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Buenas, bonitas, baratas. Esa es la máxima del emprendimiento social B3, tan importante que le da su nombre. El objetivo es clarísimo: construir casas con diseño y material de calidad a precios bajos. Pero, ¿para quién? Para todos. La startup argentina, formada hace poco más de un año por cinco socios, construye casas modulares en seco, con diseños que se personalizan según las circunstancias y necesidades, y luego se completan de forma rápida y barata, llave en mano.
El negocio tiene una “pata” de clientes con mediano y alto poder adquisitivo y otra con un enfoque social. Si bien todas las operaciones tienen un retorno, las ventas premium traccionan los ingresos e impulsaron un crecimiento vertiginoso en muy pocos meses. “No damos abasto”, se entusiasma Eduardo Serantes, ingeniero industrial y uno de los socios de esta empresa social del conurbano bonaerense.
Quienes forman B3 vienen todos del mundo del impacto social. Cuatro son ex directivos de la organización social TECHO, tres fueron funcionarios públicos y tres tienen estudios de posgrado. Gonzalo Campos es arquitecto de la UBA, Eduardo Serantes, ingeniero de la Universidad Austral, Ignacio Campos, piloto comercial de avión, Maria Esquivel, diseñadora industrial de la UBA y Milagro Pereyra Iraola, psicóloga. Manuel Costa, formado en finanzas en Loughborough University (Reino Unido) y Duke University, es el inversor inicial y asesor especializado en inclusión financiera. Además, cuentan con el apoyo de Njambre, una incubadora de empresas que asesora, financia e impulsa el surgimiento y la escala de empresas con fin social. Desde Njambre participa directamente en el proyecto Pereyra Iraola, a la vez socia de B3 y directora ejecutiva de la incubadora. El proyecto, cuenta Serantes, no fue concebido originalmente como emprendimiento: “Arrancamos a principios del año pasado construyendo casas del tipo social. La mayoría tenía otros trabajos, hacíamos otras cosas. Pero en mayo nos encargaron una vivienda más premium, nos fue muy bien y eso generó una demanda enorme. Con el correr de los meses abrimos dos líneas de negocios usando la misma tecnología. Este año dijimos ‘acá hay demanda, anticipémonos al crecimiento y hagámoslo bien’”. Hoy, llevan construidas tres viviendas sociales y tres de la línea más exclusiva, están trabajando en otros dos proyectos en paralelo y en agosto comenzarán con dos adicionales. Las obras se emplazan en los dos extremos de la pirámide social: barrios populares o countries y clubes de campo. Han realizado desde una vivienda austera para una madre y su hija en Zárate, con 20 m², hasta una casa de 150 m².
El proceso es extremadamente rápido. Tiene cierto nivel de prefabricación pero son diseños específicos para cada cliente. “Nos sentamos y diseñamos cada planta con cuidado, con materiales y terminaciones personalizadas. Nos adaptamos a los terrenos, a la tipología de la familia, al presupuesto. Diseñamos soluciones a medida”, explica Serantes. Las viviendas se construyen ensamblando piezas modulares con wood frame, “como piezas de LEGO”. Además, realizan la instalación y seguridad eléctrica, el sistema de aislación, las conexiones, etc. El diseño contempla, también, la posibilidad de eventualmente ampliar la vivienda. Si en un futuro el dueño quisiera agrandar o reemplazar los materiales (por ejemplo construir con ladrillo), es sumamente simple hacerlo. “Podés desarmar fácilmente y no tenés que estar rompiendo”. La entrega, por su parte, es absolutamente llave en mano. En el caso de la tipología low cost, calculan un costo de US$250 por metro cuadrado, aunque cotizan todo en pesos. “En junio construimos una de 42 m² por $1.175.000″. Para las premium, el precio oscila entre los US$400 y US$500 por metro cuadrado. La diferencia está obviamente en el tamaño, las terminaciones, las aberturas, el revestimiento exterior, el piso y demás. Todo es a pedido y preferencia del cliente. Serantes lo define como “un juego entre lo prefabricado y el diseño”. Estima que por el momento construyen 200 m² mensuales de llave en mano, y afirma que proyectan poder llevar a cabo unos cuatro proyectos en paralelo. Teniendo en cuenta los proyectos asignados para agosto, creen poder terminar tres obras en un mes y medio.
“Queremos ser una empresa social, tenemos una mirada social y queremos atender una problemática y una necesidad concreta. A la vez, encontramos la manera de solventar los bajos márgenes de un nicho con la posibilidad de hacer negocios muy rentables en el otro”, resume Serantes. “Nuestra lógica es que esto sea sostenible y escalable”.
Si bien el doble foco y los altos niveles de eficiencia económica y de tiempo son llamativos, lo cierto es que la construcción modular no es una novedad. “No inventamos nada. Tomamos lo que se está haciendo afuera, lo adaptamos a la lógica, los materiales y los costos locales y así innovamos”. Sin embargo, Serantes afirma que “no tenemos competidores directos. En Argentina sí se hace mucho lo que se denomina ‘obra gris’”, explica. La denominada obra gris supone la instalación de una estructura modular pero sin las instalaciones u obras que la hacen habitables. “Nadie lo hace llave en mano”. Por otro lado, “en el segmento premium podríamos llegar a competir con los containers, muy de moda, o con el steel frame. Pero en términos de metros cuadrados es más caro y en el caso del container hay menos posibilidad de diseñar o personalizar”. Además asegura que reducen los costos habituales a la mitad.
El ahorro se explica por el conocimiento de los socios en el rubro de la vivienda social. Serantes fue el fundador y luego gerenció durante cuatro años la fábrica social de TECHO, por lo que conoce de primera mano los detalles de la fabricación modular; proveedores, precios, diseños, ventajas y desventajas. Costa, por su parte, fue director regional de TECHO para el Cono Sur. Ignacio Campos ocupó el cargo de coordinador de trabajo territorial dentro de la organización, Gonzalo fue director nacional del área técnica y Esquivel se desmpeñó como jefa de construcciones. “Confiamos mucho en nuestro expertise. Tenemos mucha experiencia acumulada desde el sector social y público; llegamos a un asentamiento y entendemos perfectamente en donde estamos parados, entendemos los códigos. Podrían aparecer competidores ya que las barreras de entrada son muy bajas, pero difícilmente igualen nuestros precios”. La mayoría de los materiales, explica, se elaboran en la fábrica social de TECHO, por lo que así también se contribuye con la producción a escala de la ONG. Además, cuentan con ventaja por el profundo conocimiento de la estructura de proveedores en un mercado tan atomizado como el de la construcción.
El efecto de derrame positivo también se traslada en materia ambiental. Los pilotes que sirven de fundaciones se rellenan con PET (plástico) reciclado. “Técnicamente son ideales: tienen una durabilidad casi infinita, no se humedecen, son extremadamente duros y de paso reciclamos basura”, enumera el ingeniero. En el caso de las viviendas elevadas sobre el suelo, la placa de aislación se elabora con Tetrapak reciclado, un material sumamente eficiente.
Que vengan los créditos
La falta de crédito y de acceso a la tierra, mucho más que la construcción material, son el meollo del asunto en lo que respecta a la política de vivienda social. Serantes coincide, y por ese motivo es que B3 está incursionando en la posibilidad de sostener un sistema de otorgamiento de créditos propios para el año que viene. De hecho, trabajan conjuntamente con una organización llamada Sumatoria, la cual se focaliza en otorgar créditos sociales a organizaciones sin fines de lucro, cooperativas, entidades intermedia y demás. “La lógica fue ‘ustedes son buenos dando un crédito social, nosotros somos buenos proveyendo un bien social. Den el préstamo y nosotros la casa”, resume Serantes. El sistema, para asegurar mejores índices de cobrabilidad, incluye a entidades intermedias. Es decir, Sumatoria da un crédito a una organización territorial, por ejemplo. Dicha organización tiene presencia y conocimiento territorial como para hacer un mejor análisis crediticio y un seguimiento más cercano. “Esta triangulación difícilmente sea escalable, pero sí nos ayuda a entender cómo funciona un esquema crediticio”, reconoce Serantes. Agrega que durante este año, B3 continuará con estos proyectos piloto, pero que tienen en mente incursionar en el otorgamiento de créditos el año que viene. “Lo ideal es que el crédito sea de un banco para la persona que compra el producto. No debería venir del que vende vivienda, sino de los bancos o los bancos hipotecarios”, reconoce. “Pero es muy necesario”.
La necesidad social es el sentido de ser de B3, uno más de los actores en la batalla contra uno de los problemas acuciantes en la Argentina como es el déficit habitacional. Millones de argentinos esperan soluciones de vivienda. Hay, sin embargo, una condición inescapable: sin buena voluntad no se puede, pero con buena voluntad no alcanza. Y allí es donde ingresa el emprendimiento social como actor. Salud financiera, sostenimiento de largo plazo, eficiencia, crédito y repago. Conceptos propios de la lógica privada y a pesar de ello indispensables para asegurar soluciones públicas efectivas. Empresas como B3 existen para probarlo.
