Claves para que no te embarguen tu casa

A raíz de la pérdida de puestos de trabajo que se generó en medio de la pandemia de coronavirus, el trámite que le asegura a una familia no perder la casa ante un problema económico grave volvió a cobrar importancia. El régimen de Protección de la Vivienda Familiar está contenido en el Código Civil y Comercial de la Nación de 2015 y antes se lo conocía como “bien de familia”. El próximo sábado 28, quienes residen en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) tendrán la oportunidad de realizar la operación con un escribano y de forma gratuita.

¿Para qué sirve el régimen?

Según explica a LA NACION Ricardo Blanco Lara, Prosecretario del Colegio de Escribanos porteño, el fin es proteger cualquier vivienda y blindarla de posibles deudas del titular del inmueble o de sus beneficiarios, a partir de la afectación. Un dato importante es que el trámite no cubre deudas anteriores ni las que se generan por expensas, tasas, impuestos que afecten a la casa, créditos hipotecarios u otras garantías, construcción o mejoras u obligaciones alimentarias a favor de menores.

Además, los escribanos Martín Gutman y Garbiel Burgueño agregan: “El principio jurídico de ‘primero en el tiempo mejor en el derecho’ se aplica notablemente al instituto de la protección de vivienda. Por ejemplo, si yo tengo un accidente en el que soy culpable y la afectación al régimen de bien de familia fue posterior, soy susceptible de ser embargado. Si ese accidente ocurriese con posterioridad a la afectación, no podrán trabar una medida cautelar sobre mi vivienda”.

Preguntas y respuestas claves

1. ¿Quiénes pueden solicitar la protección de una vivienda?

Los beneficiarios de la afectación pueden ser: el propietario del inmueble, los ascendientes, descendientes o el cónyuge del afectante, que no tienen la obligación de convivir en la vivienda. En caso de que sean otros parientes, hasta el tercer grado (hermanos, tíos), al menos uno de ellos debe convivir con el titular.

Blanco Lara remarca un aspecto importante: “No se debe confundir este régimen con una sucesión. La afectación no da derechos hereditarios a quienes no los tienen. El inmueble afectado igual debe entrar en sucesión, pero protege a los herederos de las deudas que pudieran tener a la muerte del titular”.

2. Si vivo solo y no tengo beneficiarios, ¿puedo hacer el trámite?

Sí, el titular que no tiene beneficiarios para designar puede afectar su vivienda, según lo estipula el Código Civil y Comercial de 2015.

3. ¿Se puede inscribir más de un inmueble?

No, solo puede afectarse uno. “Si alguien tiene más de una propiedad debe optar por alguna de ellas. Si no lo hace, se considera afectada la primera y la otra, no”, indica Blanco Lara.

4. ¿Cómo se hace el trámite?

Para inscribir un inmueble al régimen se debe firmar el documento de afectación. Puede hacerse mediante la intervención de un escribano, que deberá autorizar la escritura y luego inscribirla en el registro o mediante un acta administrativa en los registros de la propiedad que pertenezcan a la jurisdicción del inmueble. “También puede disponerla un juez en caso de divorcio para el cónyuge que se quede a cargo de los hijos menores o incapaces”, explica el especialista.

El próximo sábado 28 , el Colegio de Escribanos porteños realizará actos de protección de la vivienda por escritura totalmente gratuitos, durante una jornada organizada en conjunto con la Facultad de Ciencias Económicas de la UBA y el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Se llevará a cabo entre las 10 y las 13 en la sede de la facultad, ubicada en Uriburu 763, casi esquina avenida Córdoba, y será en el marco del 11° año consecutivo de la campaña de asesoramiento gratuito y orientación a la comunidad “Cuidá lo tuyo”.

“El objetivo es concientizar que la orientación profesional de un escribano previene conflictos a futuro. En esta oportunidad, redoblamos el esfuerzo, para que las familias puedan proteger su bien más valorado, que es la vivienda”, manifiesta el presidente del Colegio de Escribanos, Carlos Allende. “La pandemia nos afectó a todos y este acto sin costo es un aporte que le hacemos a la sociedad”, agrega.

Debido a la pandemia de coronavirus, para participar hay que sacar un turno en el sitio web de la campaña de responsabilidad social del Colegio. Allí se podrá elegir el horario deseado, con el objetivo de evitar concentraciones de gente. En esta oportunidad, se hará solo para residentes en la Ciudad de Buenos Aires.

5. ¿Cuánto cuesta?

“Si se hace personalmente ante el Registro de la Propiedad Inmueble, el trámite es gratuito”, indica Gutman. Por otro lado, al hacerlo por escritura pública con intervención de un escribano, se debe abonar el 1% de la valuación fiscal más los costos fijos de fojas y aportes. Se trata de aproximadamente $2000.

6. ¿Qué documentos se solicitan para realizar el trámite?

El titular de dominio debe presentarse con la siguiente documentación original y en fotocopia:

• DNI del o los titulares de dominio.
• Si se designa beneficiario, acreditar el vínculo con el titular (libreta, acta de matrimonio o partidas de nacimiento).
• Si el actual estado civil es distinto al que consta en el título de dominio, se debe presentar la constancia que así lo acredita.
• Testimonios de dominio inscriptos (escritura, declaratoria de herederos, adjudicación, subasta).

7. ¿Se puede desafectar la protección de la vivienda?

Sí, es un trámite que se puede realizar en sede notarial y también en la jornada especial que realizará el Colegio de Escribanos porteño. Para ello, el titular de dominio y su cónyuge -en caso de ser casado- o su conviviente -si existe unión convivencial inscripta- deben presentar la siguiente documentación original y en fotocopia:

• DNI del titular y cónyuge o conviviente inscripto.
• Acta administrativa o testimonio notarial de afectación.
• Acreditación del estado civil, solo en los casos en que éste hubiera sido modificado con posterioridad al título de dominio.

Para que un bien afectado al régimen de protección de la vivienda pueda ser vendido, debe ser desafectado antes o en el momento en que se realiza la escritura de venta. Si el titular de dominio está casado o vive en unión convivencial inscripta, se pide la conformidad de la persona.

8. ¿Se puede afectar el inmueble si está hipotecado?

Según explican desde el Colegio de Escribanos, la existencia de hipotecas sobre el inmueble no impide su protección. En este caso, no es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario ni decir expresamente en la escritura que el beneficio de la vivienda familiar no es oponible a la hipoteca que el inmueble ya tiene.

Por último, Burgueño señala que es importante tener en cuenta que una propiedad afectada al Régimen de Vivienda no es aceptada como garantía para un contrato de locación.