Zona norte: el dato que revela que los alquileres subieron casi el doble que en CABA

El aumento en los precios de los alquileres ofrecidos en marzo en GBA norte fue de 2,5%, lo que representa un incremento del doble que en CABA, que registró un aumento de 1,3% en los valores de alquiler en el mismo mes, según el último informe realizado por Zonaprop. Con estos números, el incremento acumulado en el primer trimestre del año en GBA norte es de 28,7%.

Aunque el aumento en los precios fue del doble que en CABA, se observa una desaceleración en los valores de alquiler del primer trimestre del año, ya que en febrero fue de 8,3% y en marzo de 2,5%. Además, se posiciona muy por debajo del registrado el último trimestre de 2023 (49,1%).

En cuanto a los valores de las unidades en oferta, un departamento de dos ambientes en GBA norte tiene un valor de $372.792 mensuales, mientras que uno de tres ambientes se alquila por $564.291 mensuales.

Nordelta continúa posicionado como el barrio con la oferta más cara del mercado, con un valor de $490.685 mensuales. Le siguen Vicente López, por $482.956 por mes y Rincón de Milberg en $467.702 mensuales. Por otro lado, José León Suárez, San Miguel, Pilar presentan los precios más bajos, $232.419 mensuales, $260.661 mensuales y $289.331 por mes, respectivamente.

Rentabilidad en zona norte

Un dato importante a tener en cuenta es que la rentabilidad subió, a diferencia del mes anterior, que se había registrado una baja. En GBA norte, la relación alquiler/precio se posicionó en marzo en 3,77% anual (en febrero fue 3,65% y en enero se ubicó en 3,82%), es decir, que se necesitan 26,5 años de alquiler para conseguir recuperar la inversión de compra, un 14% menos al de hace un año atrás.

Belén de Escobar se ubica como la mejor localidad en materia de rentabilidad con un retorno bruto de 5%. Le siguen Pilar y Manuel Alberti, con un retorno bruto de 4,9% cada uno, mientras que La Lucila y Vicente López son los que menor retorno bruto registran, con un 3,4% y un 3,6%, respectivamente.

Las zonas más caras bajan sus precios

Los barrios que defendían los precios más caros comenzaron a bajarlos, porque al haber mayor oferta el inquilino tiene la opción de migrar a otros barrios similares pero que tienen valores de alquiler más bajos: la fuerte competitividad del mercado genera la posibilidad de negociación entre las partes.

“El año pasado, había personas que alquilaban sin mirar el departamento porque la oferta era muy baja y aceptaban lo poco que había porque no tenían dónde ir a vivir. Pero ahora si el inquilino no está conforme con el inmueble, puede encontrar otro rápidamente”, explica Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, y sostiene que los locadores tuvieron que empezar a disminuir sus exigencias porque “ya se están empezando a ver inmuebles vacíos ya que no se alquilan”.

A partir de estos fenómenos que surgen con el fin de la normativa, de acuerdo a los datos proporcionados por el informe de la plataforma inmobiliaria, se observa que Vicente López registró la mayor caída en los importes de sus inmuebles en alquiler, un 7.53% en marzo con respecto al mes anterior: en febrero un departamento de dos ambientes se alquilaba en promedio por $522.285, mientras que en el tercer mes del año lo hizo por $482.956. En este caso, esta disminución también pudo verse en el período anterior, cuando la suma de enero era de $573.019 (un 8,85% más alta que al mes siguiente).

Por su parte, en Nordelta durante febrero una unidad de dos ambientes en promedio se alquilaba por $528.554, en marzo lo hizo por $490.685. Estos datos reflejan una caída en los valores de renta del 7,16%. Un dato similar al de Olivos, donde la baja fue del 6,47%: en este caso, un inmueble se comercializaba por $485.694 en febrero, y en marzo lo hizo por $454.248.

Zona oeste y sur

Por otro lado, GBA oeste-sur también continúa con una desaceleración en los aumentos de los precios de alquiler. El incremento mensual de marzo fue de 4%, acumulando un aumento del 28,4% en el primer trimestre de 2024 (enero 13,8%, febrero 8,5%), notablemente menor al del último trimestre del año anterior (47,8%).

El precio del alquiler en la zona oeste-sur es de $267.105 por mes para un departamento de dos ambientes, mientras que uno de tres ambientes alcanza los $ 362.765 mensuales.

Al comparar y rankear los valores del mercado, Avellaneda encabeza la lista de barrios con mayor precio, con un valor de $305.358 mensuales, le siguen Ciudadela ($301.645 mensuales) y Wilde ($296.734 mensuales). Por el contrario, los alquileres más económicos se encuentran en Burzaco ($175.783 mensuales), Merlo ($200.659 mensuales) y Moreno ($214.140 mensuales).

En cuanto a la rentabilidad, en la zona oeste-sur la relación alquiler/precio sube levemente y se ubica en 3,71% anual, es decir, se necesitan 26,9 años de alquiler para repagar la inversión de compra; un 14% menos que un año atrás.