¿Bajan los alquileres?: se desacelera el precio de las publicaciones y en marzo se registró el menor aumento en 5 años

En medio de un mercado inmobiliario cambiante en el que los propietarios volvieron a volcar sus departamentos al alquiler tradicional, luego de la derogación de la ley de alquileres -el 29 de diciembre con la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por Javier, que actualmente está en discusión en el Congreso-, los precios se desaceleraron por segundo mes consecutivo.

En apenas dos meses, las plataformas y las inmobiliarias observaron cómo la oferta de alquileres aumentó y los valores de los departamentos comercializados disminuyeron de manera abrupta entre enero y marzo de este año: en marzo el incremento en el precio promedio del alquiler fue del 1,3%, la menor suba mensual desde enero de 2019, pero esta tendencia a la baja se ve desde febrero, cuando el crecimiento con respecto al mes anterior fue del 2.9%, muy por debajo de la inflación (13,2% tomando los datos de febrero). En contraste, en enero y diciembre que venían aumentando un 21% y un 18,6%, respectivamente, según el último reporte de Zonaprop.

Con un 1,3%, el mes de marzo registra el menor aumento mensual desde el año 2019

Las nuevas publicaciones de alquiler con respecto al aumento en el tercer mes del año, acumula una suba del precio de 261,7% en los últimos 12 meses, lo que representa que avanzan por debajo de los datos de la inflación, que fue del 276,2% en febrero de 2024 (el último dato revelado), y por encima del ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), que es del 196,7% para los contratos que se actualicen en abril de este año.

En cuanto al aumento registrado en la oferta, desde fines de 2022 en CABA se experimentaba una disminución constante, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023 con 4700 publicaciones. Sin embargo, la derogación de la normativa llevó a una variación acumulada en la oferta durante el primer trimestre del 125%, con más de 12.000 departamentos publicados actualmente en la plataforma. “Luego de tocar pisos históricos en febrero de 2023, se registran nuevos aumentos de la oferta de departamentos en alquiler, especialmente a partir de diciembre de 2023″, relata Leandro Molina, director de Zonaprop.

¿Cómo puede explicarse este fenómeno?

Desde la entrada en vigencia del DNU, los contratos volvieron a estar regidos bajo el Código Civil y Comercial y se firman bajo acuerdo libre entre las partes sobre los puntos más importantes de los contratos: el tiempo de duración, el precio, los ajustes y su frecuencia, la moneda de pago, la garantía a presentar, entre otros. Por lo que, los propietarios que optaban por vender -aún en un sector con precios desmoronados- o mantenían sus departamentos vacíos porque la actualización una vez al año que exigía la ley dejaba los contratos desactualizados en un contexto de alta inflación, ahora están volviendo al mercado locativo fuertemente. Ley de oferta y demanda: a mayor oferta, bajan los precios y el mercado se vuelve más competitivos.

Respecto a la rentabilidad, volvió a retroceder en marzo. La relación alquiler/precio se ubica en 4,67% anual. El motivo del retroceso es debido a la desaceleración del incremento de precio del alquiler. Hoy se necesitan 21,4 años de alquiler para recuperar la inversión, 4,2% menos de lo requerido un año atrás. “Balvanera y Paternal se mantienen como los mejores barrios para inversores que buscan renta, con un retorno promedio de 5,7% y 5,6%, respectivamente. Mientras que Palermo (4%) y Belgrano (4,1%) son los que menor rentabilidad generan”, afirma Molina.

¿Qué pasa con los salarios y los ajustes de abril?

Con la aceleración inflacionaria y la licuación de salarios cada vez se vuelve más difícil alquilar, los salarios perdieron solo en el primer bimestre de la administración de Javier Milei un 17,9% de poder adquisitivo. Los expertos recomiendan acordar actualizaciones en los nuevos contratos que se ajusten al presupuesto de los inquilinos, garantizando así el cumplimiento puntual del acuerdo y evitando posibles problemas a lo largo de su vigencia.

A pesar de ello, los ajustes de los alquileres continuaron subiendo en los contratos ya cerrados y en abril quienes tienen el ajuste ese mes sufrirán un aumento récord: el precio de los alquileres de los contratos de locación que fueron firmados bajo la ley a principio de abril del 2022 como los que lo hicieron en el mismo mes del 2023, registrarán un aumento interanual de casi el 200% (196,7% al 1 de abril), según la última actualización del Índice de Contratos de Locación (ICL). Es decir, que si un locatario estaba pagando un alquiler de $100.000, a partir de abril con el ajuste deberá abonar $296.703, mientras que el que paga $200.000 pasará a abonar $593.407 por mes.

Cuánto cuesta alquilar en la ciudad de Buenos Aires

En números concretos, el promedio del alquiler de un monoambiente se ubica en marzo en los $365.546 mensuales, mientras que un dos ambientes cuesta $422.502 y uno de tres $567.747 por mes. Si se comparan estos precios con los de febrero, el alquiler en promedio de un monoambiente, un departamento de dos ambientes y uno de tres ambientes costaba $354.568, $416.991 y $568.314, respectivamente. El aumento es muy bajo de un mes a otro, a diferencia de lo que sucedió hasta enero con grandes saltos mensuales.

En cuanto a los precios en cada barrio de la Ciudad, Palermo continúa liderando como el más caros para alquilar un departamento de dos ambientes, con un valor de $497.645 mensuales. A este, le siguen Núñez, con $476.741 por mes, y Belgrano, con un valor promedio de $471.623 mensual. Por el lado contrario, La Boca se presenta como el barrio más accesible con un valor medio de $321.253.

Por otro lado, Paternal y Mataderos son los barrios con mayor aumento interanual, con una suba del 324,6% y 318.4%, respectivamente. Mientras que Villa Ortúzar (209.3%) y Parque Avellaneda (209.9%) son los de menor.

Barrio por barrio, estos son los valores para alquilar un dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires según el registro del mes de marzo:

• Palermo: $497.645
• Núñez: $476.741
• Belgrano: $471.623
• Recoleta: $467.420
• Colegiales: $463.342
• Chacarita: $458.679
• Coghlan: $456.568
• Retiro: $449.612
• Villa Urquiza: $445.035
• Paternal: $442.117
• Parque Chas: $441.824
• Saavedra: $439.972
• Villa Crespo: $435.687
• Villa Pueyrredón: $428.665
• Villa Ortuzar: $422.361
• Almagro: $415.760
• Agronomía: $414.124
• Caballito: $406.233
• San Telmo: $401.990
• Villa Devoto: $394.019
• Boedo: $392.908
• San Nicolás: $387.893
• Villa Luro: $384.922
• Villa del Parque: $383.579
• Balvanera: $382.864
• Vélez Sarsfield: $381.026
• Parque Chacabuco: $378.654
• Monserrat: $377.512
• Constitución: $376.575
• San Cristóbal: $375.790
• Santa Rita: $372.852
• Flores: $363.784
• Monte Castro: $361.458
• Barracas: $359.202
• Villa General Mitre: $358.508
• Parque Patricios: $351.043
• Floresta: $346.245