Casonas y dúplex dominan la escena

Con una población de más de 40.000 habitantes, José Mármol en el partido de Almirante Brown, en la zona sur del Gran Buenos Aires, es un lugar muy agradable para vivir, con calles empedradas y arboladas, rodeadas de plazas. Esta localidad tiene la zona más antigua y pintoresca denominada Barrio Inglés, que cuenta con numerosas casonas de principio de siglo XX, entre las avenidas Amenedo y Bynnon, y Grandville y Erezcano. En este punto se entrelazan chalets clásicos con techo de tejas y dúplex nuevos.

Los inmuebles son en su mayoría viviendas unifamiliares tipo chalet. Últimamente se han construido edificios en PH de cuatro pisos siendo muy acotado estas construcciones, dado que las normas municipales solamente permiten planta baja y tres pisos de 12,50 metros como máximo. Es decir que no deben superar la altura de las copas de los árboles. Hay muy pocos edificios y éstos se desarrollan de 6 a 20 departamentos. Aunque hay muchos dúplex. El target es de clase media y alta.

"Es una zona de casas antiguas, de estilo, la mayoría recicladas. Algunos de los edificios que se construyen lo hacen para inversión", expresó María Marta De Bernardis, titular de Marita, de Bernardis Propiedades.

En cuanto al valor de la tierra para construcción oscila entre los 100 y 270 dólares el m2. Las unidades usadas que datan de 30 o 40 años están en el orden de los 400 y 600 dólares el m2, según la ubicación. Y las nuevas se cotizan entre los 1000 y 2100 dólares el m2 construido. Las viviendas usadas tomando como ejemplo un chalet estilo inglés de cuatro dormitorios, dos baños, garaje, cocina comedor de 40 años, el precio está entre los 900 y 1200 dólares el m2, aproximadamente.

"En la actualidad existe poca demanda para la compra de viviendas; en cuanto a los alquileres sí hay altísima búsqueda, especialmente en aquellos departamentos con cochera y de dos dormitorios como mínimo, cuyos precios oscilan entre los 3000 y 4500 pesos promedio", expresó Jorge Espeche, titular de la firma Tur&Espeche Propiedades.

Mientras, Marcela Dix, titular de Dix Marcello Propiedades, comentó: "Una casa de dos dormitorios con fondo y garaje se alquila, aproximadamente, entre 4500 y 5000 pesos, según su estado y en una buena ubicación, como puede ser cerca de la estación del ferrocarril, en la avenida Bynnon y Thorne. En zonas más alejadas del centro, los valores pueden bajar a 3000 o 3500 pesos. Un departamento de un dormitorio, en una buena ubicación, se alquila entre 3500 y 4000 pesos más expensas de unos 500 pesos. Si es de dos dormitorios se puede incrementar a 4500 pesos, según la ubicación".

Las dificultades del mercado

Sobre el mercado inmobiliario, Dix agregó: "Está muy estancado. No se diferencia de la situación que se vive en todo el país. El futuro podría mejorar si baja el dólar o si se realizan algunos cambios en el rumbo económico, como por ejemplo que haya una apertura en los créditos hipotecarios. La mayoría de las operaciones que se realizan varían entre los 100.000 y 150.000 dólares, aunque no son muchas las que se concretan. Mientras que sí hay una importante demanda de alquileres", amplió Dix. Y De Bernardis continuó: "Hasta la implementación del cepo cambiario, el mercado era redituable y dinámico. Desde entonces está totalmente fluctuante e inestable". En virtud de existir en la zona pocas unidades en propiedad horizontal, las expensas son bajas y están en la brecha entre los 300 y 800 pesos como máximo. Esta localidad tiene muy buena accesibilidad a través del ferrocarril General Roca con diésel y el eléctrico, combis, seis líneas de colectivos y remises, entre otros, lo que le permite conectarse en muy poco tiempo con la Capital Federal.

El público de este lugar está muy arraigado. "La mayoría no se muda, salvo por temas laborales. Hay gente de muchos años que no cambia la zona por nada del mundo. Aquí casi todos se conocen y hay mucha camaradería. Mucha gente de otras zonas viene a radicar a José Mármol por su tranquilidad y los espacios verdes que tiene", explicó Dix.

De Bernardis acotó: "Es un barrio de familias antiguas y arraigadas, muy parecido en su idiosincrasia a Adrogué".

"Sólo existe una pequeña zona comercial. No hay bancos ni grandes hipermercados. Y uno de los puntos fundamentales para destacar es que se trata de una localidad alta, para nada inundable y cuenta con todas sus calles pavimentadas o –en algunos casos– adoquinadas y con todos los servicios", concluyó Espeche.

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