Comprar departamentos en UVA desde el pozo: la nueva estrategia para captar a la clase media

Los primeros brotes verdes asoman en el mercado inmobiliario. En los próximos días se lanzarán dos proyectos destinados a la clase media, la gran ganadora con la irrupción del crédito. Uno de ellos es IN Lope de Vega, un emprendimiento de US$ 60 millones de inversión ubicado en Lope de Vega y Juan B. Justo, en un predio en donde funcionaba la planta de Aurorita.

“El metro cuadrado cotiza desde 2170 Uva. Teniendo en cuenta que el valor de esa unidad es hoy de $ 19,68 y asumiendo un dólar a 18,00, el m2 en dólares cotiza desde U$S 2380/m2”, explica Alejandro Reyser, socio de Red, Real Estate Developers, la empresa que lo desarrolla. No es necesario tener el crédito para entrar al proyecto ya que se puede ingresar pagando solo un 5% al momento de la firma del Boleto de Compraventa.

“De cualquier manera, como muchos de los compradores piensan pagar entre el 40 y el 60% del precio contra la entrega del departamento, están haciendo ahora la precalificación con los bancos para estar tranquilos de que, si mantienen su misma condición económica y financiera, el banco les va a otorgar el préstamo que son líneas en UVAs a 20 y 30 años”, agregó.

Otro emprendimiento que en pocos días abrirá su showroom es Prima. En este caso la inversión será de US$ 50 millones, estará ubicado en Caballito y se venderá a un promedio de 2400 Uva por metro cuadrado –equivalente a $ 46.800-.

“Los anticipos son mínimos, de entre 10 y 20 por ciento que se financian en cuotas en Uva sin interés hasta la entrega prevista en julio de 2019. Para saldar el restante 70 u 80 por ciento se puede aplicar crédito hipotecario”, detalla Sebastián Sommer, CEO de CasasArg, la empresa fundada por el private equity Tayron Capital para administrar inversiones en desarrollos residenciales con foco en la clase media. De hecho Prima se construye con recursos del fondo de inversión Allaria residencial CasasArg constituido para captar dinero del blanqueo sin multa.

”La novedad es que entre los servicios tendrá espacios de co working, lavadero canino y sala de Internet y delivery en los siete lobbies y hasta cargador para autos eléctricos”, detalló el desarrollador probando la tendencia de que los emprendimientos para la clase media se construirán con los mismos servicios con las que se levantaron los proyectos para el ABC1

Estos casos son el puntapié inicial de la que promete ser la década de la vivienda. De hecho algunos números confirman esa tendencia. La demanda de compra de viviendas creció 10,6 puntos porcentuales en un año, según un estudio presentado por Mercado Libre Inmuebles en el que se analizó el comportamiento de los más de 1,7 millones de usuarios únicos mensuales que interactúan en la plataforma en la Argentina - que a nivel regional obtuvo un récord de publicaciones listadas de 4,1 millones, lo que representó un aumento 114 por ciento respecto al año anterior a nivel regional-, En la Argentina, la demanda interesada en comprar una unidad pasó de representar el 53,15 por ciento en junio de 2016 a casi el 64 por ciento en el mismo mes de este año. Mientras que las viviendas para alquilar descendieron del 46,85 por ciento al 36,23 por ciento comparando con el mismo período del año anterior. Del total de operaciones de compra y alquiler registradas en la plataforma, los usuarios optaron en un 73 por ciento por viviendas usadas y un 27 por ciento de unidades a estrenar.”El interés por comprar inmuebles aumentó gracias a la amplia oferta de financiamiento y también porque se están comprando inmuebles usados”, explicó Hernán Ibañez, gerente comercial de Clasificados de Mercado Libre.

“Se quebró una tendencia y hay síntomas de mejora. En nuestro caso, logramos de vuelta colocar un loteo de 200 unidades en un fin de semana, un fenómeno que no pasaba hace mucho tiempo”, comentó Mateo Salinas, gerente General de Eidico, quien de todas formas reconoció que bajar la carga impositiva y eliminar burocracia de los trámites son puntos clave para que la tendencia se consolide.

El relevamiento también reflejó las dificultades que tienen hoy los jóvenes para acceder al techo propio . Los millennials, quienes representan casi la mitad de los encuestados, tienen un interés mayor por alquilar -49 por ciento- que las otras generaciones. Mientras que para la Generación X representa un 32,3 por ciento, y los baby boomers, un 25,4 por ciento.

“En la década de los noventa, 33 meses de sueldo alcanzaban para comprar una unidad, hoy está por encima de los 50 meses y los altos costos hacen impensada una disminución”, analizó el economista Orlando Ferreres, quien participó del evento de presentación del estudio. Los precios de las propiedades representan una de las principales insatisfacciones de los compradores. En la muestra, 30 por ciento de las tres generaciones se mostró disconforme con la oferta de unidades principalmente por los elevados valores – 47 por ciento-,secundada por la falta de variedad en la oferta en un (14 por ciento) y a la baja calidad de los inmuebles en un 11 por ciento, entre otros motivos.

“Hoy no existe la capacidad instalada para poder dar respuesta a la necesidad de mejorar el déficit habitacional que si se resuelve el tema del crédito”, analizó Mateo. Esteban Edelstein Pernice, director de Castex agregó la importancia avanzar con el crédito intermedio –el que se le otorga a los desarrolladores-. “Las herramientas están y depende de los privados”, apuntó.

La buena noticia es que hay indicadores reales que anticipan que el cambio de ciclo arrancó. En los primeros seis meses del año se firmaron 25228 escrituras en la Capital Federal, el mejor período desde 2011 con un incremento de 143 por ciento versus el mismo período de 2016. Además se si analiza sólo junio, el crecimiento respecto al mismo mes del año anterior fue de 166 por ciento. “Más del 20 por ciento de las operaciones fueron con crédito hipotecario”, afirma Germán Gomez Picasso y detalla que hasta julio se otorgaron $ 28770 millones . “El año pasado en el mismo lapso fueron $ 8868 millones”, comparó. “Los bancos están colapsados pero trabajan en aceitar los procesos, hay que darles tiempo”, agregó.

Sin duda la irrupción de las líneas Uvas en junio del año pasado fueron las que marcaron un antes y un después en el mercado. Ese mes sólo representaron 3 por ciento del total del mercado. Un año y un mes más tarde, en julio la participación de este tipo de financiación fue de 77 por ciento. “La aceptación de los compradores al nuevo formato UVA y la decisión de comprar tomando el riesgo de obtener crédito dentro de tres años habla de la continuidad del sistema y del camino iniciado en el país”, reflexionó Gustavo Llambías, socio de Reyser en Red.

La irrupción de los préstamos amplió la demanda y en un mercado con poca oferta tuvo su efecto en los precios. En la capital federal, el valor promedio de una unidad usada es de US$ 2142/m2 –en 2005 era de US$ 755/m2-, y en la provincia de Buenos Aires, US$ 2163/m2 –en 2009 era US$ 1329/m2-. Estos valores representan un incremento, en dólares, de 9,29 por ciento en el primer caso y de 11,5 por ciento en el segundo. Un dato que prueba la migración hacia el consumidor final es que las unidades de tres y cuatro ambientes fueron las que más aumentaron -9,9 por ciento y 9,5 por ciento respectivamente-. “Hay familias que están aprovechando para ampliarse”, detalló Picasso.

Más allá de la disconformidad de la demanda, los altos costos de construcción –US$ 1300/m2- hace impensada una baja en los precios. “La única manera de mejorar esto, viene de la mano de la industrialización. Existe un enorme desafío que es cambiar la cultura. Vamos a tener que resignar la personalización extrema que no existe en el mundo y que es para poquísimos, el resto tenemos que aspirar a productos de calidad pero industrializados”, finaliza Mateo.