Barrios cerrados: claves para saber si conviene comprar una casa hecha o construir, el valor del m² y cómo juega el dólar

En un país como la Argentina en la que los ajustes cambiarios son protagonistas, analizar qué inversión inmobiliaria conviene no es tarea sencilla. Y justamente uno de los dilemas de estos tiempos para quienes buscan vivir en el verde y es si conviene comprar una casa terminada o comprar un lote y construirla.

La respuesta no es sencilla pero para arrancar, vale analizar qué paso con el costo de construir una vivienda de categoría premium en un barrio privado, incluyendo impuestos y honorarios profesionales, en los últimos meses. En números, el relevamiento de Reporte Inmobiliario -que sigue la evolución desde hace años- indica que en diciembre el costo de construcción por metro cuadrado en pesos se acercó a los $563.000, lo que implicó una suba anual del 111%.

Lo que sucedió sobre finales del año pasado es que la devaluación comenzó a quedar retrasada y se sumó luego la no posibilidad de muchos proveedores de materiales de importar a dólar oficial, por lo que al tomar como referencia el dólar MEP aumentaron los costos de los materiales con componentes importados acercándose el costo de obras muy rápidamente a picos históricos nuevamente. “Ya en diciembre volvimos a tener aumentos en la cotización del billete y de nuevo más marcados pero los costos en dólares no bajaron tanto debido a la presión de los costos en pesos que no cesan”, analiza Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

“A pesar de la aceleración de la devaluación en los últimos meses, el incremento de los costos en pesos es tan grande que los beneficios no se ven reflejados en los costos en dólares”, aclara Gómez Picasso. Y agrega que solo hay una certeza: los costos en pesos van a subir. Pero la incertidumbre es cómo va a acompañar la cotización del dolar.

¿Qué significa esto? Lo que explica el especialista es que el sube y baja del tipo de cambio es constante y el aumento en pesos te licua la diferencia que pueden generar las devaluaciones. “En enero, por ejemplo volvió a bajar el costo de construir en dólares billete porque hubo devaluaciones más marcadas pero la suba del dolar no acompaña para que los costos de construcción medidos en dolares sean mas atractivos porque lo que está pasando es que los aumentos en pesos siempre corren de atrás”, explica Gómez Picasso.

Igual reconoce que en las últimas semanas hubo un alisiente para quienes tienen los billetes y están construyendo pero aclara que no hay una situación ventajosa como la del 2020 cuando el metro de construir una casa en un country estaba por debajo de los US$1000/m². Hoy ronda los US$1600/m² -para una propiedad de primera categoría incluyendo impuestos-.

¿Conviene construir?

“Es difícil decir si es un buen negocio hoy construir una casa porque no tenés certeza de qué pasará con el dólar: si queda planchado, construir saldrá más caro de lo previsto hoy porque los costos en pesos aumentarán pero si hay una devaluación, no

Un consejo en este contexto, podría ser acopiar materiales o elementos no perecederos que van a utilizarse en la construcción de una casa como una forma de aprovechar las ventanas de oportunidad cuando el costo baja en dólares.

Sin embargo, las dudas siguen siendo más que las certezas y todo dependerá de cómo evolucione el dólar en los próximos meses. “Es una práctica muy común pisar el valor del dólar en épocas previas a elecciones, por lo que resulta complicado prever que podría pasar este año”, asegura Gómez Picasso.

Más allá de la variable costo, el broker inmobiliario Dennis O’Keefe, de la inmobiliaria homónima explica que cuando se decide por la opción de construir, existen otras ventajas de las que carece una vivienda ya terminada.

Las principales son la posibilidad de diseñar de acuerdo a las necesidades de los propietarios, pagar contra avance de obra y el desembolso de la inversión es gradual. Es decir a medida que progresa la construcción, a diferencia de cuando se adquiere una propiedad terminada o usada en la que hay que pagar todo el valor de la propiedad en el momento de la escritura. “También se puede elegir la orientación del lote y la de la casa”, aclara el especialista.

¿Es mejor comprar una casa hecha?

Por el contrario, si la decisión es comprar una casa, también existen varios beneficios, como la inmediatez y ahorrarse el proceso de obra, que en un contexto inflacionario como el actual siempre implica mayor inversión de la prevista al comienzo. Es decir, la mayor ventaja de esta alternativa es que cuenta con un precio cerrado, que se mantiene al margen de los vaivenes del tipo de cambio y de la economía argentina.

No obstante, tomar una decisión es más complicado de lo que parece. Para quienes desean hacer la transición de la ciudad al verde de inmediato la mejor siempre es comprar una casa construida, ya que las obras demandan como mínimo dos años.

Sin embargo, esta decisión también tiene su lado B. “Jamás será la casa a la medida de los sueños de quien compra. Por otro lado, se corre el riesgo de pagar un sobreprecio aunque hoy estamos en un mercado que admite contraofertas. Otro punto en contra es que no hay manera de saber cuál es la calidad de construcción, ni de conocer las tuberías o las instalaciones detrás de las paredes, ni cómo se mantendrían frente a una tormenta fuerte o si las ventanas tienen filtraciones”, señala Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

El especialista advierte que aquellos que decidan construir una casa de cero deberán asumir muchas tareas y hasta ciertos riesgos. “Todos quieren construir barato, pero tiene sus consecuencias. Terminan contratando una empresa constructora sin mucha trayectoria y se encuentran con problemas”, alerta.

En este punto, hay que tener en cuenta que no es lo mismo un presupuesto que un precio cerrado ya que en este último caso la empresa constructora garantiza el precio y se hace cargo de cualquier variación no prevista en el costo.

Otro tema son los tiempos. El proceso de comprar el terreno puede llevar hasta dos meses, diseñar la casa dura entre tres y seis meses, y una vez definido el anteproyecto recién se comienza con la documentación técnica: planos, renders, maquetas, entre otros documentos. Luego hay que esperar la aprobación municipal y la contratación de los equipos de trabajo. Finalmente el proceso real de la obra tarda entre 12 o 15 meses. “En total, podés tardar hasta dos o tres años en terminar la casa”, advierte el arquitecto.

¿Cuánto cuesta construir?

En cuanto a la inversión, Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades, explica que si bien el costo de construcción está en un buen valor histórico, la ecuación no es tan lineal. En concreto y como punto clave se refiere a que a la hora de evaluar si se hizo un buen negocio hay que analizar el valor al que se adquirió el terreno, sobre todo teniendo en cuenta que en algunos emprendimientos los precios se dispararon hasta 200% tras la pandemia.

En línea con eso, la conclusión que puede extraerse es que en un barrio consolidado con poca oferta de terrenos libres, siempre conviene comprar una casa terminada porque la inversión será menor al valor de reposición. “En cambio, en un barrio donde hay mayor oferta de terrenos todavía conviene comprar un terreno y construir”, aconseja Edelstein Pernice.

Por otra parte, quienes asumen el tiempo de construcción pero quieren abaratar los costos pueden, incluso, terminar con un producto defectuoso. En números, el costo de construcción ronda entre los US$1605 y US$1200 por metro cuadrado, según la calidad de la obra.

A todo esto hay que sumar los inconvenientes que aparecen a largo plazo sobretodo en una economía como la argentina. “Devaluaciones, restricciones cambiarias, problemas con las importaciones; construir una casa genera muchos nervios, y si no se está dispuesto a asumir el riesgo, se debe optar por adquirir una ya hecha”, asegura Gómez Picasso. “Incluso para mí, que soy arquitecto, construir resulta difícil”, reconoce el experto.

En definitiva, la decisión siempre dependerá de las preferencias del futuro propietario, si tiene tiempo para ocuparse de la obra y de los riesgos que quiera asumir porque “el costo entre ambas opciones suele ser muy similar”, finaliza.