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La tradicional zona porteña en la que conviven cinco barrios en uno
En un clásico barrio de la ciudad se van conformando microzonas que siguen creciendo, con proyectos nuevos de real estate
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LA NACIONMaría Josefina Lanzi
Belgrano fue pueblo, ciudad y hasta capital, por un breve tiempo, y hoy cuenta con microzonas que poco a poco se consolidan más. Compuesta por emblemáticas casas residenciales, torres, una pujante zona comercial, las conocidas Barrancas y el codiciado Bajo Belgrano, el barrio que fue rankeado como el segundo más buscado para compra por Mercado Libre, en un informe del primer trimestre del año, y sigue creciendo con nuevos proyectos.
Conformado por un público que valora la conectividad que ofrece el barrio, la oferta gastronómica y comercial, la posibilidad de recorrerlo a pie, hoy “hay una alta demanda por proyectos en Belgrano, tanto para gente joven que recién empieza su camino familiar, como para matrimonios adultos que se están reduciendo, porque los hijos se fueron a vivir solos”, señala Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, y cuenta que existen proyectos muy variados, que se venden desde los US$2800/m² hasta los US$7000/m².
Los expertos en la zona coinciden en que la construcción del viaducto y los paso bajo nivel ayudaron a revitalizar y consolidar muchas de las microzonas de Belgrano e impulsaron el desarrollo de ofertas comerciales y gastronómicas. En palabras de Alejandra Covello, titular de la inmobiliaria homónima “se generó un polo comercial, gastronómico y logístico, que cambió mucho el barrio”. Los viaductos son obras que elevan las vías del tren a lo largo de un tramo, de tal manera que evitan el uso de barreras en cruces vehiculares y abren nuevas calles a la circulación. En el caso de los paso bajo nivel, se trata de túneles que se construyen por debajo de las vías, que ayudan también a generar un tránsito más seguro y ordenado.
Además de propuestas comerciales, el barrio sigue creciendo en proyectos de real estate. Desde Belgrano R y C, hasta la zona de Barrancas, el Bajo Belgrano, Las Cañitas y La Imprenta, se van consolidando nuevos emprendimientos. Belgrano, de hecho, es el cuarto barrio donde más m² se presentaron en proyectos detrás de Palermo, Caballito y Villa Urquiza desde el año 2002, según datos de Reporte Inmobiliario de mayo de 2024. “Puedo asegurar que sigue siendo uno de los barrios más atractivos para desarrollar y para vivir”, señala José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. De hecho, según datos del último censo (2022), la comuna 13, integrada por Belgrano, Núñez y Colegiales, es la que concentra la mayor población de la ciudad con 265.199 habitantes.
Una explosión del último tiempo: Bajo Belgrano
Ubicada entre La Pampa, Monroe, Libertador y Figueroa Alcorta, con los Bosques de Palermo de vecino y una buena accesibilidad a zona norte, debido a su cercanía con Lugones, “el Bajo Belgrano tiene una movida con nuevos proyectos, que entendieron muy bien la demanda de los amenities, de las expansiones verdes, de lo que se vincula con disfrutar la casa”, apunta Goldszer. Aunque no es una zona fuerte por el servicio de transporte público, “tiene muchos lugares gastronómicos nuevos; además, marcas muy conocidas han tomado tierra en el Bajo Belgrano para desarrollarse”, señala Jorge Safar, gerente comercial de Oppel Propiedades.
A partir de la construcción del viaducto, el Bajo Belgrano se conectó con toda la ciudad de una manera mucho más eficiente, “prácticamente se integró al resto de Belgrano, ya que era una zona más relegada”, agrega Goldszer. Algunos expertos explican que la zona es buscada porque conserva la identidad propia de un barrio, que permite moverse de un lugar a otro con sencillez. “Además, cuenta con la ventaja de poder salir hacia el centro o a zona norte con mucha rapidez”, explica Javier Vázquez Torrielli, gerente de la sucursal CABA de D’Aria Propiedades.
Entre los emprendimientos de la zona, se ubica Quartier Bajo Belgrano. Se trata de un condominio desarrollado por Argencons, que se encuentra rodeado de vegetación y amenities. Contará con cinco pisos con unidades de uno, dos y tres dormitorios, de entre 60 y 240 m².
Ubicado en la manzana delimitada por la avenida Monroe y las calles Miñones, Blanco Encalada y Migueletes, tendrá departamentos con precios que parten desde los US$250.000. “Tiene un paisajismo en armonía con el verde que caracteriza la zona donde se ubica” afirma Carlos Spina, director de Argencons.
Sobre calle Dragones, entre La Pampa y Sucre, se levanta otro emprendimiento con unidades de tres ambientes, de aproximadamente 70 m², y otras de cuatro ambientes, de alrededor de 100 m². “Sólo queda un cuatro ambientes de 120 m² con cochera incluida en US$410.000″, apunta Jorge Safar de Oppel Propiedades, la inmobiliaria que lo comercializa.
En la zona de Migueletes y Olazábal, se encuentra Lumen Bajo Belgrano. Es un proyecto de dos, tres y cuatro ambientes, al que le quedan cinco unidades por vender, incluyendo un espacio en planta baja, que conformará una propuesta gastronómica. Se trata de un edificio con triple frente, sustentable (con paneles solares); cuenta con unidades de 109 m² y algunas de 274 m² en los últimos pisos, con tickets que parten de U$S350.000.
En el Bajo Belgrano, Saltum también avanza con un complejo de lujo en donde funcionaban antiguamente los estudios de Argentina Sono Film. El edificio contará con 50 residencias premium sobre un lote de 3260 m², por un precio aproximado de US$6000 el m². El complejo de US$23 millones de inversión se terminará de construir en 2025.
El San Francisco argentino: Barrancas de Belgrano
Ubicada entre las calles 11 de septiembre de 1888, Virrey Vértiz, y Juramento y La Pampa, Barrancas de Belgrano es una zona caracterizada por contar con una buena conectividad de transporte público y rápido accedo a las grandes avenidas. “El elevado del ferrocarril generó una zona nueva, mejoró los accesos de tránsito. Además, posee un basamento comercial en pleno desarrollo, al lado del barrio chino”, señala Jorge Safar.
La microzona tiene también edificios que en sus últimos pisos poseen vista al río. Además, se encuentra en un punto central de Belgrano, con acceso a variedad de negocios de distintos rubros. “En el corredor de Libertador, desde la boca del túnel en calle La Pampa hasta la zona de Núñez, han construido más de 100.000 metros, convirtiendo la zona en un nuevo eje comercial y de empresas”, señala Covello y agrega: “Hay consultoras, escribanías, consultorios de dentistas y empresas que se han mudado a un centro neurálgico de la ciudad”.
Uno de los emprendimientos del lugar, que se encuentra en construcción, ya vendió el 70% y tiene fecha de entrega para junio del 2025, se ubica en la calle Mendoza y 11 de Septiembre. El edificio, que tuvo una inversión de unos US$3 millones, cuenta con unidades de uno y dos ambientes, que van desde 53 m² a 107 m², con tickets que oscilan entre los US$70.000 y US$142.000.
El proyecto es apto profesional, por lo que ofrece la posibilidad de destinarlos a consultorios de abogados, contadores o ámbitos de la salud, como médicos u odontólogos. También están construidos con la intención de utilizarse para alquiler temporario o permanente. Los últimos pisos de esta propuesta cuentan con un ticket más elevado, ya que ocupan toda la planta; uno de ellos se ubica en US$370.000 y otros dos en US$283.000.
Otro proyecto de la zona se encuentra ubicado en La Pampa y Montañeses y es comercializado por Interwin. “Tendrá una inversión aproximada de US$7 millones y contará con unidades de dos ambientes que parten de los US$2850 el metro cuadrado”, señalan desde la inmobiliaria.
Viejos conocidos: Belgrano R y C
Desde las vías del tren Mitre que pasan sobre la calle Crámer (ramal que circula de Bartolomé Mitre y José León Suárez a Retiro), hasta la calle 11 de septiembre, entre Congerso y Zabala (aunque en algunos lo limitan en Lacroze), se ubica la zona de Belgrano C. Caracterizada por contar con numerosas propuestas comerciales, muchas de ellas conectadas y posicionadas sobre la reconocida avenida Cabildo. La buena conectividad es algo que la caracteriza, ya que cuenta con amplia oferta de líneas de colectivos, el subte D y el metrobús, que agiliza el tránsito.
Según el último informe de Reporte Inmobiliario de la zona, que toma parte de Belgrano C y suma al estudio una parte de Belgrano R, el sector lindero con Colegiales y un vértice lindero con el barrio de Núñez (comprendido entre las avenidas Cabildo, Olazábal, Congreso y la calle Conesa) en diciembre del año pasado había allí 31 emprendimientos residenciales en construcción. Además, la superficie en construcción se acercó a los 100.000 m² en los últimos tres años, marcando así un récord en todo lo que lleva adelante Reporte Inmobiliario desde 2005, ya que el número en años anteriores (previo al 2021) oscilaba en los 60.000 m².
Otro informe reciente de Reporte Inmobiliario, que releva de Cabildo hacia el otro lado (delimitado por las calles Iberá, vías del ferrocarril, Juramento y avenida Cabildo) encontró 31 emprendimientos, cuatro más que el año pasado, siendo el número más alto desde que se lleva la serie adelante. El tamaño de los desarrollos en ejecución se acerca a los 100.000 m² y predominan los de escala reducida (inferior a los 5000 m²), “por la densidad elevada de la zona y lo complicado de unificar parcelas”, según explica el informe. De todas formas, casi 2/3 de ellos poseen grado de avance inferior al 5%, por lo que pocos son de lanzamiento reciente.
Entre los proyectos inmobiliarios de la zona, se ubica en José Hernández y Moldes un edificio que se terminó de construir a fines del año pasado. “Los departamentos de 40 m² están distribuidos en nueve pisos, cuenta con unidades de un ambiente y algunas pocas de dos. Sus valores parten en los US$116.000; ya se encuentra habitado y muchos lo destinan a alquiler temporario”, detalla Covello, quien los comercializa.
En otra de las esquinas de Belgrano C se levantará el edificio Cabildo Boulevard. “Contará con unidades chicas, ya que es un lugar que puede destinarse a alquiler temporario y uso profesional. Aquel que busca estar en una zona donde hay movimiento y acceso a sectores comerciales, este es un espacio ideal”, sostiene Vázquez Torrielli. Las unidades son de uno, dos y tres ambientes, que van de 38,19 m² hasta 106,64 m². Los tickets parten de US$89.300 y llegan hasta US$312.000.
Vecino a esta zona, se encuentra un área muy codiciada, entre las calles Malasia, Gorostiaga, Villanueva, Olleros, Maure y 11 de Septiembre, dentro de lo que muchos reconocen como el Barrio Parque Belgrano. La zona comprendida entre las calles mencionadas se caracteriza por contar antiguos palacetes y caserones; en palabras de Martín Pinus, dueño de la inmobiliaria homónima, que comercializa proyectos ahí: “el ejemplo de perfecta convivencia entre lo histórico y lo moderno dentro de un barrio vibrante, en constante cambio y crecimiento”.
En el caso de Belgrano R, la zona conocida por sus calles empedradas con embajadas y casas antiguas de estilo francés e inglés, ubicada aproximadamente entre las calles Crámer y Estomba, limitada por Monroe y Elcano, no cuenta con muchas propuestas nuevas. De todas formas, ofrece un sector comercial ubicado en Plaza Castelli, “que se desarrolló muy bien en el último tiempo; se han abierto muchos locales gastronómicos bordeando la plaza, que la han puesto en valor”, señala Safar.
En lo que respecta a la construcción de nuevos proyectos, la zona se encuentra limitada por un FOT muy bajo (un coeficiente que se utiliza para calcular cuántos metros vendibles se pueden construir en un lote), por lo que sólo es posible edificar en terrenos grandes y muy poco dentro de esos lotes. Además, se rige por el límite de una altura máxima de 4 pisos, en general, aunque varía en algunas subzonas. “Los proyectos que se construyen se hacen para un público de alto poder adquisitivo y son unidades de tamaño mediano a grande”, agrega Jorge Safar. En su caso, el último proyecto que comercializaron se encuentra en un lote amplio, en las calles La Pampa y Dr. Rómulo Naón; cuenta con departamentos que van de 200 a 220 m², y valen alrededor de US$ 1 millón.
De moda y con historia: Las Cañitas y La Imprenta
Las Cañitas es una zona conocida por su fuerte propuesta gastronómica, que viene creciendo en el último tiempo. Delimitada por las avenidas Luis María Campos, Dorrego y Del Libertador y la calle Matienzo, cuenta con grandes espacios verdes abiertos, como el Campo Argentino de Polo y el Hipódromo. “Posee buenos accesos, ya que en Libertador hay salida rápida hacia el centro de la ciudad o zona norte; además, el tren está elevado, por lo que no es necesario cruzar la vía”, explica Vázquez Torrielli.
“Cañitas es una zona muy pujante, con la cancha de polo como epicentro; muy cerca de la Avenida del Libertador y con un polo gastronómico que genera una vida dinámica, tanto de noche, como de día para el barrio”, señala Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.
Por su parte, La Imprenta es una zona que fue bautizada con ese nombre por la histórica imprenta del Hipódromo, que funcionaba en la esquina de Maure y Migueletes. Hoy la subzona podría delimitarse por la Avenida del Libertador y las avenidas Luis María Campos, Jorge Newbery y Federico Lacroze.
Según datos del informe de Reporte Inmobiliario de julio de 2023, existen 31 emprendimientos dentro del área de Las Cañitas y La Imprenta, de los cuales cinco ya están prácticamente finalizados. “La cantidad de metros cuadrados en desarrollos inmobiliarios (119.000 m²) se redujo un poco los últimos 12 meses, aunque se sigue manteniendo en niveles altos con respecto a seria histórica”, señala el informe. Los valores bajaron muy poco en relación al año anterior (0,57%) y un dato interesante de la zona es que se pueden encontrar brechas de valores que parten de U$S3.492 y llegan hasta U$S4851/m².
“La cercanía con el Lago Regatas de Palermo, el Campo de Polo, al igual que el Hipódromo de Palermo y la Abadía de San Benito, hacen que esté totalmente rodeada de verde y que en edificios con pisos altos tenga vistas privilegiadas. Es un barrio lleno de cafecitos donde jóvenes y grandes comparten encuentros con amigos y con una actividad comercial muy activa. Los pequeños locales, si quedan vacantes, se alquilan rápidamente”, comparte Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, refiriéndose a La Imprenta y Las Cañitas.
Uno de los emprendimientos que poco a poco toma fuerza en estas microzonas está ubicado en Arce al 400. Conocido como Black Arce, es un edificio con unidades de uno, dos y tres ambientes, desde 32 hasta 149 m², con valores desde US$123.000.
Con vista al Campo de Polo y al Hipódromo de Palermo, se están levantando dos torres de 30 pisos, que contarán con amenities de alta categoría. Decó Polo es un proyecto de la desarrolladora ABV y estará en el “corazón” de Las Cañitas, en la manzana delimitada por Clay, Báez, Dorrego y el Campo de Polo.
Las torres forman parte de un proyecto en pozo, con departamentos desde US$ 6.300 el metro. Tiene unidades de dos y tres dormitorios de entre 160 y 280 m², semipisos de tres y cuatro dormitorios de 400 m², y pent-houses de 890 m². Contará con la presencia de Armani/Casa en la ambientación de los espacios comunes; estos se distribuirán en 6500 m², que se dividen en diversas zonas de esparcimiento.
Entre Libertador y Migueletes, sobre la calle Maure, se levantará también otro edificio nuevo, en donde antes funcionaba un stud. “El lugar está muy cerca del Hipódromo de Palermo y antiguamente servía como espacio para criar y cuidar los caballos, en especial los de carrera”, explica Vázquez Torrielli. La propiedad constituye una edificación histórica, que cuenta con protección del Gobierno de la ciudad, por lo que conservará su tradicional fachada y amenities.
La obra ya comenzó y tiene unidades de tres y cuatro ambientes, con tickets desde los U$S 460.000 y hasta los U$S 750.000. Los tamaños arrancan en los 107 m² y la unidad más grande disponible llega a los 153 m².
