Blanqueo. Lo que hay que saber para comprar una propiedad con menos impuestos

Esta madrugada finalmente se publicó en el Boletín Oficial la ley de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda que además de diferimiento en el pago de impuestos para quienes inviertan en obras en construcción habilita la normalización (blanqueo) de la tenencia en moneda nacional y extranjera para la compra de dichos departamentos .

El objetivo de la nueva norma es impulsar a un sector que, si bien en los últimos meses mostró signos de recuperación, viene de capa caída con desarrollos inmobiliarios parados por la pandemia y por un mercado en el que los inversores se muestran cautos a la hora de invertir en ladrillos .

La ley había sido sancionado por el Congreso a fines de febrero y, a través del sinceramiento fiscal, busca que las inversiones se canalicen exclusivamente en la construcción de obras privadas nuevas y aquellas que tengan un grado de avance inferior al 50%.

La iniciativa -con la que el sector de la construcción espera un blanqueo de US$5000 millones- había sido presentada en julio por la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) junto a la UOCRA, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).

“Se trabajó en conjunto con todo el sector privado , sindicato y Gobierno. La nueva norma prevé exenciones sobre Bienes Personales y Ganancias, además de una exteriorización de capitales específica para la industria de la construcción, sobre la cual tenemos una gran expectativa”, explicó Iván Szczech, presidente de la Camarco.

En ese sentido, la norma habilita, a partir de hoy, que quienes compren departamentos en obras en construcción (sea con dinero declarado o recién blanqueado) no paguen Bienes Personales por el valor de las inversiones que realicen hasta el 31 de diciembre de 2022 inclusive. Además, podrán computar el equivalente al 1% del valor de esas inversiones como pago a cuenta del impuesto sobre los bienes personales (sobre otros bienes que tengan) .

El proyecto pretende generar una rápida declaración de fondos, tanto en pesos como en dólares. Por tanto, quienes blanqueen dinero dentro de los primeros 60 días pagarán un impuesto especial del 5% del monto sincerado; hasta el día 90, la alícuota asciende al 10%, y escala hasta el 20% para aquellos que ingresen al régimen hacia el final de los cuatro meses que durará el blanqueo.

La noticia es un buen incentivo para un sector que viene golpeado: en 2020 registró una caída interanual del 19,5%. Sin embargo, este año arrancó con algunas señales positivas. El indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC) marcó en enero un incremento de 23,3% respecto de igual mes de 2020; en tanto, el índice de la serie desestacionalizada mostró una variación positiva de 4,4% respecto de diciembre pasado. Se trata de la tercera suba consecutiva interanual, tras 26 meses de caída. En ese sentido, de acuerdo al índice elaborado por el Grupo Construya, la venta de materiales para la construcción registró en enero una suba de 24% con respecto a igual mes de 2020.

“Nuestra industria hará que se exterioricen dólares y lo que se consume es en pesos, porque los desarrolladores necesitan pesos para construir. Eso es positivo para el Estado”, afirmó Szczech, de Camarco. En la misma línea, el presidente de la AEV, Carlos Spina, aclaró que “son pocas industrias las que al crecer no se llevan una carrada de dólares: por eso es productivo”, y agregó: “Esta exteriorización productiva se convierte en un bien que no solo es nuevo sino registrable. Es un ente tributador. El circulo es virtuoso por donde lo mires”.

Por su parte, Damián Tabakman,, presidente de CEDU, reconoció que si bien se criticó mucho por qué el blanqueo es para la construcción y no para otros sectores, aclaró que hay elementos que lo explican: “Genera un volumen de empleo registrado importante y rápido, e inversión genuina de ladrillos en la Argentina. Esto justifica el ‘privilegio’ que nos dan, y por eso en el Congreso están todos de acuerdo”, analizó.

En números, Jorge Pellegrini, mano derecha de Gerardo Martínez en UOCRA, explicó que un tercio de las personas que trabajaban en el sector a mediados de 2018 está esperando trabajo. “De los 440.000 trabajadores que teníamos registrados en 2018, hoy después de cinco meses de crecimiento estamos llegando a 300.000″, cerró.

Respuestas a dudas claves

¿Aplica solamente para personas físicas?

No, la ley de sinceramiento fiscal aplica tanto para personas físicas como para sociedades.

¿Se pueden blanquear sólo dólares?

No, se pueden blanquear tanto pesos como dólares o cualquier otra divisa extranjera. En cualquier caso, goza de los mismos beneficios que establece la ley.

¿Qué puedo comprar?

El dinero derivado del sinceramiento fiscal puede destinarse únicamente a la compra de departamentos en obras privadas en construcción con un grado de avance inferior al 50%. No podrán adquirirse departamentos nuevos recién terminados ni unidades usadas.

¿Cómo es el proceso para blanquear?

Se deposita el dinero que se desea sincerar en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina. Puede realizarse en cualquier banco que ofrezca dichas “cuentas especiales” según las normas del Banco Central. Por ese depósito se recibe un certificado que estipula que transferirá el dinero para un proyecto y, con este documento, la persona ya puede invertir en un proyecto con un avance de hasta 50% en construcción.

¿Tengo que invertir inmediatamente el dinero?

No. Los plazos de 60, 90 o 120 días son para depositar el dinero en la cuenta especial, no necesariamente para gastarlo. Por supuesto que eventualmente debe utilizarse la plata blanqueada para invertir en construcción, pero para eso el plazo es de dos años. Hay tiempo para decidir en qué se invierte. Hay quienes elegirán dar un anticipo de la unidad a comprar (entre 20% y 30%) y pagar el resto en cuotas durante la construcción -con un plazo máximo de 24 meses-, el método de financiación que suelen utilizar los proyectos en pozo.

¿Cuánto debo pagar por el blanqueo?

Quienes blanqueen dinero dentro de los primeros 60 días -a partir de hoy- pagarán un impuesto especial del 5%. Hasta el día 90, la alícuota asciende al 10%, y luego sube hasta el 20% para aquellos que ingresen al régimen hacia el final de los cuatro meses que dura el plazo.

Si se blanquean dólares, los montos del impuesto se pagan al tipo de cambio oficial, lo cual abarata el monto del valor de la multa en pesos. Es decir, quien sincera US$100.000 dentro de los primeros dos meses (60 días), pagará US$5000 al dólar oficial. Teniendo en cuenta la brecha cambiaria actual, en la práctica sería un impuesto de US$3000. Esto disminuye el valor real de la “penalidad” del 5% a aproximadamente el 3%. Obviamente, este ahorro está sujeto a la evolución de la brecha cambiaria.

¿A qué tipo de cambio se liquidan los dólares blanqueados?

A las personas que sinceren dólares, el banco le realizará la conversión a pesos con la cotización del contado “con liqui”. Por ejemplo, quien blanquee US$100.000 y desee convertirlos en pesos obtendrá aproximadamente $15 millones (a la cotización actual). Así lo establece la ley, aunque resta que la AFIP defina la letra chica de la reglamentación. Hoy en día, la cantidad de pesos que se obtienen por dólar al valor del contado con liquidación es incluso superior al dólar “blue”. Es decir, la conversión ofrecida por el blanqueo es muy atractiva.

¿Las exenciones fiscales aplican sólo para el dinero blanqueado?

No, los beneficios fiscales incluyen a quienes sinceren dinero, pero se extienden también a las personas que compran con dinero declarado departamentos en proyectos en construcción que no superen el 50% de avance.

Los beneficios impositivos buscan dinamizar la generación de nuevos proyectos privados de construcción, por lo que alcanzan a todas las personas que inviertan en los emprendimientos por arrancar o a medio hacer.

¿Cuáles son los beneficios fiscales?

Quienes compren propiedades en pozo (hasta 50% de avance de obra) o adhieran al blanqueo no pagarán Bienes Personales por el valor de sus inversiones que realicen en inmuebles en construcción hasta el 31 de diciembre de 2022 inclusive. Es decir, desde el período fiscal en que se efectivice la inversión y por un plazo máximo de dos períodos fiscales. Además, podrán computar como pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales -sobre otros bienes que tenga- el equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios, . Un dato clave es que cubre el periodo 2020 porque es retroactivo al 31 de diciembre del año pasado.

Un ejemplo: la persona que califique para la última escala de Bienes Personales obtendrá un “ahorro” del tributo del 2,25%. Es decir, al 1,25% (lo que le corresponde pagar por la inversión realizada) se le suma el 1% previsto en la ley actual. El beneficio aplica durante dos años. Por otra parte, los titulares de inmuebles podrán diferir el pago del impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI).

Con respecto a Ganancias, el cambio también busca facilitar la construcción de nuevas obras y beneficia a los propietarios de las tierras que compran los desarrolladores: así se corrige una distorsión histórica que el sector “viene reclamando hace más de 20 años”. Lo usual es que al momento de la venta de un terreno, el comprador (un desarrollador) ofrezca metros cuadrados (departamentos) como forma de pago que se entregan cuando finaliza la obra. La principal diferencia es que hasta antes de la sanción de esta ley, el vendedor de la tierra debía pagar Ganancias en el momento de la venta, a pesar de que las unidades que le entregarían como forma de pago aún no estuvieran terminadas. En otras palabras, tributaba por una ganancia que aún no se percibía, lo que complicaba cualquier negociación o futuro proyecto. La nueva ley establece que quien vende un terreno difiere hasta el momento de la entrega de los departamentos, o final de la obra (lo que suceda primero), el pago del tributo. Dicho cambio, coinciden en el mercado, destrabará la ejecución de proyectos. Si se trata de una sociedad, se paga Ganancias, y si es una persona física corresponde el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).