Lomas de Núñez: la zona de la ciudad con barrancas verdes y con departamentos que imitan la vida de una casa

Limitado por las calles Ruiz Huidobro, Vuelta de Obligado, la avenida General Paz y las vías del ferrocarril Mitre, se emplaza una microzona conocida como Lomas de Núñez, un enclave privilegiado por la tranquilidad que caracteriza al barrio: las casas antiguas en altura, con escaleras y barrancas verdes, sus plazas, bulevar y árboles.

La ubicación tal vez es el secreto de por qué la zona gana cada vez más adeptos en la demanda: es vecina a Vicente López y la puerta de entrada desde la Capital Federal hacia la zona norte del Gran Buenos Aires. Durante años se permitió la construcción de edificios en altura hasta que, el año pasado, tras el reclamo de los vecinos para evitar el avance de torres o edificios fuera de escala, se modificó el Código de construcción y se limitó las construcciones en altura en la zona.

Pero en el medio quedaron algunos proyectos de edificios de pocos pisos con planos aprobados en base al Código antiguo, con lo cual, están habilitados para continuar sus obras. Esto hace que se vuelva un producto muy buscado por la poca oferta de este tipo de emprendimientos de pozo. De hecho, en algunos casos, las ventas se aceleraron tras el cambio de la normativa.

“En 2018 hay un primer cambio de código hecho esencialmente para una ciudad plana, entonces en el caso de Lomas de Núñez, por tener este accidente geográfico, había cuestiones que ajustar. En 2022 tuvimos reuniones con vecinos del barrio, comprendimos la problemática y a fines del año pasado se ajustó. Fue un muy buen proceso de trabajo en conjunto de comprensión de ambas partes de lo que significaba“, señala a LA NACION Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano porteño.

¿Cómo son los proyectos nuevos en Lomas de Núñez?

Los nuevos proyectos del barrio se caracterizan por la baja altura, con departamentos tipo casa y la incorporación del verde en sus fachadas, en una búsqueda de mimetizarse con una zona tradicionalmente de casas, cuyo valor fue creciendo en los últimos años.

Tal es así que el metro cuadrado en Núñez está entre los más caros de la Ciudad de Buenos Aires con un valor de venta que promedia los US$2665, de acuerdo al index de Zonaprop de diciembre pasado. Sólo superado por tres barrios: Puerto Madero, Belgrano y Palermo.

En tanto, los alquileres también están entre los más altos de CABA. De hecho, meses atrás Núñez llegó a desplazar a Palermo. En el informe del último mes de 2022 de ZonaProp, el alquiler promedio en Núñez ronda los $106.790, y es el tercer barrio más caro luego de Puerto Madero y Palermo.

¿Cuánto cuesta un departamento nuevo en Núñez?

En los alrededores de la Plaza Félix Lima, que muchos reconocen como el corazón del barrio, se encuentran algunos de los emprendimientos construidos con esta lógica de adaptación a la zona. Además, se concentran unos pocos barcitos y restaurantes rodeados de ese pulmón verde. Si bien es poca la oferta gastronómica de Lomas de Núñez, a pocas cuadras, cruzando las vías del tren Mitre sobre la calle 11 de Septiembre, son varios los restaurantes que se extienden en esa calle. También cuenta con la cercanía a avenida Cabildo y el bulevar de la avenida San Isidro Labrador.

Frente a la plaza está uno de los proyectos que empezará a construirse este año. Se trata de Aura Núñez, ubicado en un predio que ocupa media manzana sobre la calle Cuba esquina Arias y Deheza, –con 25.000 m² de superficie-, el proyecto privilegia la apertura de su pulmón de manzana al parque, abriéndose hacia la plaza.

Con una inversión de US$35 millones, el edificio desarrollado por el Grupo Chomer que comercializa Interwin ya tiene vendidas casi el 65% de sus unidades. El emprendimiento cuenta con departamentos de entre uno y cuatro ambientes, con superficies que varian entre los 34 m² y los 284 m².

Respecto a los precios, el valor de venta del metro cuadrado arranca en US$1900/m² en unidades con terminaciones economy y se extiende hasta los US$2400/m² en unidades con terminaciones upgrade y la entrega está estimada para julio de 2026. En tickets, los monoambientes arrancan en US$74.041 mientras que en la versión full parten de US$93.356. Los cuatro ambientes se venden a partir de los US$247.530 y US$312.103, respectivamente.

Otro emprendimiento en la zona es Arias: un edificio bajo con departamentos tipo casa, ubicado a 50 metros de la Plaza Félix, a cinco cuadras de la Avenida del Libertador, a tres de Cabildo y a cinco de la estación Rivadavia.

Se trata de un edificio de triple frente, de cuatro pisos con unidades en dúplex tipo casa con parrilla, pileta y jardín privado, otras de dos y tres ambientes con balcón terraza. También unidades más exclusivas, de cuatro y cinco ambientes con terraza, jardín, piscina/jacuzzi y parrilla propia.

Las superficies arrancan en los 60 m² y las más grandes tienen 300 metros cuadrados. “Esta diversidad hace que sea un proyecto ideal para un público bien amplio. Además, ofrece la ventaja de contar con espacio al aire libre propio y zonas para intercalar trabajo, ejercicio y ocio”, comenta Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, la inmobiliaria comercializadora del proyecto, cuya fecha de entrega se estima para octubre 2024.

Los valores de los departamentos de dos ambientes arrancan en US$156.000, mientras que los de tres se venden a partir de los US$211.000 y los dúplex de 4 ambientes con terraza y piscina propia desde US$467.000.

Otro emprendimiento de la zona es Yardvert. Ubicado en O´Higgins al 4400, a una cuadra y media de la plaza, frente a un complejo de edificios con barrancas verdes. Este complejo de cuatro pisos y un frente de 30 metros tiene unidades de entre dos y cuatro ambientes.

El emprendimiento de US$10 millones de inversión, desarrollado por el Grupo Uno en Uno, ya tiene vendidas el 90% de las unidades. Diego Rybka, Socio Director de la desarrolladora explica que tras la modificación del código que limitó las nuevas construcciones en altura, tuvieron muchas ventas: en los últimos meses de 2022 vendieron siete unidades de tres y cuatro ambientes.

La entrega estimada es para abril de 2024 y el valor promedio del ticket es de US$400.000. “La ubicación de las Lomas de Núñez es clave. Durante la semana estás cerca de todo y con todos los servicios, y el fin de semana te sentís disfrutando de buena calidad de vida”, relata las bondades de la zona, Martin Boquete, director de Toribio Achával, la empresa que comercializa el proyecto.

¿Qué tipo de propiedades pueden construirse en Núñez?

En el barrio Lomas de Núñez, en el polígono delimitado por las calles Vedia, las vías del ferrocarril Mitre y las calles Vilela y Cuba, ya no se podrán construir edificios con planta baja, tres pisos y retiro. De ahora en más, las 36 manzanas de uno de los barrios más caros de la ciudad pasan a ser USAB 1, que permiten construcciones de planta baja y dos pisos sin retiros. Técnicamente, la zona denominada “Área de arquitectura especial de Lomas de Núñez” pasaría de ser USAB 2 a Área de Arquitectura Especial AE-31- Lomas de Núñez del Código Urbanístico.

Allí los proyectos tendrán un plano límite de nueve metros con una altura de planta baja mínima de 2,60 metros. Deberán respetar la conservación de la cota de barranca y un retiro de frente de tres metros para mantener el entorno e identidad barrial; el mantenimiento del parcelamiento actual; la preservación del centro libre de manzana; la prohibición de publicidad en la vía pública; y la protección de inmuebles de valor histórico y patrimonial a través de su catalogación.