Ni por el dólar ni por la inflación: las razones desconocidas por las que los departamentos nuevos van a subir de precio
El indicador más utilizado para anticipar el futuro son los permisos de obra, pero este desarrollador inmobiliario considera que, en realidad, es engañoso
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En la mayoría de las industrias es muy difícil anticipar qué va a pasar con la oferta. En la construcción ocurre lo contrario: como el proceso productivo lleva años, el futuro se puede leer con bastante precisión. Y esa lectura hoy es incómoda. Porque mientras el mercado sigue mirando la demanda, los datos muestran que la oferta en la ciudad de Buenos Aires ya empezó a caer con fuerza y, lo más relevante, va a seguir haciéndolo.
El indicador más utilizado para anticipar el futuro —los permisos de obra— es, en realidad, engañoso. Durante los últimos años se registraron más de 2.500.000 m² anuales, pero la superficie efectivamente terminada fue menos de la mitad. Muchas obras se aprueban, pero nunca empiezan; otras, simplemente modifican su permiso y el registro de permisos lo duplica. La verdadera oferta no está en lo que se aprueba, sino en lo que se construye. Y ahí aparece el primer quiebre.
En el primer trimestre de 2026, la superficie estrenada muestra una caída del 40% respecto del año pasado, según datos preliminares de la Agencia Gubernamental de Control. No es un hecho aislado: el último trimestre de 2025 ya había marcado una baja interanual del 25%. Lo paradójico es que esto ocurre después de un récord histórico. En 2025 se entregaron más de 1.300.000 m², el mayor volumen de los últimos seis años. Esa enorme cantidad de producto fue, en gran medida, la razón por la cual los precios se mantuvieron relativamente estables, incluso con una demanda en niveles altos. La oferta, una vez más, actuó como regulador.
Pero ese “veranito” inmobiliario no fue casual. Entre 2019 y 2022 se dio una combinación difícil de repetir: suelo barato por cambios normativos y costos de construcción muy bajos en dólares. Ese contexto incentivó una ola de desarrollos que hoy se están terminando y explican el pico de entregas recientes. El problema es que ese ciclo ya terminó. Desde 2023 los costos de construcción suben sin pausa y, desde 2024, el valor del suelo volvió a encarecerse. El resultado es inmediato: menos proyectos nuevos y, por lo tanto, menos oferta futura. Y acá aparece el dato más importante de todos, el que casi no se discute. Hoy en la Ciudad hay aproximadamente 2.800.000 m² con estructura terminada, avanzando en albañilería y terminaciones que se entregarán en los próximos tres años. Otros 1.700.000 m² están avanzando en estructura y se completarán en un plazo algo mayor.
En las etapas iniciales de fundaciones ya se observa una caída clara: unos 1.500.000 m², un 15% menos que los niveles previos. Y, más atrás todavía, apenas 750.000 m² con cartel de obra, listas para iniciar. La cuenta es simple: lo que viene no alcanza para reponer lo que se está terminando. La curva de oferta ya cambió de dirección. Incluso en un escenario optimista, en el que hoy mismo se iniciara el proceso de permiso de obra de manera masiva, los tiempos de la construcción hacen imposible revertir esta tendencia en el corto plazo. La oferta de los próximos años ya está definida.
Los barrios en los que más se construye
Pero el cambio no es solo en cantidad. También es en calidad y ubicación. Con costos de construcción elevados, el peso relativo del suelo en el negocio se reduce. Eso achica las diferencias entre barrios y genera un comportamiento bastante previsible: desarrolladores e inversores dejan de asumir riesgo y se concentran en zonas consolidadas. El resultado es un “flight to quality” cada vez más marcado. Barrios que habían ganado protagonismo en los últimos años —como Chacarita, Villa Ortúzar, Boedo o Saavedra— empiezan a perder terreno frente a Palermo, Belgrano, Núñez, Colegiales o Caballito (junto con Villa Urquiza, los barrios de mayor crecimiento poblacional según el último censo). La oferta no solo cae: también se concentra. En 2025, los cinco barrios con mayor cantidad de metros estrenados explicaban el 39% del total. En las etapas iniciales actuales, ya concentran cerca del 50%. Hay menos obras, y en menos lugares. Y cada vez más lejos del sur.
La pregunta, entonces, es inevitable. Si la oferta cae y la demanda se mantiene —o incluso crece—, ¿qué pasa con los precios? La historia reciente da una pista. En 2017, con niveles de entrega cercanos a los 700.000 m² anuales, el mercado atravesó una clara tensión de oferta que se tradujo en subas de precios. Hoy el proceso parece repetirse, aunque con una diferencia: esta vez el ajuste ya está en marcha, pero todavía no es percibido por la mayoría. Porque el mercado suele reaccionar tarde.
Primero se construye menos. Después se siente la falta. Y recién ahí aparecen los precios al alza. La oferta ya dio vuelta sus cartas, están todas a la vista, falta ver cómo jugará la demanda y con ella los precios.
El autor es COO de la desarrolladora Unbox Devs
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