Qué tipo de casa se puede construir con el nuevo crédito hipotecario de hasta $250 millones

El puntapié lo dio el Banco Hipotecario: después de un quinquenio de hibernación y con una oferta casi nula, el crédito volvió a entrometerse en la escena de la industria de la construcción y, en pocas horas, ya parece tomar el protagonismo esperado. Históricamente limitada en la Argentina, el retorno de esta herramienta empieza a generar un lógico interés y un genuino entusiasmo que comienza a verse reflejado en los actores del sector, pese a que advierten que son “conscientes de que este fenómeno se encuentra sujeto a una serie de factores macroeconómicos que están fuera de nuestro control”, asevera Alex Sakkal, Co-Founder & CCO de Nómada. Semejante acontecimiento, asimismo, lo celebran quienes hace rato esperan terminar con proyectos truncos.

Porque se debe entender bien el alcance de la noticia: “La sola mención de la palabra ‘crédito hipotecario’ despierta la esperanza de volver a niveles de movimiento mucho mayores”, destaca Sebastián Wierzba, fundador y director en WGW Desarrollos. En ese sentido, esta modalidad de financiamiento a largo plazo brinda oportunidades “para que individuos y familias puedan alcanzar el sueño de tener una vivienda propia, al tiempo que dinamiza el mercado inmobiliario y contribuye al desarrollo económico”, señala Mali Vázquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

En líneas generales, si bien era más que necesaria la vuelta del crédito hipotecario para que el sector se normalizara y se pusiera a tono con lo que ocurre en la región, “no hay un incentivo grande para construir porque el costo se encareció muchísimo en dólares; existen más incentivos para comprar usado”, manifiesta Damián Tabakman, presidente de la CEDU. Lo que no quita que “quien tiene la obra de su propia casa por la mitad y ve cómo cayeron sus ingresos, quizá prefiera sacar un crédito para terminar ese proceso”. Pero también es verdad que, si a esa persona le va mal en su negocio, “cuando vaya a calificar para el préstamo, tal vez no se lo den; por eso creo que lo más fértil para esto es el producto ya terminado”, completa.

Por su parte, Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, cree que “los créditos para la construcción requieren de cierta burocracia, cada banco fija una política más dura o flexible. Incluso siendo convenientes, estos productos hipotecarios llevan más tiempo de crecimiento que el de adquisición de unidades terminadas”.

En suma, el deseo de los expertos consultados es que se adhiera el mayor número de entidades bancarias posibles. En este último punto coincide Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, y entiende que deben contar con una buena oferta y “competir y facilitarles la vida a los clientes; además de que los requerimientos que soliciten no sean complicados”. En resumen, “hace tiempo que el mercado esperaba que volviesen los créditos hipotecarios a tasas razonables, y más ahora que la inflación está bajando”.

Todo se da en un período de dólar “planchado” que en marzo marcó una brecha del 16% entre el oficial y el blue, un 4,5% menos respecto de febrero y el promedio mensual más bajo desde 2019, y con una inflación que, según estimaciones del Gobierno nacional, comenzó a desacelerarse −en abril podría terminar en un dígito−; pero a su vez en el tercer mes del año se observó una nueva caída en la predisposición a la compra de bienes durables del 18,7% mensual versus el repunte de febrero (+15,7% mensual en ese mes), según el Índice de Confianza al consumidor (ICC) que elabora la Universidad Torcuato Di Tella.

Impactado fuertemente por la devaluación de diciembre de 2023, el costo de construcción medido en dólares en marzo se ubicó en el orden de US$1318,8/m² para las viviendas multifamiliares, según datos recientes de Reporte Inmobiliario −un incremento del 26,5% si se lo coteja con febrero y del 73,6% en términos interanuales−. De este modo, construir hoy vale casi el triple de lo que costaba en octubre de 2020, conforme cifras publicadas en el portal inmobiliario Zonaprop.

Así las cosas, llevar adelante una casa de categoría premium en un country o barrio cerrado continuó teniendo valores elevados en el primer trimestre del año: incluyendo impuestos y honorarios profesionales, se ubica en el orden de los $1.932.000/m²: es decir, para construir una vivienda de 315 m² en un lote de 800 m², se necesitan $608.519.049, destaca un relevamiento privado.

Cabe aclarar que, históricamente, el metro cuadrado terminado se ubicaba entre US$1000 y US$1200 en la construcción tradicional argentina, incluyendo piso, mármoles, ventanas, entre otros. Aunque, para una casa de lujo, la cifra se elevaba a US$1500/m². Hoy, sin embargo, “ese valor es lo que cuesta hacer la obra gruesa: albañilería, hormigón, electricidad y plomería, para después agregarle los costos de todas las terminaciones”, explica la arquitecta Ana Machelett. En concreto: “Una casa chica hoy tiene un costo de US$1000/m², sin sumar el precio de las terminaciones, en tanto que una casa más grande, US$1428/m²″, precisa.

Por consiguiente, la tendencia actual es achicar los metros de las propiedades y, en los barrios cerrados, de hecho, no se están construyendo más garajes “porque el promedio de estas casas es de 220/230 m² con semicubierto”. Por lo que el otorgamiento del crédito de $250 millones por parte del Banco Hipotecario para construcción de una primera o segunda vivienda para realizar el 80% de la obra “es acertado”, sentencia la profesional.

Pero atención: también hay que sumar los gastos extras, como los de gestión, honorarios profesionales del arquitecto −un 10% del valor final de la obra−, gasto de matriculados, etc. En sí, se puede construir “una casa de buena calidad de unos 220 m², con muro doble de ladrillo hueco y cámara de aire, que aísla bien, loza o loza con viguetas. O también mediante la construcción en seco, con terminaciones de piso de porcelanato o radiante, paredes de mampostería. Y si se trata de una casa de hormigón, el precio se eleva un 20%”, define.

Con fecha de lanzamiento a confirmar prevista para mayo y una financiación que cubre hasta el 80% del presupuesto de la obra, el Banco Hipotecario confiere una línea de crédito para construcción de una primera o segunda vivienda, terminación y ampliación. En el primer caso, otorgan hasta $250 millones con un anticipo y dos desembolsos contra avance de la obra, posee una tasa de 8,5% (para los clientes con cuenta sueldo en el banco, las primeras 12 cuotas poseen una tasa de 4,25%, un 50% de la cuota durante el primer año), un plazo máximo de pago de 30 años, el capital es ajustable por UVA y la cuota mensual no puede sobrepasar el 25% del ingreso de quien la solicita.

En el caso de quienes desean simplemente terminar su primera o segunda vivienda, el crédito otorgado se realiza en un único desembolso de hasta $125 millones, con una financiación de hasta el 50% del presupuesto de obra y las mismas condiciones y plazos que en el caso de los requisitos para la construcción. Y si el objetivo es la ampliación, la única salvedad es que la financiación es de hasta un 100% del presupuesto sin superar el 35% del valor de la garantía actual.

Por Nicolás Bal

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