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El mercado y su contexto
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La política económica del Gobierno propone la desdolarización del mercado inmobiliario. Esta pesificación inducida se enfrenta a dificultades que hay que resolver y que finalmente son las que desaceleraron las operaciones de compra y venta.
Las transacciones pactadas en dólares fueron históricamente un fenómeno de la ciudad y el área metropolitana del cordón norte hasta Tigre. En el resto del país las operaciones pequeñas y medianas se concretan en pesos.
En el período de la convertibilidad en que regía el uno a uno , las operaciones se hacían en cualquiera de las dos monedas. Con el fin de la convertibilidad y la depreciación del peso, el dólar se convirtió en la moneda de transacción reconocida. Históricamente con una inflación de alrededor del 20 al 25% anual, las operaciones inmobiliarias se han pactado en dólares, como forma de mantener un patrón de precios estable y ajeno a los avatares de la inflación.
La fuerte restricción al acceso a la compra de dólares, con un valor oficial no accesible para las operaciones inmobiliarias y con la existencia de un mercado paralelo no oficial, que por ser tal inhibe las operaciones formales en el mercado, demanda inevitablemente el encontrar mecanismos de pesificación que puedan mantener constante el valor de las propiedades.
La fuerte retracción en las operaciones inmobiliarias afecta a los proyectos nuevos terminados y también a los usados. Distinto es el caso de los edificios en construcción mediante fideicomisos al costo, que se financian totalmente en pesos. Pero también aquí quien reciba el volumen de pesos, para evitar el deterioro inflacionario, tratará de convertirlo en dólares como resguardo de valor y lo hará inevitablemente en el mercado paralelo.
Finalmente aparece una dificultad física adicional: durante el uno a uno, cien dólares billete eran cien pesos billete. Hoy, cien dólares billete deberían multiplicarse por lo menos por 5,5 o 6. Reconociendo la realidad del deterioro del valor de nuestra moneda en un contexto de inflación, parece que se acerca inevitablemente el momento de la aparición de un nuevo billete de denominación de por lo menos 500 pesos, que permita volver a transparentar y relanzar las operaciones en el mercado.
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