Garantías propietarias seguras

En la ciudad de Buenos Aires se estima que entre un 25 y 35% del total del parque inmobiliario se alquila, lo cual significa que muchas familias no son propietarias de inmuebles. Se calcula que se alquilan alrededor de 500.000 unidades, y, en consecuencia, son entre 200.000 y 250.000 las que se renuevan anualmente.

Descripto el mercado de alquileres porteño podemos afirmar que, superando las pretensiones de control que hay sobre el mismo, es posible dinamizarlo y modernizarlo para poder mejorar la accesibilidad al alquiler de quienes así lo necesiten.

La principal institución del contrato de alquiler es la garantía, elemento que avala, por parte del locatario, el cumplimiento de sus términos. Las garantías son a satisfacción del locador.

En la ciudad son muchos quienes alquilan por diferentes razones: estudiantes del interior cuyos padres no pueden -o no juzgan conveniente ni útil- comprar una propiedad; también profesionales que deben trabajar en la ciudad, o bien familias que buscan departamentos para alquilar, ya que sus ingresos les impiden comprar una propiedad. Cualquiera que sea el motivo por el que alquilan, para hacerlo precisan de una garantía.

Las garantías son propiedades del garante que, por lo general, son de la ciudad y que cumplen con una condición: demostrar solvencia para levantar incumplimientos. Esta forma de garantizar un contrato es de las más antiguas; tanto, que hoy su uso no es lo más aconsejable: lo que los locatarios buscan fundamentalmente es hacerse del efectivo lo antes posible al producirse el incumplimiento. Un juicio y el remate de una propiedad no son efectivos a la hora de lograr este objetivo, por lo menos en el tiempo.

Un elemento nuevo, la caución, es la principal estrella a la que recurren varios actores. Sin embargo, presenta varios problemas en el momento de su uso, entre los que podemos destacar dos: precio y cobertura. El primero afecta, a veces, la decisión del locatario. Su precio puede equivaler hasta tres o cuatro meses de alquiler. Todo junto, o en cuotas, es mucho para un amplio sector del mercado. Encima, las aseguradoras exigen, para su otorgamiento, que el locatario se bancarice o bien que la pague con la tarjeta de crédito. El segundo, la cobertura no siempre satisface al locador. La falta de cobertura del mes de garantía, o la fecha de desalojo del inmueble, o la forma en la que se configura el siniestro para la aseguradora son los problemas centrales de esta segunda perspectiva.

En el IVC, la ley 1251 ya ponía en cabeza del organismo la posibilidad de organizar este producto y promoverlo en el mercado. Hoy, a partir de esta gestión es posible resolver varios de los problemas planteados. Aprovechar las posibilidades que las organizaciones públicas dedicadas a la vivienda tienen en la materia, no es algo que deba descartarse. Esa capacidad organizativa para adjudicar en función de las necesidades, y para establecer políticas publicas de acceso a la vivienda, debe aprovecharse y vincularse de manera efectiva al mercado de alquileres.

A partir de estos elementos, el IVC está elaborando una propuesta que permita financiar a los inquilinos pólizas de caución en los términos más óptimos del mercado: mejor precio, financiado en 24 cuotas sin interés, con la cobertura necesaria a satisfacción de los dueños de los inmuebles.

Reemplazar con sus recursos las garantías propietarias por seguros de garantía, y hacerlo mediante trámites ágiles, no es materia de cumplimiento imposible por parte del estado. Facilitar su financiamiento desenganchando al seguro del banco, y abaratando su costo al comprar las cauciones en beneficio de los locatarios para luego financiarlas en cómodas cuotas, es algo que rápidamente se puede concretar. Es más, es posible mejorar las condiciones de las pólizas y permitir, de esta manera, satisfacer las dudas de los locadores.

Esta herramienta, aplicada de esta forma, puede agilizar sustantivamente las relaciones entre locadores y locatarios, y facilitar la concreción de los alquileres, eliminando elementos que hoy pueden ser considerados distorsivos y se prestan a estafas reiteradas (compra de garantías). Y eso debe ser uno de los objetivos de toda política de vivienda: modernizar el mercado de alquileres para garantizar el acceso a la vivienda.

Martín Moyano Barro

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