Cabildo, uno de los corredores con mayor demanda

A pesar de la crisis económica, la avenida Cabildo, en Belgrano, continúa fuerte como uno de los polos comerciales con mayor ocupación de la Ciudad de Bueno Aires. El sector que va desde Monroe hasta Virrey del Pino, unas nueve cuadras, es, históricamente, el de mayor concentración de locales de la zona. El epicentro es la intersección con Juramento, y sus paralelas, Mendoza, y hacia el lado del centro Echeverría y Sucre, siempre sobre el corredor Cabildo, el verdadero protagonista de la movida comercial del barrio.

"Ese sector conforma el eje más demandado ya que posee excelente disponibilidad de medios de transporte, hasta una línea de subte, flujo permanente de público y una importante cantidad de locales de reconocidas marcas", relata Guido Mosin, analista de research de Jones Lang LaSalle (JLL).

Según esta consultora, el precio promedio de alquiler en este corredor comercial en los últimos años, rondó los US$50/m2 por mes. Estos valores se mantienen durante este año y la media durante el primer semestre de 2018, alcanzó los US$54,5 por metro cuadrado. "Cabildo y Juramento siempre fue un corredor con alta demanda de locales. Tanto es así, que hoy, con una economía estancada y con bajo consumo, el porcentaje de ocupación es uno de los más altos del ranking de las principales avenidas de la ciudad de Buenos Aires y llega al 96,51 por ciento", sostiene Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers International. En ese sentido, el especialista, aclara que los precios en alquiler en los últimos cinco años han fluctuado entre una banda que va de los US$49 hasta los US$65/m2 al mes, números que reflejan la realidad de uno de los corredores más estables, teniendo en cuenta los vaivenes de la economía en este período. "Durante el primer semestre de este año nuestra última medición, nos da en el orden de los US$49,45/m2 mensuales, manteniendo un histórico tercer lugar en los corredores de la ciudad después de Acoyte y Rivadavia y de Florida", agrega.

"En el segundo trimestre del año, se registró una superficie rentable disponible de 1309 metros cuadrados, en ocho locales. Estos espacios poseen una superficie rentable promedio de 164 metros cuadrados, distribuidos en dos o más plantas", señala Mosin.

El nivel de vacancia –es decir la cantidad de locales disponibles en alquiler– registró un alza este año. Históricamente estuvo entre el 1 y el 3 por ciento y hoy se encuentra en el 3,49%, según el informe de Colliers. "Esta es una de las más altas de los últimos años en el corredor y, más allá de que la situación económica actual pueda justificarla, muchos comerciantes la atribuyen también a la baja de las ventas causadas por el traslado de tráfico peatonal de las veredas a las paradas de colectivos producto del Metrobus.Habrá que observar en el tiempo, con la mejora de la situación económica de por medio, si este cambio en el tráfico peatonal termina impactando concretamente en la actividad comercial de esta avenida", enfatiza Zuliani.

En efecto, las consecuencias del Metrobús en la movida comercial de Belgrano serán un punto a evaluar pero en un futuro. Para muchos el nuevo sistema de transporte, le quitó flujo de gente a Cabildo. "El Metrobus hace que la gente no circule tanto por la Avenida Cabildo. Mientras que las calles transversales fueron beneficiadas como por ejemplo: Juramento y Vuelta de Obligado. Esto, también nos hace suponer que la gente compra más en los centros de transferencia: Flores y Vicente López. O también muchas veces opta por comprar en comercios más cercanos a su casa para evitar pérdidas de tiempo", reflexiona Christian Giménez, responsable de la división locales del Grupo Adrián Mercado. Para este especialista la evolución del comercio en la zona puede poner en peso a las calles transversales a Cabildo, donde los valores de alquiler son mucho más económicos, lo que determina a muchos comerciantes a migrar hacia esas calles.

No obstante, para Mosin, la obra de transporte público de pasajeros dinamiza las arterias secundarias pero no afecta a las ventas de este corredor, que se mantiene dentro de sus números habituales. "Entiendo que el Metrobus impacta positivamente desde el punto de vista urbano, ya que ordena el tráfico, mejora la iluminación y otorga mayor seguridad en la zona. A su vez, al estar limitada la circulación vehicular y la posibilidad de estacionar sobre la avenida Cabildo, el movimiento –tanto vehicular como peatonal– se traslada a calles transversales y paralelas, generando una dinamización de estas arterias secundarias. Pero sería prematuro proyectar un marcado crecimiento de esas calles para los próximos años", dice. "Desde el punto de vista de real estate, hasta el momento no pareciera que el Metrobús haya afectado las ventas en el corredor, dado que no se ha registrado un aumento en la tasa de disponibilidad de locales ni una baja en los precios pedidos de alquiler. En definitiva, la zona sigue presentando indicadores de mercado muy en línea con sus promedios históricos", enfatiza.

Según el relevamiento de JJL, el rubro que más locales ocupa a lo largo del corredor Cabildo es el de indumentaria, que representa el 55 por ciento, muy por encima de los demás rubros. Más de la mitad de los locales de indumentaria pertenecen a espacios destinados a ropa femenina y marroquinería, y calzados, con el 34 y el 23 por ciento, respectivamente. El resto se reparten en forma pareja entre Hogar (6%), varios –que incluye jugueterías, kioscos, librerías– (9%), gastronomía (7%), higiene, salud y belleza (7%) y tecnología, entre otras industrias. Cabe destacar que de acuerdo a la tendencia en otros corredores comerciales de la Capital, en los últimos años, uno de los rubros que mayor crecimiento experimentó es el de tecnología. En especial, se destacan los locales dedicados a la venta de accesorios para celulares.

El informe de JJL coincide con el de otras consultoras al revelar que solamente un 2 por ciento de los locales están en alquiler y otro 2 por ciento permanece cerrados. Ahora bien, ¿hay oportunidades para la compra de locales? "Desde que relevo el mercado de retail de forma periódica hace casi seis años, prácticamente nunca vi oferta de venta. Es un mercado muy informal, en el que los propietarios son mayormente dueños particulares y no institucionales, muy reacios a desprenderse de sus locales, sobre todo si se trata de inmuebles ubicados en calles muy comerciales. Aún si hubiera locales disponibles en las calles paralelas no sería representativo porque los valores sobre avenida difieren mucho de los de las calles laterales", responde Mosin. Zuliani agrega en la misma línea que: "prácticamente, no hay operaciones de venta, porque al ser un corredor muy demandado, nadie quiere desprenderse de los locales". En definitiva, el tradicional centro de compras sigue entre los destinos más buscados por los comerciantes.

Aunque Belgrano tuvo un alza en su tasa de vacancia, está muy lejos de otras zonas de la ciudad donde este fenómeno se hizo más notorio durante el primer semestre de este año. Según un informe de Colliers, en este período se registró un importante incremento en la superficie disponible de locales en los principales corredores comerciales de la Ciudad de Buenos Aires. En este sentido, se encuentran disponibles 13.235 metros cuadrados, unos 6257 metros cuadrados más que en el segundo semestre de 2017 (en el que se ofrecieron 6978 m²) lo que evidencia un aumento del 89,67 por ciento de dicha superficie. Los metros cuadrados disponibles se concentran principalmente en la peatonal Florida y en el foco de Santa Fe y Callao, con una participación dentro del total de la superficie ofrecida de 54,22 y 17,41 por ciento, respectivamente.

Otro dato interesante es que la tasa de vacancia del mercado subió un 1,56 por ciento con respecto al semestre anterior y se ubica en 4,66 por ciento; si se compara este valor con el del primer trimestre de 2017, el aumento que registró fue del 121,91 por ciento. Si se analiza la disponibilidad por corredor, por ejemplo, Rivadavia y Acoyte, al igual que durante el semestre anterior, no cuenta con locales ofrecidos en alquiler. El panorama opuesto ocurre en la zona de la peatonal Florida donde se registra una tasa de vacancia del 9,90 por ciento, la cual no solo es la más alta del mercado sino también la que más se ha incrementado (3,34 por ciento por encima de lo registrado en el semestre previo). Hay que mencionar que el 87,1 por ciento de su vacancia se concentra en 600 metros consecutivos de los 1000 metros relevados. El único corredor que redujo su tasa de vacancia fue Santa Fe y Pueyrredón pasando de 3,55 a 2,04 por ciento.