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Inocencia Fiscal II: qué reglamentó el Gobierno y qué falta para comprar propiedades con dólares del colchón
La nueva normativa sustituye la reglamentación de la Ley de Inocencia Fiscal I, prevista en la Ley 27.799
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LA NACIONManuela Viñales
Hoy el Gobierno publicó en el Boletín Oficial el Decreto 1253/2026 que reglamenta el régimen de Declaración Jurada Simplificada de Ganancias, en el marco de la Ley de Inocencia Fiscal II. De esta manera, la nueva normativa sustituye la reglamentación de la Ley de Inocencia Fiscal I, prevista en la Ley 27.799 y precisa algunos beneficios y requisitos para quienes quieren usar ahorros no declarados, “dólares del colchón”, para comprar una propiedad.
“En este decreto reglamentario lo que hace el Poder Ejecutivo es confirmar algunas cosas del decreto anterior y adaptar otras”, explica Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. Entre otras cuestiones, la normativa aclara cómo se calcula la discrepancia significativa que puede hacer perder los beneficios fiscales, confirma las condiciones de adhesión y habilita a quienes ya presentaron su declaración jurada por el régimen general a optar por el simplificado.
Sin embargo, todavía resta que ARCA adecúe su normativa y que la Unidad de Información Financiera (UIF) establezca cómo deberán actuar los sujetos obligados ante quienes utilicen fondos no bancarizados.
UIF VS. ARCA: la reglamentación pendiente
Actualmente, uno de los principales interrogantes que persisten para quienes quieren utilizar dólares del colchón en la compra de una propiedad está relacionado con los controles que deben realizar los escribanos.
“En operaciones inmobiliarias que superan aproximadamente los 700 salarios mínimos, vitales y móviles, los escribanos actúan como ´sujetos obligados´ ante la prevención de lavado de dinero", indica el tributarista. Es decir, que deben analizar el origen de los fondos utilizados en la operación, de acuerdo con las exigencias de la UIF.
Entonces, si el comprador no posee esa documentación por utilizar dólares no declarados, la operación puede ser reportada como sospechosa. Los escribanos deben cumplir las exigencias establecidas por UIF y pueden quedar expuestos a sanciones si incumplen sus obligaciones de control.
En la primera versión de la ley, el Gobierno intentó por decreto que optar por el régimen simplificado fuera considerado como un “antecedente favorable” por los sujetos obligados, entre ellos los escribanos. Pero la UIF no modificó sus normas y la medida no funcionó en la práctica
Con la nueva Inocencia Fiscal II, el antecedente favorable se incorpora en el texto de la ley. Esto no significa que los escribanos dejen de estar obligados a realizar controles ni que desaparezcan las exigencias vinculadas con la prevención del lavado de activos. El alcance concreto del cambio dependerá de la normativa que dicte la UIF, organismo que debe actuar además dentro del marco de los estándares internacionales definidos por el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI).
“Lo más importante es que la UIF emita su norma”, afirma Domínguez, quien además detalla que el plazo máximo que tiene el organismo para reglamentar sus operaciones vence el 2 de noviembre. “No va a ser demasiado flexible pero sí debe dar algunos lineamientos”, resume.
En paralelo, ARCA todavía debe modificar la Resolución General 5820 para adecuarla a los cambios introducidos por Inocencia Fiscal II. También tiene pendiente implementar un sistema de consulta automatizada que permita a los sujetos obligados verificar si una persona se encuentra adherida al régimen simplificado, fue excluida o se dio de baja.
Además, siguen pendientes las normas operativas del art. 40 bis, que exige que los fondos provengan o se destinen al sistema financiero.
De la Inocencia Fiscal I a la II: los cambios
Más allá de las cuestiones pendientes, la nueva ley y su decreto reglamentario introducen modificaciones que buscan dar mayor seguridad jurídica a los contribuyentes adheridos al régimen simplificado.
Por lo tanto, es relevante analizar los demás puntos de la ley, sus reglamentaciones, qué cambia respecto de la primera ley de Inocencia Fiscal —vigente desde comienzos de 2026— y qué impacto podría tener sobre el mercado inmobiliario. Un dato clave es que algunas de las protecciones incorporadas por el nuevo régimen para la utilización de fondos tienen como fecha límite el 31 de diciembre de 2027. Es decir, la liberación de los fondos y el tratamiento especial en Bienes Personales (art. 40 bis), junto con la exclusión de las presunciones del art. 41, rigen hasta el 31 de diciembre de 2027. Los fondos que no se hayan aplicado hasta esa fecha quedan fuera de esas protecciones.
La ley original “tenía muchas falencias”, explica Domínguez. Dirigido a personas humanas y sucesiones indivisas, el esquema buscaba la simplificación fiscal.
Sin embargo, su implementación dejó algunos puntos sin resolver que eran importantes para las personas que querían utilizar ahorros no declarados en operaciones de montos elevados, como la compra de una propiedad.
Impacto directo en la compra de propiedades
Al analizar los cambios que se realizaron sobre la ley anterior, Domínguez remarca algunos puntos que se relacionan de manera directa con el real estate:
1. Fin al reclamo retroactivo de Bienes Personales en la compra de inmuebles
Bajo el régimen anterior de Inocencia Fiscal, si una persona usaba dólares no declarados para comprar un inmueble y cumplía con las condiciones del régimen, ARCA estaba limitada a exigir el Impuesto a las Ganancias por el origen de esos fondos. Pero el organismo fiscal podía argumentar que esos dólares ya estaban en la posesión del contribuyente al 31 de diciembre del período fiscal anterior, o incluso de otros períodos fiscales. Por lo tanto, podía exigir el pago retroactivo del Impuesto sobre los Bienes Personales por el pasado.
Para solucionar este problema, Inocencia Fiscal II —la nueva ley— introduce “una ficción legal”. Es decir, establece que los fondos utilizados hasta el 31/12/2027 se considerarán incorporados como bienes al patrimonio del contribuyente el mismo día en que se efectúe la compra. De esta manera, ARCA queda imposibilitada de imputar la tenencia de esos fondos a años anteriores para reclamar Bienes Personales.
Esta modificación otorga mayor seguridad jurídica al comprador; de esta manera elimina el riesgo de recibir un ajuste fiscal por períodos pasados al volcar sus ahorros a la adquisición de una propiedad.
2. Redefinición de la discrepancia significativa y nuevo umbral mínimo
En primer lugar, es importante entender qué es la discrepancia significativa, que en este contexto hace referencia a la diferencia o inconsistencia que encuentra el Fisco entre lo que la persona declaró y la información que el Fisco posee en sus sistemas o recibió de terceros. Antes, si se configuraba una discrepancia significativa, se perdía automáticamente la presunción de exactitud y los beneficios de Inocencia Fiscal. Cualquier diferencia técnica podía considerarse una discrepancia y, si se convertía en significativa, se anulaban los beneficios del régimen.
Lo que se modifica con la nueva ley es que habrá discrepancia significativa cuando ARCA verifique: (a) un aumento del impuesto determinado de al menos 15%, con un piso del 5% del monto objetivo de punibilidad para la evasión simple; o (b) un ajuste que supere ese monto. Si se detectan facturas apócrifas o ingresos directos computados improcedentemente (retenciones, percepciones, pagos a cuenta y anticipos), hay discrepancia sin importar el importe.
Una de las principales precisiones del nuevo decreto es que confirma qué monto debe tomarse como referencia para calcular esa diferencia. Hasta ahora existía una duda sobre si utilizaría el valor vigente al cierre del período fiscal o el correspondiente al momento en que vence la presentación de la declaración jurada.
La reglamentación confirmó que se debe considerar el monto vigente en el período fiscal en el que vence la declaración. Así, para las declaraciones correspondientes a 2025, se toma como base el umbral penal tributario de $100 millones, por lo que el 5% equivale a $5 millones.
La diferencia es importante: “Si se hubiera considerado el monto vigente al 31 de diciembre de 2025, de $1,5 millones, ese 5% habría representado apenas $75.000″, señala Domínguez.
3. Opción de rectificar y pagar en 15 días sin perder beneficios
Otro cambio relevante es la posibilidad de corregir determinadas diferencias detectadas por ARCA sin perder inmediatamente los beneficios del régimen.
Con el régimen que funcionaba, después de presentar la declaración jurada, si ARCA detectaba una diferencia en la declaración luego de notificar una orden de intervención y encuadraba como “discrepancia significativa”, se perdía automáticamente el blindaje.
Con la Inocencia Fiscal II se otorgan 15 días hábiles, luego de la notificación de la determinación de oficio, para que el contribuyente arregle el desajuste, y de esta manera no pierda la protección del régimen. “Es una forma de ‘comprar tranquilidad’ pagando la diferencia reclamada sin arriesgar el beneficio general”, indica Domínguez.
4. Bloqueo de las presunciones
El artículo 18 de la Ley de Procedimiento Tributario (Ley 11.683) le otorgaba al Fisco herramientas de sospecha para asumir, sin tener que probarlo, que determinados fondos son ganancias no declaradas.
En Inocencia Fiscal I, la norma limitó la utilización de la presunción vinculada con los incrementos patrimoniales no justificados, pero quedó abierto el tratamiento de otras presunciones, entre ellas las relacionadas con los depósitos bancarios. En la nueva versión se incluye.
Entonces, si un individuo realiza un movimiento bancario o una transferencia, hasta el 31/12/2027, el Fisco no puede tomar esos depósitos bancarios como presunción automática de ingresos no declarados. Además, se limita el uso de otras presunciones e indicios.
¿Quiénes pueden adherirse al régimen simplificado?
El régimen está dirigido de manera general a personas humanas y sucesiones indivisas inscriptas en el Impuesto a las Ganancias que opten por el régimen simplificado, presenten su declaración jurada en término y abonen el saldo en tiempo y forma.
A partir de ahí, los perfiles concretos que pueden aplicar son:
- Empleados en relación de dependencia y jubilados
- Autónomos y profesionales inscriptos
- Contribuyentes con casos mixtos (Monotributo + Ganancias): un monotributista que además realiza una actividad por la cual está inscrito en Ganancias
El monotributista “puro” no puede aplicar. Para poder hacerlo debería renunciar al monotributo e inscribirse en el Impuesto a las Ganancias y recién ahí optar por el régimen simplificado de Ganancias. Además deberá inscribirse en el IVA y en jubilación autónomos, si corresponde.
Otro punto importante es que la Ley 27.826 eliminó los topes de ingresos y patrimonio, que anteriormente condicionaban el acceso al régimen. La nueva reglamentación establece la residencia fiscal como requisito general de adhesión. La residencia fiscal debe cubrir todo el período declarado salvo para 2025 donde alcanza con que se haya sido residente fiscal parcialmente en el periodo.
A su vez, permite que los Grandes Contribuyentes Nacionales y determinados funcionarios públicos utilicen la declaración jurada simplificada, aunque sin acceder a las presunciones ni a los demás beneficios protectores del régimen. A diferencia del resto de los contribuyentes adheridos, deberán informar sus bienes tanto en la Argentina como en el exterior.
¿Qué pasa con quienes ya presentaron Ganancias?
Otra de las dudas que despejó el decreto es qué sucede con los contribuyentes que ya habían presentado su declaración jurada de Ganancias correspondiente a 2025 por el régimen general.
La nueva reglamentación permite que quienes la hayan presentado antes del 23 de octubre de 2026 puedan optar por el régimen simplificado mediante una declaración rectificativa, que reemplazará a la anterior.
Según Domínguez, el vencimiento previsto para realizar este trámite es el 30 de octubre de 2026. Sin embargo, el especialista advierte que todavía faltan adecuaciones informáticas y administrativas de ARCA, por lo que podría ser necesaria una nueva prórroga.
¿Van a aumentar la compra de inmuebles?
El nuevo marco fiscal presenta ventajas para el mercado inmobiliario. Sin embargo, esto no implica necesariamente que la sanción de la ley vaya a traducirse automáticamente en un aumento de las operaciones inmobiliarias.
“Si un empleado o jubilado usa sus dólares para comprar un inmueble y lo destina al alquiler de vivienda, puede acceder a un triple beneficio impositivo”, resalta Domínguez, y enumera:
- Exención en Impuesto a las Ganancias: Las rentas generadas por el alquiler de vivienda están exentas del Impuesto a las Ganancias.
- Exención en Ingresos Brutos (CABA): Si la propiedad está en CABA, también queda exenta de Ingresos Brutos (respetando los montos legales).
- No tributar Bienes Personales: Si registra el contrato en el RELI y el valor del inmueble no supera el Mínimo No Imponible para inmuebles con destino a casa habitación, no tributa el impuesto por ese bien.
“Es una alternativa muy atractiva y de bajo riesgo fiscal para pequeños ahorristas que buscan canalizar sus fondos”, aclara. Pero un punto importante que resalta el especialista: “Se debe analizar cada caso particular para ver si corre riesgos o no utilizando los dólares, porque se reformó y mejoró, pero no se puede generalizar que cualquiera debería inscribirse”.
“Antes de usar dólares no declarados para comprar una propiedad, hay que esperar la norma de la UIF”, advierte Domínguez. “Hasta que no esté, no sabemos cómo van a actuar los escribanos frente a esos fondos ni si el antecedente favorable alcanza para superar los controles de prevención de lavado de activos.”
Otro punto en el que enfatiza el especialista es que se debe analizar el contexto del país antes de comprar una propiedad. “La decisión de comprar o invertir en un inmueble depende de diversas variables, como las económicas”, explica Domínguez y ejemplifica con los precios de las propiedades, la inflación, tipo de cambio y el escenario político, particularmente ante la cercanía de un año electoral.
En ese sentido, el tributarista señala la incertidumbre respecto de la permanencia de estas reglas en el futuro. “Parte de la oposición dice que va a dar vuelta atrás todo lo que hizo Milei”, concluye Domínguez, en referencia a la posibilidad de que un eventual cambio de signo político modifique las exenciones o beneficios actualmente vigentes.
Por Manuela Viñales
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