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La inversión inmobiliaria que deja una renta que duplica a la que da un departamento en alquiler
LA NACION accedió en exclusiva a un informe que revela todo lo que hay que saber antes de invertir en el mercado de depósitos logísticos
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LA NACIONManuela Viñales
Si bien cuando uno piensa en una inversión inmobiliaria suele hacerlo en el tradicional departamento, otros negocios vinculados al mercado de inmuebles también dejan rentas interesantes, incluso más altas.
Los depósitos industriales son una alternativa atractiva por su rentabilidad. Mientras que en el mercado residencial la renta que deja un alquiler suele ubicarse alrededor del 5% anual en dólares, en el segmento logístico este valor puede duplicarse. “Históricamente fluctúa entre el 9% y el 12%”, afirma Alejandro Winokur, socio y director de Newmark Argentina, empresa de asesoría y soluciones inmobiliarias corporativas.
A la hora de justificar ese porcentaje, explica que existe una necesidad constante de este tipo de propiedades: durante épocas de inflación alta, las empresas necesitan depósitos para “stockearse” de productos. Paradójicamente, en contextos como los actuales con una inflación más controlada y una mayor apertura de la economía, se necesitan depósitos para almacenar la mercadería importada.
Sin embargo, quienes deciden apostar por este negocio deben saber que aunque este mercado comparte ciertos puntos con el real estate tradicional, tiene sus propias reglas de juego. “Las empresas que demandan este tipo de inmuebles logísticos no solo miran los metros cuadrados, sino que quieren inmuebles eficientes”, señala Winokur, y agrega que lo que se busca en la industria son depósitos que garanticen reducción de costos, mejor movilidad, flexibilidad operativa y la facilidad para la carga y descarga.
Otro punto que lo diferencia de un proyecto residencial es que cuando se encara la compra de un terreno para la construcción de un inmueble logístico, el inversor solo puede utilizar entre un 50% y un 60% de la tierra. Es decir que, si se adquiere una hectárea, la pisada a construir en ese terreno será de entre 5000 m² y 6000 m².
Teniendo estos puntos en consideración, la disponibilidad de tierras y las características de cada zona se vuelven variables clave para quienes analizan invertir en el sector.
Los nodos tradicionales muestran cada vez menos espacio para crecer, mientras que la expansión comienza a trasladarse hacia áreas periféricas con mayor disponibilidad. Esta es una de las primeras conclusiones del informe Disponibilidad de Tierras, elaborado por Newmark en junio y para el cual relevó más de 43.000 hectáreas con potencial logístico distribuidas a lo largo de los corredores norte, oeste, sur y sudeste.
Esto quiere decir que las tierras que se encuentran cerca de parques industriales, en zonas más consolidadas, son las más solicitadas, pero no son las únicas que despiertan interés. “Estos resultados refuerzan el carácter competitivo de los núcleos tradicionales y posicionan a las periferias como las principales áreas de crecimiento futuro”, sostiene Winokur, pero reflexiona que, en las zonas más despobladas, hay que sumar a la ecuación los costos de infraestructura necesarios —desde servicios hasta caminos—.
Es importante aclarar que todos los ejes productivos registran niveles de disponibilidad superiores al 65%. Sin embargo, las diferencias de consolidación generan brechas de valor de hasta siete veces entre áreas centrales y periféricas.
Corredor norte: el más desarrollado
El corredor norte es el mercado logístico más desarrollado y competitivo del AMBA. Además, es el que más concentración de tierras disponibles tiene: “Grandes extensiones que favorecen proyectos de escala”, remarca el profesional inmobiliario.
El área tiene una superficie total de 439.360 hectáreas, de las cuales 32.730 corresponden a usos industriales y logísticos. Sin embargo, casi 21.500 hectáreas continúan disponibles, es decir, un 65% están libres para hacer proyectos logísticos. La paradoja es que, pese a ser el corredor más demandado, es el que más metros disponibles tiene. ¿La razón? Es el que más hectáreas tiene también.
La consolidación de la zona se explica por su conectividad con la ciudad de Buenos Aires, con la Ruta del Mercosur, los puertos, el corredor bioceánico y los principales mercados de la región. “Es un territorio maduro, integrado y de demanda sostenida para desarrollos industriales y logísticos”, subrayan desde el informe.
Hasta hace algunos años, el núcleo logístico del norte se concentraba en el Triángulo de San Eduardo, Pacheco y Tortugas. Sin embargo, al no haber más espacio disponible para crecer en ese sector, el mapa se expandió y comenzó a incluir otros protagonistas, como Escobar, Campana y Zárate, que hoy aparecen entre los principales nodos estratégicos del corredor. “Siempre hablando de terrenos linderos a grandes autopistas, accesos y movimientos”, remarca Winokur, quien también compartió precios de venta que varían según la zona del corredor y la cercanía a los parques industriales:
- Pilar: entre US$40/m² y US$70/m²; dentro de parque industrial, entre US$60/m² y US$90/m²
- Fátima: entre US$20/m² y US$25/m²; dentro de parque industrial, entre US$60/m² y US$80/m²
- Escobar: entre US$90/m² y US$100/m²; dentro de parque industrial, entre US$120/m² y US$125/m²
- Campana: entre US$20/m² y US$25/m²; dentro de parque industrial, entre US$60/m² y US$90/m²
- Zárate: entre US$15/m² y US$20/m²; dentro de parque industrial, entre US$50/m² y US$70/m².
En cuanto a las industrias protagonistas en este corredor se destacan:
- Química y Farmacéutica: 22%
- Plásticos y envases: 17%
- Logística y servicios: 15%
- Metalúrgica y mecánica: 14%
- Alimentos y bebidas: 13%
- Construcción y materiales: 12%
- Textil y calzado: 5%
- Electrónica y tecnológica: 2%
Corredor oeste: expansión y potencial
El corredor oeste ocupa el segundo lugar en términos de disponibilidad de tierras, solo por detrás del corredor norte.
En este sentido, la superficie total es de 141.720 hectáreas, de las cuales casi 12.000 corresponden a superficie logística/industrial. Actualmente, 8814 hectáreas están libres –un 59% menos que en el corredor norte–, lo que representa el 73,5% de la superficie logística de la zona.
“Actualmente, se observa una estructura más dispersa, pero con mucho potencial de expansión”, resume Winokur y agrega que en este sector hay una alta densidad de parcelas medianas y parques activos en desarrollo, con Moreno, General Rodríguez y Luján como los principales polos de crecimiento, impulsados por el desarrollo sobre el Acceso Oeste, la Ruta 7 y su conectividad directa con la Ciudad.
“Es un eje manufacturero tradicional, con fuerte presencia de pymes industriales y talleres que se sostienen de la base productiva metropolitana”, señala el profesional.
Los valores de venta del metro cuadrado son:
- Luján: entre US$20/m² y US$25/m²; dentro de parque industrial, entre US$40/m² y US$45/m².
- General Rodríguez: entre US$20/m² y US$25/m²; dentro de parque industrial, entre US$40/m² y US$45/m².
- Buen Ayre: entre US$90/m² y US$130/m²; dentro de parque industrial, entre US$120/m² y US$170/m².
A diferencia del norte, la actividad predominante es la metalúrgica y mecánica, con 27% del mercado. Además, se destaca por la fuerte presencia de empresas vinculadas a la tecnología y la electrónica, que alcanzan el 11% de participación, frente al 2% registrado en el otro corredor analizado.
- Metalúrgica y mecánica: 27%
- Logística y servicios: 13%
- Química y farmacéutica: 13%
- Electrónica y tecnología: 11%
- Plásticos y envases: 11%
- Alimentos y bebidas: 9%
- Construcción y materiales: 9%
- Textil y calzado: 7%
Corredor sur: expectativas de crecimiento
Aunque se ubica tercero en disponibilidad de tierras, tiene al mercado expectante por su potencial. “Estoy seguro que el sur va a explotar, especialmente los terrenos cercanos a la Ruta 2 y a la Autopista Buenos Aires-La Plata porque es una entrada a la Ciudad muy cercana”, apunta Winokur.
El corredor tiene una superficie total de 220.650 hectáreas, de las cuales 10.260 están destinadas a actividades logísticas e industriales. Actualmente 7182 hectáreas permanecen disponibles, es decir un 70%, 1000 menos que el oeste y 13.000 menos que en el norte.
Aunque en promedio los precios del sur son mayores que los del oeste, una de sus plazas tiene el valor más bajo de todos los corredores. El ranking se compone de:
- Ezeiza: entre US$30/m² y US$50/m²; dentro de parque industrial, entre US$80/m² y US$105/m²
- Berazategui: entre US$50/m² y US$80/m²; dentro de parque industrial, entre US$90/m² y US$120/m²
- La Plata: entre US$10/m² y US$40/m²; dentro de parque industrial, entre US$30/m² y US$70/m²
La cercanía con puertos, el aeropuerto internacional de Ezeiza y la autopista Buenos Aires-Cañuelas son algunos de los factores que explican su potencial de crecimiento.
Entre sus usos más destacados se encuentran:
- Metalúrgica y mecánica: 22%
- Construcción y materiales: 21%
- Logística y servicios: 15%
- Alimentos y bebidas: 12%
- Plásticos y envases: 11%
- Química y farmacéutica: 9%
- Electrónica y tecnología: 6%
- Textil y calzado: 4%
Corredor sudeste: más cerca de CABA
El corredor sudeste es el último en el mapa logístico del AMBA, pero tiene una característica diferencial: concentra las mayores extensiones de tierra disponibles a menos de 40 kilómetros de la Ciudad de Buenos Aires.
La zona posee una superficie total de 141.600 hectáreas, de las cuales 9209 corresponden a superficie logística e industrial y casi 6400 están disponibles. Esto representa casi un 70% del stock industrial.
“Este corredor tiene una consolidación en nodos vinculados al eje portuario y a los principales accesos viales”, argumenta el director de Newmark, y subraya el área como “estratégica” para la expansión logística e industrial, articulada con la autopista Buenos Aires-La Plata, Camino General Belgrano. Entre sus zonas más buscadas se encuentran Hudson, La Plata y Ruta 2.
El sudeste se destaca por la industria de alimentos y bebidas, que tiene el 20% del total:
- Alimentos y bebidas: 20%
- Metalúrgica y mecánica: 18%
- Construcción y materiales: 16%
- Plásticos y envases: 14%
- Química y farmacéutica: 12%
- Logística y servicios: 11%
- Electrónica y tecnología: 6%
- Textil y calzado: 2%
Entonces, ¿qué corredor es el más conveniente para invertir?
No hay una sola respuesta a esta pregunta, ya que según el profesional inmobiliario, la decisión de dónde invertir está más relacionada con el negocio que se busca que con el lugar.
Si hubiese que definir a los corredores, el norte es el más consolidado, tiene la infraestructura más moderna y alta especialización industrial, lo que genera una mayor competencia por suelo bien ubicado. “Si uno no conoce, tiende a irse por lo más seguro, y zona norte es donde más dinámica y movimiento hay”, destaca.
Mientras que el oeste es el eje manufacturero tradicional, muy buscado por pymes técnicas y, aunque su stock es disperso, tiene mayor margen de revalorización.
La zona con las superficies más grandes es el corredor sur, que además tiene la fortaleza de ser un nodo aeroportuario y productivo. Si bien tiene un importante potencial de crecimiento, está sujeto a que se construya infraestructura. Además tiene plazas, como La Plata, con los valores más accesibles: “Hay sobreoferta y poca demanda, por eso es tan barato”, explica Winokur y desarrolla que comprar en estas zonas significa comprar barato y esperar unos años a que el área se consolide para que aumente el precio.
Por último, el sudeste tiene desarrollo progresivo y su principal diferencial es su conectividad portuaria.
| Corredor | Superficie total (ha) | Superficie logística industrial (ha) | Superficie disponible (ha) | Vacancia sobre stock industrial | % del corredor vacante |
|---|---|---|---|---|---|
Norte | 439.360 | 32.730 | 21.500 | 65% | 4,9% |
Oeste | 141.720 | 11.998 | 8814 | 73,5% | 6,2% |
Sur | 220.650 | 10.260 | 7182 | 70% | 3,2% |
Sudeste | 141.600 | 9209 | 6400 | 70% | 4,5% |
Otro fenómeno que destaca Winokur es que se pasó de "una lógica solamente de distribución a una nueva lógica de nodos productivos”. Agrega que antes los depósitos estaban cerca del consumidor. Ahora los activos empiezan a ubicarse cerca de la producción, de los recursos, de los corredores logísticos y de la infraestructura energética.
La expansión a las provincias
El AMBA no es la única zona en la que se observa el crecimiento de este tipo de negocio inmobiliario. Y, aunque se posiciona como uno de los núcleos más importantes, los polos industriales del interior del país comenzaron a cobrar protagonismo.
“La próxima década del real estate industrial argentino probablemente no se defina mirando solo la Panamericana. Los corredores energéticos, mineros y exportadores del interior jugarán un rol muy importante”, señala Winokur.
En esta línea, comienza una reconfiguración del mapa productivo argentino, con nuevos polos productivos entre los que se destacan Neuquén con el oil & gas; Salta, Jujuy y Catamarca con la minería; San Juan, con la industria del cobre; y la Patagonia con GNL, petróleo, infraestructura energética y exportación.
Estas actividades requieren de rutas, ferrocarril, infraestructura energética completa, capacidad portuaria adecuada y housing suficiente. “Argentina hoy no tiene esto, lo que genera una oportunidad inmobiliaria enorme. Donde el Estado no llega rápido, aparece el privado”, concluye el ejecutivo.
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