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Recesión, pandemia y compras por internet: el retail exhibe los golpes de un combo explosivo
Aumento de la vacancia y caída de los precios en los locales comerciales de la ciudad, que sin embargo difieren según las zonas
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En la Argentina, la combinación entre recesión económica y movilidad restringida fue un cocktail explosivo para el retail. Si bien el proceso de retracción del comercio “presencial” es una tendencia en todo el mundo, y mucho más con la gente encerrada en sus hogares durante meses, el golpe del 2020 se sintió de manera especialmente fuerte en el país, consecuencia de que el e-commerce se presentaba, hasta el año pasado, muy subdesarrollado con respecto al tamaño de la economía. Las órdenes de compra durante el 2020, por ejemplo, fueron un 84% más alto que en el 2019, y se vendió un 72% más de productos, traccionados por más de un millón de compradores nuevos. Así lo reflejan los datos de la Cámara Argentina de Comercio Electrónico. Según la compañía de investigación de eMarketer, el mercado argentino lideró durante el año pasado la lista global de crecimiento del volumen de venta por comercio electrónico.
Los números son apabullantes y obviamente impactaron sobre la demanda de inmuebles comerciales. Cualquiera que camine por las calles porteñas percibe la proliferación de persianas bajas, locales en venta y comercios cerrados. No es para menos: según la firma de servicios de real estate JLL, el 6,8% de los locales comerciales están sin inquilinos. A esta altura del año, en el 2018 ese número era del 2,8%. En el primer trimestre del 2020, es decir antes de que iniciaran la pandemia y las restricciones para circular, la vacancia giraba en torno al 2,7%. Cuando terminó el año, el número había ascendido al 6,8%. El aumento de la vacancia fue en torno al 147%, lo que da cuenta del durísimo efecto que tuvo el 2020, con numerosos inquilinos cuyas situaciones se volvieron insostenibles. Cabe destacar que los datos corresponden a los principales corredores comerciales de negocios a la calle, como son el corredor Cabildo y Juramento, Santa Fe y Pueyrredón, Santa Fe y Callao, Florida, Rivadavia y Acoyte, en Caballito, y Rivadavia y Carabobo, en Flores.
El impacto, sin embargo, no fue igual en todas las zonas. La calle Florida, alguna vez el centro comercial más importante del país, hoy exhibe una vacancia del 16,5%. “Microcentro es claramente la zona más afectada de todo el retail de la ciudad, y en el corto plazo va a seguir así”, dice Guido Mosin, research manager de JLL. “Sin turistas ni oficinistas, no hay demanda. Hasta que no vuelva la gente la recuperación en esta zona va a ser complicada porque depende del flujo de gente”, apunta.
Corredores como el de Acoyte y Rivadavia, en cambio, resisten de mejor manera, persistiendo en una tendencia prepandémica que es inversamente proporcional a la de Florida. “Las zonas comerciales que están en entornos residenciales están mejor demandadas, defienden mejor los precios y obviamente tienen menos vacancia”, explica Mosin. Solo el 2,2% de los locales a la calle en esta área de Caballito están sin inquilino. En Rivadavia y Carabobo, Flores, el número es 2,4%. “Son de las zonas más demandadas de la ciudad”.
Áreas como Santa Fe y Callao, aunque también duramente golpeadas, resisten un poco mejor a la falta de movilidad y la transformación en los hábitos de consumo. Según Mosin, “existe un mix. Llegando a Cerrito, una zona con más oficinas, se observa una vacancia mayor. En la zona más residencial la situación mejora”, describe. En ese corredor, la vacancia llega a casi el 10% de los locales, por encima del promedio porteño.
Otro dato que que sirve para ilustrar la coyuntura del retail porteño se obtiene observando los cambios de inquilinos que hubieron entre el momento actual y el primer trimestre del 2020. El volumen de variaciones es notorio: 26,6% de los locales cambiaron su estado, es decir que modifcaron su inquilino o pasaron a estar cerrados o en alquiler. En Florida, por ejemplo, la rotación alcanzó el 35,2%.
Con respecto a los precios, los descensos son notorios. Entre septiembre del 2018 y el presente, el alquiler de locales comerciales en las zonas relevadas por JLL ha caído 47% en dólares. Si hace tres años el promedio por metro cuadrado era de unos US$25,5, hoy es de US$13,5, un proceso obviamente marcado por las sucesivas devaluaciones. Desde que inició la pandemia, los precios bajaron un 11,7% en promedio. Actualmente, los alquileres más caros se dan en Acoyte y Rivadavia, en donde rondan los US$29,5 por m². Lo sigue Florida, en donde a pesar de cotizar a unos US$21, llama la atención el estrepitoso descenso que se da desde el 2018, cuando se ubicaban en US$46,5. La caída en esa zona equivale a un 55%. Por otra parte, los alquileres más baratos se encuentran en torno a la avenida Córdoba, Donado Holmberg y la zona de outlets en Barracas.
Recesión y devaluaciones, pandemia, auge del e-commerce en un mercado poco acostumbrado. La tormenta perfecta para un retail que espera el mayor movimiento de gente y la mejoría del poder adquisitivo para empezar a recuperarse pero, sobre todo, reinventarse.
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