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Cómo se hace: vender el departamento con el inquilino adentro
Hay algunas cuestiones importantes a tener en cuenta a la hora de desprenderse de un inmueble con un contrato de locación vigente
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Son tiempos tan revueltos para el sector inmobiliario que quienes tienen propiedades como inversión se debaten constantemente en qué conviene hacer con ellas. La crisis autóctona de los últimos años, sumada al impacto económico y los cambios de hábitos que también ha generado la pandemia, conforman un escenario complejo, al que deben sumarse variables como la ley de alquileres y la caída en el precio del m² medido en dólares. Ante este panorama tan cambiante, hay quienes se preguntan si es posible, por ejemplo, vender un inmueble que se tiene alquilado.
“No hay ningún problema jurídico en vender una propiedad que está alquilada”, señala de antemano Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios y empresariales y docente universitario. “Lo importante es que el boleto de compraventa tenga una cláusula que diga que el inmueble está alquilado. Y lo ideal sería que ese mismo boleto lo firme el locatario dando a entender que conoce la venta y que le va a pagar los alquileres al nuevo comprador”, agrega.
Vender una propiedad alquilada no solo es posible sino que además no modifica en modo alguno el contrato vigente. Lo único que cambia es el destinatario del cobro del alquiler en caso de que el nuevo dueño quiera seguir alquilándolo. Sin embargo, sí es importante que haya absoluta transparencia respecto a la relación contractual en la que se encuentra la propiedad y que quede documentada. “Cuando la inmobiliaria va a visitar el inmueble a vender y ve que está alquilado, tiene que documentarlo en la autorización de venta que generalmente le da el propietario. Y lo mismo cuando la inmobiliaria trabaja con el comprador: en la reserva de compra tiene que avisar que está alquilado”, señala Esper.
Si bien la parte legal no suscita demasiadas dudas, la operación puede acarrear cierta tensión con el inquilino. “Lo más incómodo de estas situaciones es tener que mostrar la propiedad al posible comprador con el inquilino. A veces el locador tiene el temor de qué pasará después con la renovación del contrato. Pero nosotros hemos hecho muchas ventas así y nunca ha sido un problema. Los inquilinos también son clientes, los hemos elegido nosotros y tenemos buena relación”, cuenta Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria.
Comprar para habitar
Bastante más compleja es la operación si el comprador de la propiedad la está adquiriendo con intenciones de habitarla. En estos casos, como el plazo del contrato debe ser respetado, el nuevo dueño debe negociar con el inquilino su salida si pretende mudarse antes de la fecha estipulada. Aquí, la presencia de una inmobiliaria puede resultar de suma utilidad, ya que dispone de otras propiedades para ofrecerle al inquilino, quien hasta incluso puede negociar un mejor precio dada la “urgencia” por que se concrete la venta.
También existe la posibilidad de que ya estuviera asentada en los papeles la intención de venta. “Supongamos que alguien tiene una propiedad para vender pero que no consigue comprador y entonces decide alquilarla un tiempo. En esos casos es viable jurídicamente reflejar en el contrato de locación que este puede expirar ante la aparición de un comprador”, remarca Esper. Esto, sin embargo, no es muy recomendable. “Nosotros aconsejamos que si hay intenciones de venta no se ponga el inmueble en alquiler pero igual hay que aclarar que no se puede establecer que puede expirar el contrato. ”, tiene otra mirada a la jurídica, la broker Balayán y aconseja que en el caso de que el propietario si o si quiera poner la propiedad en venta en alquiler, debe establecerse en el contrato que el inquilino da la autorización para mostrarlo y que, además, en el caso de que se venda, el contrato se cede al nuevo propietario”.
Un poco más sencilla puede resultar la opción de venderle el inmueble al propio inquilino, cuando este tiene intención de compra. Estos casos pueden ser provechosos para ambas partes. Por un lado, porque la operación se puede realizar de manera directa entre las partes, que además ya se conocen. Pero para el comprador, además, tiene la ventaja de que está adquiriendo una vivienda que ya conoce bien, tanto en sus virtudes como en sus defectos porque viene viviendo en ella. Claro que para que ocurra, locador y locatario deben estar en sintonía con respecto a sus planes.
