Financiación post posesión: los proyectos en los que comprás un departamento a estrenar y pagás después de mudado
Con la inflación, la disparada del dólar y el atraso de los salarios es cada vez más difícil comprar en pozo; cómo hacen los que venden para capturar compradores en un contexto económico que no ayuda
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Si bien hubo un tiempo en que los proyectos de pozo eran la forma más cercana a acceder a una propiedad, o como refugio de valor del capital, hoy poder afrontar los montos de las cuotas es casi imposible para la mayoría de los argentinos. Con la disparada del dólar paralelo y la imposibilidad de comprar moneda extranjera al cambio oficial, sumado a la inflación, la caída de los salarios y la falta de créditos, el departamento a estrenar es un lujo que muy pocos pueden darse. ¿Cuántas personas pueden afrontar cuotas mensuales que rondan los $400.000?
Sin embargo, los desarrolladores siguen construyendo y la pregunta inevitable es a quiénes están destinados esos proyectos a los cuáles es tan difícil acceder? Es que, tras la pandemia, el año pasado se reanudaron obras que habían quedado en pausa por la cuarentena obligatoria, se terminaron otras y comenzaron nuevas. Lo que generó una gran oferta de emprendimientos pero, a la inversa, una escasa demanda que pueda solventar estos proyectos. Por eso brokers y empresarios del sector buscan alternativas para hacer más accesible al bolsillo los desarrollos, con diferentes formas de financiación que incluye la posibilidad de seguir pagando una vez mudado.
Se trata de una propuesta de financiación post posesión, algo que hace unos años parecía imposible y hoy se ha convertido en la salida que encuentran inmobiliarios y empresarios para hacer girar la rueda del mercado.
Una de estas propuestas es la que presentan desde la inmobiliaria Lepore, como una forma de buscar “puentes” que permitan acercar las puntas entre compradores y vendedores: pagás un anticipo, seguís con cuotas durante la obra, tomás posesión de la vivienda y terminás de pagarla hasta en cuatro años.
Cuando hablamos de la compra de una unidad en pozo o construcción, históricamente las propiedades “a estrenar” se comercializan con un 30% en el anticipo al momento de firmar el boleto de compraventa y el saldo, del 70%, se abona en cuotas en pesos ajustadas por el índice CAC durante los meses de obra. Por lo general, el tiempo de construcción en estos proyectos se estima entre los 24 y los 36 meses. Por otra parte, el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), es utilizado para ajustar el pago en pesos y mantenerlo en moneda constante; ya que refleja la inflación de la obra promediando costo de mano de obra y materiales.
Bajo este esquema de pago, un departamento de un ambiente en la Ciudad de Buenos Aires requiere cuotas por un valor aproximado de US$ 2500 y un dos ambientes de US$ 3000. “De más está aclarar que a una pareja o un joven que quiere independizarse les resulta totalmente inviable abonar $500.000 o $600.000 pesos de cuota para acceder al techo propio. Entendido el problema, empezamos a trabajar sobre cómo revertirlo para facilitar la compra de unidades”, dice a LA NACION Agustín Walger, director de Lepore Propiedades.
Por ejemplo, en la calle San Juan al 2400, en San Cristóbal, se comercializan unidades de un ambiente con entrega inmediata abonando el 60% del valor de la unidad y con un saldo del 40% hasta en cuatro años. Así, se puede tomar posesión de un departamento de un ambiente con U$S46.630 y un saldo remanente de US$648 en 48 cuotas.
De esta forma, logran cubrir el primer “problema” -que es el valor de la cuota- bajando el monto en la mayoría de los casos a la mitad.
Según informaron desde la inmobiliaria a LA NACION, en la actualidad comercializan cerca de 200 proyectos inmobiliarios en distintas etapas dentro de CABA, y sostienen que el porcentaje de morosidad en el pago de cuotas es menor al 5%. “Nos apoyamos mucho en el post venta y el contacto con los clientes. Si alguno tiene algún tipo de imposibilidad frente al pago, automáticamente nos juntamos y buscamos la forma de resolverlo con el desarrollador. Sobre esta base, se le planteó a los desarrolladores inmobiliarios, que debían pasar a tomar el lugar que hoy debería ocupar el Estado y los bancos, y salir a dar financiación.”, indican.
¿En qué consiste el plan de financiación? Se trata básicamente de sumar un plazo “extra” al del pago durante el proceso de obra. Ese plazo puede ir de seis meses hasta cuatro años, dependiendo de la obra, el estado y las necesidades del grupo desarrollador.
Uno de los interrogantes que surge es cómo logran estirar los plazos y que continúe siendo viable. Walger indica que, en primer lugar, con una disponibilidad de 200 obras, es factible encontrar alternativas viables para cada necesidad del comprador. Además, afirma que se trata de “hacer otro tipo de lectura” que responda a los tiempos que corren.
“La pandemia y el estado económico fueron un cuello de botella con obras que quedaron detenidas y después se reiniciaron y salieron a competir con otras nuevas, lo que generó una sobre oferta pero, con un contexto económico difícil, tenés compradores retraídos. Esta realidad nos fue empujando un poco a hacer una lectura y entender dónde estaba puesto el punto flojo. Con esta propuesta, los desarrolladores lo que terminan financiando es su ganancia, porque el costo de la obra está en ese 60% o 70%. Con el dinero que cobra a partir de la financiación post posesión puede financiar otro desarrollo. Es como una cadena”, sostiene.
¿Cómo hacen para garantizar el pago? A través de una hipoteca sobre la misma unidad que se está comprando. “Muchas veces en una obra a estrenar entre que tomás posesión y llega el momento de la escritura hay un trámite administrativo de seis a nueve meses. En ese ´bache´ mientras no tenés la escritura lo instrumentas como un comodato”, añade el director de Lepore.
La oportunidad también repercute en la venta de unidades usadas. Según explica Walger, el salto de tipología y cantidad de ambientes “suele rondar entre el 25% a 30% del valor de la unidad”. “Si yo vendo mi departamento usado, con el mismo dinero que recibo pago el 50% a 60% del valor de la unidad a estrenar, y la diferencia del valor entre mi departamento y al que quiero acceder, la pago hasta en cuatro años”, apunta.
¿En qué zonas hay más oportunidades? La mayoría de las obras con este tipo de financiación se concentran dentro de CABA en Caballito. Almagro, Flores y Boedo. Le siguen unidades a estrenar en Parque Chacabuco, San Cristóbal y Balvanera, y en menor medida en Palermo y Núñez.
Además, las oportunidades para financiar la compra de departamentos de pozo encuentran alta demanda en el Gran Buenos Aires. “La realidad es que nadie en la Argentina hoy podría comprar un departamento a pozo ni terminado con el crédito. Entonces, esto no es una ventaja para el desarrollador sino para poder adaptarse y seguir trabajando”, admite Hernán Nucífora, director de Global Investments y uno de los desarrolladores que ofrece unidades en pesos a pagar en el largo plazo.
El año pasado, la desarrolladora Spazios anunció inversiones por $3500 millones en cinco proyectos en Santos Lugares, Caseros, Martín Coronado, Ramos Mejía e Ituzaingó, que se venden en 360 cuotas.
En este caso, se trata de un plan de pago “ultra flexible” que consta de un anticipo en dólares o su equivalente en pesos -que el comprador puede pagar en hasta un año-, monto que la desarrolladora destina a la compra de terrenos. El resto se salda en 360 cuotas en pesos actualizadas por la Cámara Argentina de Construcción (CAC) a pagar en 30 años y una “cuota aguinaldo” adicional optativa cada seis meses, que se traduce en reducir el precio del resto de las cuotas mensuales. Desde la desarrolladora destacan que en ese ajuste por CAC “no hay sorpresas” porque los aumentos están en línea con lo que reciben los salarios, con una financiación de los departamentos en los nuevos proyectos desde los US$5000 de adelanto y cuotas desde $25.000.
Tanto el CEO de Nucti como a Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, coinciden en la importancia de iniciar el emprendimiento con la mayor parte del costo cubierto. De esa manera, baja el riesgo de que el proyecto quede a mitad de camino.
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