House flipping en Argentina: la inversión que crece entre quienes compran, refaccionan y venden en menos de un año

En un contexto económico como el actual, donde el real estate argentino muestra signos de recuperación gradual, el “rulo inmobiliario” emerge como una estrategia atractiva para inversores que buscan rentabilidad a corto plazo.

Hernán Siwacki, CEO de Capital Brokers, sostiene que se trata de un fenómeno que comenzó hace poco tiempo cuando empezaron a aparecer muchos compradores que consultaban por propiedades para refaccionar. Es decir, unidades para arreglar y revender, esas oportunidades que se ubican en zonas buenas, donde hay edificios viejos o departamentos que están en mal estado y que pueden tener un valor agregado si se hace un buen trabajo de renovación.

Para Siwacki, esto genera una expectativa de aumento de precios. “En un momento de meseta o de baja de precios nadie va a hacer flipping porque no hay expectativa de que los precios suban. Acá hay una expectativa de que le agreguen valor a ese departamento y, a la vez, que suban los precios de las propiedades”, explica. Y señala un factor clave detrás de esta tendencia: el crédito hipotecario.

Hay mucha gente que está viendo que se van consumiendo los departamentos usados y los que van quedando son los aptos para crédito dentro del segmento de usados. “Esa es la gran ventaja de este segmento: el flipping se activa con usados y el usado se activa con créditos hipotecarios, algo que no pasa con los nuevos. Ahí crece la demanda”, señala.

Sobre el flipping, Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios, detalla que consiste en adquirir una propiedad a un precio por debajo de su valor de mercado, realizar mejoras estratégicas para aumentar su atractivo y venderla en un plazo breve, generalmente entre tres meses a un año, con el objetivo de obtener una ganancia neta.

“En la Argentina, esta operación se popularizó durante períodos de inestabilidad cambiaria, es decir, cuando se produce una baja en los precios de inmuebles usados por excedente de oferta y los costos de materiales de construcción y mano de obra están por debajo de la media, permitiendo aprovechar brechas en el mercado”, asegura. Sin embargo, advierte que no se trata de una especulación pura, sino de agregar valor real a través de refacciones que responden a la demanda actual, como modernizaciones en cocinas o baños y una actualización de la decoración y los ambientes, en general.

Para lograr una operación exitosa en el plazo menor a año, es esencial una planificación meticulosa. García Malbrán sostiene que lo primero es identificar propiedades con potencial: “Se recomienda buscar inmuebles en zonas con alta demanda, como barrios consolidados de CABA o el conurbano bonaerense, donde los PH sin expensas altas son ideales. Luego es preciso comprar a un precio que deje margen para refacciones, al menos un 20% a 30% por debajo del valor postreforma”, aclara.

Y subraya que, en la etapa de refacción, es fundamental priorizar intervenciones rápidas y de alto impacto: renovación de baño y cocina, pintura y pisos, con un tiempo estimado de cinco a siete meses. El presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios sugiere contratar equipos profesionales para evitar demoras. “Finalmente, para la venta, hay que fijar un precio competitivo basado en comparables recientes y utilizar marketing digital para acelerar el proceso. La clave es la velocidad: cada mes extra erosiona la rentabilidad por costos de mantenimiento y oportunidad”, advierte.

Entre lo que hay que considerar a la hora de evaluar una propiedad, García Malbrán sostiene que hay que comenzar por la ubicación y priorizar lugares con buena conectividad, demanda estable y potencial de crecimiento. “Luego es imprescindible verificar el estado estructural como humedad, instalaciones eléctricas, cañerías de gas y agua y consultar con un arquitecto para estimar costos por gastos ocultos”, añade. No hay que olvidar el edificio, en este punto es necesario evaluar aspectos como expensas, obras pendientes en el consorcio y restricciones horarias para refacciones. “Hay que tener en cuenta aspectos legales, como títulos y normativas municipales. El instrumento útil para evitar mayores gastos es el boleto de compraventa certificado con la firma de un poder irrevocable de venta a favor del comprador”, dice.

Entre los errores más frecuentes, subestimar el presupuesto es el más común: por eso hay que agregar un 10% a 20% para imprevistos.

Asimismo, asegura que, aunque es rentable, el house flipping, también conocido como rulo inmobiliario, no está exento de riesgos. “Los principales incluyen gastos imprevistos durante la refacción, como descubrimientos de problemas estructurales, que pueden elevar costos en un 20% a 30%”, advierte García Malbrán. Aunque también asegura que hay que tener en cuenta fluctuaciones del mercado: si la demanda cae o los precios no suben como se esperaba, la venta se demora, incrementando costos de financiación y servicios.

O los riesgos legales como, por ejemplo, la firma del boleto de compraventa que tiene riesgos por traba de medidas cautelares o fallecimiento del vendedor, como incumplimientos normativos o disputas con vecinos. “Esto también puede paralizar obras”, aclara.

Finalmente, la sobreinversión en mejoras no valoradas por el mercado reduce márgenes. Para mitigarlos, conviene diversificar y limitar cada operación a un presupuesto controlado.

Para el especialista, una refacción exitosa se basa en cuatro pilares: planificación detallada, enfoque en valor agregado, calidad de materiales y ejecución eficiente. Y reconoce que superar los plazos previstos es uno de los mayores desafíos en estas operaciones. “Cada mes adicional genera costos extras en financiación, si hay préstamos, expensas, impuestos y servicios, lo que erosiona la rentabilidad entre un 5% y un 10% por período. Además, prolonga la exposición a riesgos de mercado, como cambios en tasas de interés o baja en la demanda. En casos extremos, puede llevar a vender por debajo del precio objetivo para recuperar capital”, indica. Y reconoce que, para evitarlo, hay que establecer objetivos y plazos estrictos y tener en cuenta las contingencias en el trabajo con contratistas.

Con el mercado en recuperación, que se traduce en precios que suben entre 5% y 10% interanual en dólares y crédito hipotecario impulsando la demanda, García Malbrán considera que son operaciones convenientes para inversores con capital disponible y conocimiento del sector. En conclusión, para García Malbrán, el rulo inmobiliario representa una vía inteligente para capitalizar el repunte del sector, pero requiere disciplina y expertise. “Recomiendo consultar con especialistas antes de avanzar, ya que el éxito radica en la ejecución precisa y estratégica del proceso de compra, refacción y venta”, finaliza.

LA NACION

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