Inversión: cuánto cuesta una cochera y dónde conviene comprar para que sea una oportunidad

¿Afectará la revolucionaria era de Acuario que prometen los astrólogos a los ladrillos y sus negocios relacionados? Sean los astros, la pandemia, el cambio climático o los nuevos usos y costumbres de la sociedad, o todo eso junto a la ve<; lo innegable es que el real estate vive un tiempo de cambio. El segmento de cocheras, una de las ramas tradicionales del sector, acusa los golpes de las transformaciones en un mercado con altibajos.

Sin embargo y aún en el escenario actual, quienes se desempeñan en este sector específico señalan que el negocio goza de buena salud. “Los patentamientos de autos siguen creciendo año contra año”, señala, irreductible, Esteban Súcari, director de eCocheras, empresa especializada en la comercialización de estos espacios, citando información de Acara, la asociación que agrupa a las concesionarias de autos y que consigna que, por ejemplo, en junio de este año se patentaron un total de 37.621 unidades, lo cual refleja un incremento del 64.1% con respecto al mes anterior, un 0.9% con respecto al mismo mes de 2020 y un acumulado de crecimiento anual de 37%.

“Por cierto, ahora empezó a haber ocupación de cocheras, sobre todo porque se usa menos el transporte público y se incrementa con la presencialidad escolar”, dice el especialista, en clave de actualidad. En ese sentido, apunta, el segmento refleja fielmente el mercado: “Se venden las que son oportunidades”, define, sin eludir dar números concretos: espacios en Almagro que solían adquirirse por US$23.000 y que hoy están US$16.000; o en Belgrano, cocheras por las que se pagaba US$28.000 o US$30.000 y que ahora se compran por US$22.000.

Además, según explica Súcari, las cocheras son escasas porque ”no se construyen nuevas y no hay espacios urbanos lo suficientemente grandes para hacerlo” y también, “en algún momento se implementará la ley de estacionamiento medido en la ciudad que incrementará la demanda”, completa, trazando un escenario medianamente optimista, aunque sin precisar los plazos. “Ahora bien: comprar una cochera en el Microcentro claramente no es negocio, como tampoco lo era antes de la pandemia; dejó de serlo cuando el Microcentro se peatonalizó”, agrega, introduciendo en los matices que presenta el segmento.

Consultado por el impacto del teletrabajo en la demanda de cocheras, considera que “comprar una cochera, hoy, requiere encontrar un lugar que genere atracción y tránsito”, y da ejemplos: el Hospital Italiano, en el corazón de Almagro, donde el modelo de negocio es la cochera con pool de renta (el estacionamiento que paga renta según su ocupación). “Otro caso es en Recoleta, debajo de torres muy grandes, destinadas a consultorio y renta hospitalaria”, subraya.

Así y todo, Súcari reconoce que al menos por el momento el negocio no pasa por la rentabilidad. “En este caso, el segmento vuelve a comportarse como el mercado, en general”, asegura el comercializador. “La oportunidad está dada por comprar a un buen valor y apostar a la apreciación. Siempre hay que tener en cuenta que hay barrios premium”, finaliza, recalcando que en determinadas zonas de la ciudad sigue siendo imposible estacionar.

Normativa, valores y futuro

“Es importante destacar que el Nuevo Código de Planeamiento Urbano exige que la mayoría de los emprendimientos en CABA cuenten con cochera”, explica Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, aludiendo a la legislación vigente y a que así, necesariamente, en la medida que aumenten los emprendimientos inmobiliarios se incrementará la oferta en la Capital.

“En cuanto a dónde se encuentran hoy las más valorizadas, hay que diferenciar dos conceptos. Por un lado, las que se ubican en el corredor Norte y algunas zonas de Caballito. Por el otro, las que se ubican en barrios con estacionamiento restringido. En estas zonas donde dejar el auto en la calle está limitado por un horario, la importancia de la cochera reside en la opción de contar con un espacio para estacionar y evitar el acarreo más que por el valor económico. Este tipo de unidades se ubican en barrios como Recoleta, Barrio Norte o gran parte de Palermo”, continúa, destacando que las cocheras son las que menos sufrieron producto de la pandemia. “Es decir, no han bajado tanto de precio como ha sucedido, por ejemplo, con los departamentos”, subraya.

Aun así, el broker destaca que lo que dejó la pandemia en relación a las cocheras es un tema de precios. ¿Distorsión? “Podemos encontrar departamentos chicos en la zona de San Telmo, en el micro y el macrocentro, con valores de entre US$30.000 y US$40.000, muy cercano al valor de una cochera, compitiendo como resguardo de valor”, apunta.

Cuando el horizonte es lejano, no son pocos los que imaginan ciudades con un descenso del mercado automotor y, en paralelo, un crecimiento de otros dispositivos de movilidad. ¿Qué proyectan los desarrolladores, teniendo en cuenta que sus iniciativas son a largo plazo? “Consideramos que las cocheras son un complemento que agrega un importante valor al activo, y a su vez un requisito de los compradores e inversores”, responde Guillermo Parera, gerente general de la desarrolladora Branson.

“La construcción de cocheras en subsuelos incrementan los tiempos de obra y sus costos, a pesar de lo cual creemos que esta inversión genera un importante valor agregado”, continúa, aportando su mirada de desarrollador sobre este tema. “Asimismo -añade-, nuestros proyectos se encuentran en barrios caracterizados por una gran actividad y afluencia de público como por ejemplo Belgrano y Las Cañitas, donde generalmente se dificulta encontrar lugares adecuados para estacionar. Es por ello, que buscamos que, además, las cocheras se encuentren cerca de otros medios de transporte público. Por último, alentando medios de transportes alternativos, nuestros proyectos cuentan con espacios para bicicletas y también, pensando en el fututo, con fuentes de energía para la carga de autos eléctricos a medida que estos modelso ganen espacio y popularidad”, finaliza.