Palermo y Belgrano R: los departamentos a estrenar se venden más baratos que hace 4 años

En el tradicional barrio de Belgrano R, reconocido por décadas como uno de los bastiones más exclusivos de la ciudad de Buenos Aires, se manifiesta una tendencia que despierta tanto interés como inquietud. Enfrentando un declive persistente que abarca ya cuatro años, los precios de los codiciados departamentos a estrenar están un 18,8% por debajo del pico del 2019 de US$4014/m², según datos proporcionados por Reporte Inmobiliario.

En cifras concretas, el precio promedio por metro cuadrado de las unidades en oferta se sitúa actualmente en US$3284, reflejando una caída del 4,21% en comparación con los US$3428/m² del año anterior. Este descenso marca la cuarta disminución desde el inicio de la pandemia, evidenciando un desafío significativo para el mercado inmobiliario de la zona.

El encanto de Belgrano R

Paradójicamente, mientras que las propiedades a estrenar experimentan una disminución constante en sus precios, las imponentes residencias tradicionales, con sus amplios jardines y piscinas, resisten la tendencia a la baja, con precios que pueden variar entre los US$500.000 y US$1.000.000. “Este fenómeno, en mi opinión, obedece a una amalgama de factores”, expone Martín Pinus, director de la inmobiliaria homónima. “Desde mi experiencia, aquellos que eligen Belgrano R suelen tener una conexión de larga data con el barrio o tuvieron el sueño aspiracional de residir allí durante mucho tiempo. Este es el público que tiende a decantarse por la adquisición de una casa”, explica el experto en la zona.

Belgrano R, delimitado por la Av. Cabildo, las vías del Ferrocarril Mitre, Olazábal y La Pampa, ha logrado preservar con éxito su exclusividad y su distintivo estilo de viviendas bajas de inspiración europea, atrayendo a quienes buscan sumergirse en un perfil caracterizado por las residencias tradicionales. “Los propietarios de estas casas emblemáticas, plenamente conscientes de la singularidad de su producto, eligen proteger sus valores y aguardar al comprador adecuado, desafiando así las estadísticas que apuntan a una tendencia general a la baja en los precios del sector”, sostiene Pinus.

En contraposición, los departamentos a estrenar no logran eludir la corriente descendente del mercado, realidad que también se explica por la falta de competitividad en sus precios en comparación con otras áreas cercanas. En barrios como Colegiales y Villa Urquiza, los valores de unidades a estrenar van de los US$2781/m² a los US$3012/m², respectivamente. Además, la proliferación de nuevos proyectos coloca a la oferta por encima de la demanda en este segmento del mercado inmobiliario.

A la disminución del atractivo de los departamentos a estrenar en Belgrano R se le suman las condiciones de compra que prevalecen en la mayoría de los emprendimientos inmobiliarios de la zona. “En líneas generales, para formalizar la adquisición de una unidad, se requiere un anticipo en dólares que no es inferior al 35% del valor total”, explica Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. Asegura que, en algunos casos, este porcentaje alcanza el 50%, mientras que en otros proyectos se permiten pagos en cuotas ajustables por CAC en pesos, aunque también existen situaciones en las que se exige el uso de dólares para las transacciones subsiguientes.

Palermo Soho, siempre en crecimiento

Contrastando con esta realidad, se encuentra el caso de Palermo Soho, que si bien experimentó caídas desde 2020, demostró indicios de recuperación este año. Esta zona del barrio más extenso de la ciudad fue una de las áreas que más se transformó y creció con nuevas obras en las últimas dos décadas. Además de concentrar un sinnúmero de comercios minoristas de indumentaria, diseño y gastronomía, el valor del metro cuadrado se posiciona como uno de los más cotizados en la ciudad de Buenos Aires.

Con un valor promedio de US$3300 por metro cuadrado, un 1,04% más alto que el año anterior, Palermo Soho recupera el valor de las propiedades a estrenar luego de tres años de caídas. Aunque se mantiene un 18% más asequible que hace cuatro años, la posibilidad de un repunte en cualquier momento añade un elemento de anticipación en el mercado.

“Durante el último año, en prácticamente todas las áreas que hemos examinado, hemos observado un repunte en el mercado inmobiliario. Sin embargo, en el caso específico de Palermo Soho, este aumento podría ser calificado como moderado, e incluso podría interpretarse como una estabilización”, señala Gómez Picasso. Esto se debe también a una tendencia generalizada entre los desarrolladores de evitar la venta a los precios actuales e, incluso, algunos optan por aumentar sus tarifas.

La diferencia con el usado

Sin embargo, al analizar en detalle el mercado inmobiliario, se revela que el precio por metro cuadrado de propiedades usadas en Palermo Soho es de US$2537, un 5% inferior al registrado el año anterior. Este descenso, más pronunciado que el observado en las propiedades en construcción, sugiere una tendencia preocupante: los valores de las propiedades usadas están disminuyendo a un ritmo mayor, marcando una dinámica compleja en el sector.

En términos comparativos, el valor promedio de las unidades en desarrollo vs. usado se ubica ahora un 23,13% por debajo, evidenciando un aumento en la brecha en comparación con el 18,3% del año pasado. Este fenómeno sugiere que los valores de las propiedades usadas están descendiendo a una velocidad más acelerada que las nuevas, delineando un escenario que requerirá una cuidadosa observación en los próximos meses.

En el caso de Belgrano R, el valor promedio para las unidades usadas de dos ambientes es de US$2496 por metro cuadrado, mientras que el año pasado se encontraba en US$2688/m².