La vedette de los alquileres temporarios: la microzona en la que conviene comprar un monoambiente por la alta demanda que tiene

Sobre Avenida del Libertador, en la microzona comprendida entre José Hernández y el ex Tiro Federal, crece la oferta de monoambientes en respuesta a una demanda que se ve alimentada por múltiples factores.

Para Miguel Ludmer, director general de Interwin, se destacan aquellos concebidos para la renta temporaria que se alquilan en dólares a extranjeros a través de plataformas de hospedaje. “En esta zona es clave la proximidad con el Aeroparque porteño y con las Barrancas de Belgrano como centro de conectividad del transporte público”, aclara el broker inmobiliario.

Sin embargo, sostiene que el fenómeno también se relaciona con la renta temporal, hospitalaria y deportiva, ya que esa microzona está próxima a centros de salud como el Fleni (Fundación Para la Lucha contra las Enfermedades Neurológicas de la Infancia) y el Instituto Cardiovascular de Buenos Aires (ICBA), además de centros deportivos como el Club Atlético River Plate, Club Obras Sanitarias, Club Ciudad, GEBA (Gimnasia y Esgrima de Buenos Aires), y el Cenard (Centro Nacional de Alto Rendimiento Deportivo), entre otros.

Por otra parte, considera que también incide la alta demanda de renta corporativa que responde a la cantidad de grandes empresas radicadas sobre el eje Libertador y a la renta educativa debido a que numerosas casas de estudios públicas y privadas rodean la zona como la Ciudad Universitaria de la Universidad de Buenos Aires (UBA), la Universidad de Belgrano (UB), Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), Digital House, la ORT, la Universidad Abierta Interamericana (UAI), entre otras.

Según Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, la zona pasa por un momento de reconversión. “Antes era un barrio netamente residencial y hoy está mutando en uno más turístico”, señala.

El inmobiliario considera que el impulso comenzó con el desembarco de los edificios de oficina triple AAA sobre Avenida del Libertador, lo que trajo consigo una oferta gastronómica de calidad y, finalmente, la obra de elevación de las vías del ferrocarril. Esta última fue el factor de cambio más importante, transformó el barrio que, poco a poco, adquiere su propia movida nocturna”. Rizzo sostiene que este cambio de perfil atrae la demanda temporaria y que ya existen proyectos que se desarrollan para este segmento en particular.

A esa movida se suma la adquisición que realizó Raghsa de la estación de servicio que funcionaba al lado del McDonald´s. Los planes de la desarrolladora son generar un nuevo polo corporativo de oficinas premium con 200.0000 m² y una inversión que superará los US$300 millones contabilizando solo las tres torres corporativas en la zona, que además son los edificios de oficinas más importantes de la Argentina. Tres emprendimientos que, sin duda, convertirán al polo del corredor norte de la ciudad de Buenos Aires en el “nuevo Catalinas”.

Por su parte, Martín Boquete, director de Toribio Achával, sostiene que la demanda de monoambientes está en alza también en la zona del Ex Tiro Federal, en el llamado Parque de Innovación, donde se levantan distintos proyectos que traerán a la zona empresas del sector público y privado, además de una oferta residencial importante. Según explica, la microzona entre Belgrano y Núñez tiene una alta demanda de monoambientes porque, además, empezó a ser muy demandada por jóvenes que tienen una interrelación con zona norte, es decir, que eligen esta ubicación para estar en CABA con la ventaja en cuanto a seguridad y servicios y, además, muy cerca de su corredor social donde tienen a sus amigos y a su familia.

“Desde fines de 2022 se empezó a dar la tendencia de inversores que buscan unidades chicas en esta zona, pero también por Palermo y Recoleta. Por lo general, buscan monoambientes o a lo sumo dos ambientes ideales para renta temporaria, tickets que van entre los US$100.000 y US$120.000, quizás llegan hasta US$150.000 y es una tendencia que se mantiene”, agrega. “Los inversores ponen énfasis en el ticket, pero también en la ubicación, conectividad, cercanía a universidades, clubes, al verde, con estas variables deciden sus inversiones”, explica Gabriela Goldszer, desde Ocampo Propiedades.

El encanto de Belgrano

Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa, subraya la importancia que tiene el turismo para la reconversión de esta microzona y asegura que, actualmente, casi un 30% de los turistas que llegan a la ciudad de Buenos Aires eligen el barrio de Belgrano para alojarse. “Esto aporta un gran crecimiento económico, ya que el turismo dinamiza las economías de los barrios. Es una de las actividades con mayor capacidad para generar empleo directo e indirecto”, asegura.

Asimismo, advierte que, en los últimos años, crecieron los emprendimientos destinados a alquileres temporarios. “Se crearon edificios pensando en el bajo costo de mantenimiento, el diseño, los amenities, con un formato totalmente adaptado a las necesidades de los turistas. Todo esto sumado a la amplia oferta gastronómica y comercial, la cercanía a espacios verdes y la inauguración del viaducto Mitre que agilizó el tránsito en el barrio. Todos estos factores hicieron que sea uno de los más elegidos por los turistas”, explica.

En cuanto a valores, según Rizzo, la venta de un monoambiente moderno de unos 35 m² en la zona no baja de U$S 90.000. Mientras que el alquiler temporario de estos monoambientes puede conseguirse entre US$550 y US$800 el mes, en función del estado de la unidad y si el edificio cuenta con amenities o no.

Por su parte, Siebenhaar confirma que el metro cuadrado en venta promedia los US$2000 y recuerda que el equipamiento es la clave en alquileres temporarios. “De la misma forma en que existen hoteles de dos y cinco estrellas, pasa lo mismo a la hora de tasar un alquiler temporario porque se valora el confort, el diseño, el buen gusto, entre otros aspectos”, menciona Ludmer, quien en la microzona de la Avenida del Libertador comercializa varios proyectos de monoambientes destinados a alquiler temporario. Uno de ellos es Bold Barrancas, actualmente en construcción (con entrega prevista en marzo de 2025) de 15 pisos con 25.000 m² totales de obra y frente sobre tres calles, ubicado en la esquina de Avenida del Libertador y José Hernández, a la salida del túnel, con unidades de un ambiente desde US$87.500. En el caso de los dos ambientes, las unidades se venden desde los US$176.114.

Otro es Design Libertador Río, un emprendimiento en pozo -con entrega en diciembre de 2026- que constará de 15 pisos ubicado en la esquina de Libertador y Núñez que, por estar frente al Club Obras Sanitarias -bajo en altura-, tiene vistas incomparables al verde y al río, con unidades de un ambiente desde US$102.572 y hasta US$168.841 en el caso de los dos ambientes. Se suma Témpora, un edificio ya terminado a 100 metros de Avenida del Libertador, sobre Montañeses, frente al Fleni, en el que los inversores tienen la opción de adherir al pool de renta o alquilarlo por su cuenta; en este caso las unidades se venden desde US$ 115.000.

Por su parte, Toribio Achával comercializa dos proyectos en la zona del Parque de la Innovación, en pozo, a unos US$3300 a US$4800/m². Uno de ellos, Palmera Nova, desarrollado por Grupo Portland y Brothers, propone unidades de dos ambientes con de aproximadamente 57,62 m² desde los US$235.413 (piso 12) con entrega en julio de 2026; mientras que E6, otro de los proyectos, desarrollado por Grupo Portland propone monoambientes o flex studios disponibles desde los US$159.700 (en un tercer piso con 44,97 m²), en este caso se prevé que las unidades estarán listas en diciembre del 2026.

Puesta a punto

Hay aspectos a tener en cuenta en un alquiler de modalidad temporaria para no llevarse sorpresas, ya que existen grandes diferencias con el alquiler tradicional.

Rizzo recuerda que los alquileres temporarios incluyen en su precio el costo de las expensas, agua, luz y gas, estos dos últimos con un tope de gasto, TV por cable, internet e impuestos. Los departamentos se entregan amueblados y equipados, por lo que la persona se muda solo con una valija con su ropa y efectos personales. “Estos alquileres no requieren garantías, la persona puede estar mudada en el día”, aclara.

Para Siebenhaar siempre hay que verificar que los electrodomésticos estén en buen estado y funcionamiento ya que, si hubiese que reparar algunos de ellos, pueden demorar varios días. En cuanto a la ubicación del inmueble, es recomendable elegir siempre sobre avenidas o próximo a esquinas.

Por su parte, Ludmer advierte que es necesario un buen equipamiento de la unidad: no deben faltar ropa de cama, toallas, wifi de alta velocidad, cerraduras digitales con claves temporales de acceso y servicio de limpieza. “Es recomendable que el edificio tenga espacios para dejar las valijas y lobby en planta baja con seguridad o conserjería, además de que la propiedad tenga alta exposición con buen material fotográfico en plataformas de renta temporaria”, finaliza el especialista.