La compra de terrenos, un negocio para pocos

Cómo impacta la crisis inmobiliaria en el mercado de terrenos? ¿Representan hoy una oportunidad de inversión? ¿Es momento de comprar? Dicho de otro modo, ¿son buenos tiempos para stokearse?

Para responder estos interrogantes, vale analizar el mercado actual. Lo primero que hay que reconocer es que la demanda no está activa. "No hay movimiento de compra de tierra del lado del desarrollador. La excepción está dada por aquellos casos en los que las compras se realizan con un fin: el de stockear tierra", analiza Flavio Galli, presidente del Grupo Tueroc, la desarrolladora con 25 años de experiencia en el sector. El empresario reconoce que ese fenómeno se está dando principalmente en el Sur de la ciudad de Buenos Aires, en barrios como Constitución, San Telmo, y las áreas aledañas a Parque Patricios y Boedo. Es decir en barrios que todavía no están muy consolidados y en los que los desarrolladores invierten con la expectativa de que pasadas las elecciones, con un panorama más claro, comenzar con el lanzamiento de nuevos desarrollos.

Sin embargo y analizando el mercado desde la disponibilidad, Darío López, socio de Arquitectonika, estudio con dos décadas en el mercado, explica que a pesar de la situación económica, muchos propietarios han puesto sus terrenos a la venta, motivados por "la posibilidad de posicionarse en dólar billete". Además, indica, las reformas al Código de Planeamiento Urbano han beneficiado a algunos terrenos aumentándoles el valor de venta. "Los terrenos que se ofrecen en el mercado están muy bien ubicados en la franja Norte principalmente", agrega. En efecto, cabe consignar que, más allá de la coyuntura, el nuevo Código que rige los destinos inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires encuadra el negocio y lo redimensiona, y en algunos casos los redefine, determinando alzas y bajas. Es decir se generan situaciones con terrenos donde con anterioridad se podían construir torres y ahora no, y que han bajado algo de precio, y por el otro, predios donde, por la nueva fórmula de cálculo de los metros a construir se pueden hacer más metros, y en estos casos sus valores han subido. En ejemplos concretos, la zona de Saavedra tiene manzanas donde antes existía un FOT de 1,6, y ahora tienen alturas equivalentes a seis pisos y, por el contrario, en las esquinas, que antes agotaban el FOT en una PB y primer piso, hoy se puede cubrir hasta un segundo piso completo con la posibilidad de hacer un retiro en el tercer piso. "Con las nuevas modificaciones del Código se pueden conseguir ciertos lotes a bajo precio ya que algunos vendedores todavía no lo interpretaron correctamente o no lo valoraron en su totalidad. En estos casos se consiguen buenas oportunidades", señala Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa.

Sebastián Friedman, socio de la desarrolladora BrodyFriedman reconoce que "como en todos los momentos en los que la economía del país no anda bien el mercado de la tierra disminuye su demanda, y en consecuencia, aumenta la oferta. En otras palabras, hay menos desarrolladores con ganas de comprar". Friedman sin embargo presentó Quo Zapata, un proyecto de US$30 millones de inversión que tiene dos semi torres de 12 pisos. Están ubicadas en las calles Zapata al 300 y Jorge Newbery al 2400 en el barrio de Palermo, a pocas cuadras del límite con Belgrano y emplazadas en un terreno de 1750 metros cuadrados.

Otro de los fenómenos es que los dueños de las tierras, ante el temor de una posible baja de los precios o crisis del mercado empiezan a querer vender terrenos que antes ni pensaban poner a la venta. Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, inmobiliaria que trabaja en las zonas de Palermo, Belgrano y Barrio Norte, advierte que la demanda sigue activa pero más selectiva. "En estas épocas de inestabilidad económica y política la tierra siempre es valorada por los desarrolladores, estudios de arquitectura o empresas constructoras, que entienden que es la materia prima para iniciar sus proyectos. La oferta de tierra siempre es escasa, pero en momentos como el actual, también suelen aparecer buenas oportunidades", adelanta el comercializador. En relación a los precios, Siwacki afirma que los valores están entre 10 y 15 por ciento más caros en dólares respecto a los montos que se manejaban hace un año atrás. A manera de ejemplo, aporta, en Palermo y Belgrano, los valores de incidencia de los lotes arrancan en los US$900/m2 y pueden alcanzar hasta los US$1500/m2 dependiendo de la ubicación, si se trata de un frente simple o doble y de la cantidad de metros que se habilitan construir. "Los precios de los terrenos bien ubicados defienden su valor y no se han modificado", coincide Friedman al mismo tiempo que reconoce que los valores no siguieron subiendo sino que se estancaron. Lo mismo opina Siebenhaar. que sucede algo parecido al resto del mercado. "Los precios de la tierra que venían en alza se han estancado. Es decir se negocia mucho a la hora de cerrar una operación. Desde ya que existen locaciones premium que son únicas por ubicación y metrajes que no ceden su valor y cuyos propietarios prefieren esperar a que el mercado se reactive", analiza.

Flexibilidad en la negociación

Por otra parte ante el enfriamiento del mercado y la escasez de desarrolladores con espalda financiera para stokearse de tierra, muchos propietarios están más abiertos a ampliar sus márgenes de negociación, y hay casos en los que ofrecen canjear parte del precio por metros.

Los desarrolladores coinciden en el regreso de la modalidad de pago de terrenos con metros. López reconoce que esta estrategia avanza en un mercado con pocos compradores y dólar en alza. "Los propietarios volvieron a aceptar metros para conservar los valores de venta", agrega. Algo similar opina Ezequiel Chomer, CFO del Grupo Chomer, la empresa con 200.000 metros cuadrados desarrollados. El empresario explica que esa modalidad es una forma de defender el valor desde el lado de los propietarios y de bajar el riesgo de exposición desde la mirada los desarrolladores. Y detalla que "el porcentaje que suele ser aceptado depende ante todo de la ubicación de la tierra y de la sofisticación de los propietarios. Cuanto más periférico, más entusiasmo hay en aceptar metros cuadrados en pago por parte de los propietarios. Nosotros en nuestras últimas inversiones estamos consiguiendo entre un 25 y 50 por ciento de canje en metros cuadrados. Creemos que son ratios bastante aceptables", describe Chomer.

El comercializador coincide con los desarrolladores en relación a los costos de construcción: están en su valor más bajo de últimos años, razón por la cual, confirma, hay una demanda activa atraída por estos valores que hacen más rentable los proyectos por lo menos en su inicio. "También hay que decir que los valores durante los últimos meses en las obras terminadas no están subiendo pero mantienen sus precios en dólares aunque con un ritmo de venta más lento. Los valores de los lotes, al igual que los de las unidades que se comercializan en los proyectos, se realizan en dólares; por ello, la variación del dólar en relación al peso influye en la oferta y en la demanda de lotes", analiza Siwacki y agrega que más allá de las zonas consolidadas que siempre son una oportunidad aún con altos precios, hay zonas como Saavedra, Colegiales, Villa Crespo, Abasto y San Cristóbal que tienen un buen balance entre precio, metros en oferta, obras de infraestructura y potencial de crecimiento y revalorización de las tierras.

En un análisis más general de lo que está sucediendo en la Capital Federal, un relevamiento realizado por el Grupo Adrián Mercado identifica que desde hace varios años, la incidencia del valor de la tierra en las obras venía golpeando fuertemente al producto final, provocando un precio promedio elevado antes de arrancar con los costos de construcción. Pero, en los últimos meses, esta situación empezó a cambiar y hoy se observa una baja en los terrenos que ronda el 15 por ciento. El mismo informe reconoce precios muy dispares según la zona: el promedio va desde los US$300/m2 hasta los US$1250/m2. Por zona, los valores más altos siguen siendo Barrio Norte, Palermo y Belgrano con las tierras más caras de la ciudad: los terrenos superan los US$2000/m2. Mientras que Villa Soldati y Villa Lugano tienen la oferta más accesible con un valor de entre US$200 y US$300/m2. En el medio está la zona micro y macro centro de la ciudad de Buenos Aires, la cual tiene una incidencia cercana a los US$800/m2 .

Friedman apunta que la oferta de terrenos del Estado que está subastando laAgencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) impacta. "Son tierras muy bien ubicadas, por lo general con mucho volumen de venta. Terrenos que antes era impensado comprar, y que hoy están disponibles", refuerza. Un caso es la subasta de la tierra ubicada en Ortiz de Ocampo entre las vías del Ferrocarril San Martín y Mitre en Barrio Parque, que se cerró en US$40,4 millones.

Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital pone sobre la mesa el mercado de tierra en los primeros cordones de la Provincia de Buenos Aires. Reconoce que a 10 kilómetros se consiguen terrenos con incidencias de entre 12 y 15 por ciento. "Comprar y esperar es un buen negocio. También lo hay negocio en la venta de proyectos residenciales premium con valores que promedian los US$6000/m2. Si bien no es negocio de volumen y son para una pequeña porción del mercado, comprando una tierra en Vicente López con una incidencia de entre US$1200 y US$2500 de costo por metro vendible, ofreciéndolo a US$6000/m2 lográs un buen spread", concluye. Gagliardo como sus colegas es un convencido que la tierra no baja de precio porque es un bien escaso.