La crisis aumenta la cantidad de inmuebles con irregularidades

El dato impacta: en la Argentina, el 30 por ciento de las propiedades tiene alguna irregularidad. E l número resulta de un informe realizado por la consultora especializada en tasaciones y gestión inmobiliaria, Serinco, que alcanzó a 25.000 propiedades verificadas en todo el país entre enero de 2018 y fines de abril de este año. Entre las irregularidades, hay hipotecas, embargos, protección a la vivienda (bien de familia), usufructo, inmuebles vendidos o sin titularidad. Muchas son propiedades que se ofrecen en garantía y al momento de su verificación la certificación de escribano indica que están queriendo realizar algún tipo de operación con el inmueble.

En los últimos años, la cifra creció significativamente en la medida en que la situación económica y la mora se agravaron. Es que el desenlace de la macro es fundamental. De hecho, mientras que, en períodos de estabilidad o crecimiento económico, el valor promedio de títulos con algún tipo de restricción ronda el 20 por ciento, cuando la situación económica es inestable, puede superar el 30 por ciento.

"En épocas de estabilidad económica normalmente la media del mercado está entre 17 y 19 por ciento de inmuebles con algún tipo de gravamen o restricción, en cambio cuando la actividad económica entra en un proceso de estanflación o de recesión, como la actual, estos indicadores se disparan llegando a valores que rondan el 30 por ciento como consecuencia del sobreendeudamiento, deterioro de la cadena de pago y desocupación, entre otros", señala Pablo Ibarra, gerente general de Serinco.

Del informe surgen datos que permiten hacer comparaciones entre las distintas ciudades. "Si bien la media de títulos de propiedad da un 29 por ciento a nivel país, si se toma Tierra del Fuego, que se ve seriamente afectada por la recesión, los valores son más altos: rondan el 42 por ciento, y en Neuquén, con el viento a favor de Vaca Muerta, presenta el índice más bajo del país: 13 por ciento. Por otro lado, en las provincias con mayor nivel de actividad, las cifras se elevan: en el territorio bonaerense se detectan un 32,5 por ciento de inmuebles con alguna irregularidad, en la Capital Federal, el 26,42 por ciento y Córdoba, el 29,93 por ciento", explica Ibarra.

A su vez, como consecuencia de la situación económica, en la Provincia de Buenos Aires, los valores pasaron del 29,55 por ciento en el 2018 a 32,5 por ciento en el 2019 y en la ciudad de Buenos Aires de 27.71 por ciento disminuyeron al 26,42 por ciento.

En 2018, las provincias con el mayor nivel de irregularidades, en general hipotecas, usufructo y embargo vigente, fueron Chubut (44,44%), Santa Cruz (39,29%), Salta (35,55%) y Formosa (34,52%) y las de menor tasa, San Luis, La Rioja y Catamarca, con menos del 20 por ciento.

Mientras que en lo que va de 2019, las provincias con más irregularidades son Salta (39,29%), Jujuy (33,71%) y La Pampa (33,61%), y las de menor porcentaje son Tucumán (20,22%), Santa Cruz (19,15%) y La Rioja (18,97%). En ambos períodos, los gravámenes más recurrentes fueron hipoteca vigente, usufructo, embargo vigente. Y en general no surgen temas de titularidad, ni de bien de familia.

"Generalmente cuando se llega a estos valores es porque la macroeconomía no está funcionando bien, por lo tanto, el mercado inmobiliario entra en una zona de turbulencia, a tal punto, que hace que los valores de los inmuebles pierdan todo sentido, no se sabe cuál es el verdadero valor de una propiedad, los precios están en función de la desesperación que tengan las partes en disponer del bien (comprar o vender). En lo que hace a la situación de la propiedad en términos de gravámenes, podemos destacar el incremento de los embargos por créditos y/o de gestión de cobranzas de los organismos de recaudación del Estado. En muchas oportunidades el titular se entera que tiene el inmueble embargado cuando el acreedor solicita el informe de dominio para una operación comercial y /o de compra venta", analiza Ibarra.

Para el gerente general de Serinco, no es fácil revertir la situación porque de mejorar la macroeconomía, el proceso de desendeudamiento y normalización es muy lento porque, "tanto las empresas como a la gente en general, se le hace muy difícil volver a generar ingreso y con el agravante de la continua actualización y punitorios de la deuda. Sería recomendable revisar y pensar en algunas medidas desde el Estado que tiendan a la normalización como ser refinanciación a tasas accesibles, moratoria y quitas en aquellos casos que amerite", analiza.

Un dato interesante que complementa el escenario planteado por el informe de Serinco es que según el último "Informe sobre Bancos" del Banco Central de La República Argentina, la morosidad en los créditos hipotecarios UVA mostró una caída marginal en el ratio de irregularidad de 0,465 por ciento en agosto 0,457 por ciento en septiembre. De los 102.681 créditos hipotecarios otorgados en el sistema financiero hay 635 con irregularidad en los pagos.

La mora en los créditos ajustados por inflación es aún menor a la de los créditos hipotecario tradicionales (0,46% vs. 0,63%). Sin embargo, en septiembre de 2018, la mora era de solo 0,1% del total de la cartera. Es decir, está en un nivel bajo, pero los problemas de cobrabilidad se multiplicaron por cuatro.