Las cotizaciones con la vista hacia arriba

El dificultoso acceso a la casa propia sumado a la falta de crédito y a la escasa construcción de viviendas, convierten a los alquileres en una de las herramientas más utilizadas para aquellos que buscan un lugar para vivir en la Capital. Según los especialistas aunque, mes a mes, se aumenta la oferta de m2 disponibles (con la inauguración de nuevos edificios) todavía resulta insuficiente para satisfacer la gran demanda existente; esto se convierte en un factor más, que sumado a la inflación real, colabora al incremento del precio de los alquileres que hoy regulan el mercado porteño y de sus alrededores. Los registros aportados por la Dirección General de Estadística y Censos dependiente del Ministerio de Hacienda del gobierno porteño dan cuenta que el incremento de los alquileres en lo que va de enero a septiembre ronda el 24,5%. Mientras que si se toma de agosto de 2014 a el mismo mes del actual año el índice ronda el 31,1%.

Los datos oficiales aportados por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) revelaron que el índice de alquileres acumulado interanual que realiza esa entidad ronda el 25,50%. Un dato bastante similar arroja el reporte estadístico del portal especializado del sector, ZonaProp, que reveló que el promedio en la variación anual en la ciudad de Buenos Aires oscila el 25,4%, mientras que este mostró que los barrios porteños donde más crecieron los precios de alquiler fueron Floresta (con 39%), Las Cañitas (35%) y Flores (34%).

"Pero no todas las propiedades han aumentado en la misma proporción, los departamentos de 2 y 3 ambientes han subido un 28 % anual pues son los más requeridos, por ejemplo: en la calle Paraná y Santa Fe (Barrio Norte) un departamento de 3 ambientes que se ofrecía en abril de 2014 en $4500 más expensas a mediados de este año piden en el mismo edificio y en estado similar $5400 más expensas. En general se habla de un 25% de aumento anual, aunque esto depende de cuan requerido es la unidad. Los propietarios prefieren hacer contratos con un aumento semestral que en 2014 rondaba el 11 % semestral y este año esta en la franja del 13 y 14%", explicó Emilio Cornejo, uno de los titulares de la firma Achaval Cornejo. Mientras que la mayoría de los brokers consultados coinciden en que en el tercer trimestre los alquileres se ajustaron a un ritmo anualizado de 27%, similar a la dinámica de los índices de inflación privados.

Según la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) ante el momento de la renovación del contrato de alquiler el aumento ronda entre el 20 y 30%. "En algunos casos cuando se habla del 20 % es porque ya se conocen de años entre locador y locatario y pesa como mantiene el inmueble el locatario y también si paga el canon locativo en término, pero lo más habitual es que el número sea más alto", dijo Ricardo Botana, presidente de la UAI.

Alejo Ricciardi, gerente de ventas de Landa Inmobiliaria aportó su visión sobre el tema precios. "La inflación y la pérdida de valor del peso afecta de forma directa el mercado de alquileres. Los propietarios actualizan los valores de sus alquileres semestral o anualmente. Las actualizaciones van entre un 12,5 y 15 por ciento semestral o entre un 30 y 35 por ciento anual", comentó.

Tomás Beceyro, secretario de la UAI, dijo: "Lo que más se demanda son las unidades de 1 y 2 ambientes que son las que mas incremento registraron en el precio del alquiler. Mientras que los departamentos más complicados de conseguir siguen siendo las viviendas de 70 m2 o más; algo muy buscado por las familias tipo".

Precios

Tomando como ejemplo un departamento de un dormitorio, de 42 m2 de superficie, la brecha de valores de alquiler parte en 3791 pesos (en el barrio de Floresta) y trepa hasta los 9236 pesos (en Puerto Madero). "Los precios van variando al ritmo de la inflación. En el caso de los departamentos, al haber más demanda, tienden a aumentar un poco más. Con la primavera, por un tema estacional, la demanda tiende a subir, y los precios también. En el verano comienzan los alquileres temporarios por los meses de diciembre, enero y febrero", destacó Ricciardi.

Marcelo Satulovsky, del equipo técnico del índice de la CIA aportó un dato aún más específico: el valor en pesos del metro cuadrado para el alquiler. "En las unidades de 1 y 2 ambientes el valor promedia los 121,65; en los departamentos medianos -de 3 y 4 ambientes- la cotización ronda los 110,06, mientras que en las unidades grandes el valor promedia los 111,67", dijo Satulovsky.

Aunque según la CIA no existen datos oficiales sobre la vacancia de las unidades residenciales, en alquiler, Cornejo sostuvo que la mayor vacancia esta en departamentos de mayor superficie con expensas muy elevadas. "Igualmente es importante aclarar que los pisos de categoría, buen metraje y ubicados en zonas estratégicas (las avenidas Del Libertador, Alvear, Quintana y Figueroa Alcorta, en Barrio Parque y Palermo) mantienen su demanda obviamente con algún acomodamiento en las condiciones de los contratos y marcan algunas diferencias con el resto del mercado por sus características especiales con el segmento", dijo uno de los referentes de Achaval Cornejo.

Según José María Donati, director de la Dirección General de Estadística y Censos, la mayoría de los departamentos que se construyeron en la última década han sido unidades de un dormitorio. "Nuestros datos cuentan que los departamentos que menos tiempo permanecen publicados son las unidades de 2 dormitorios, las cuales tienen una media de 128 días. Mientras que los monoambientes promedian los 130, un día más registran los departamentos de 1 dormitorio; los de 3 dormitorios tienen una media de publicación de 138 días. En cambio, las unidades más grandes de 5 ambientes demanda 200 días de publicación.

Por su parte, Ricciardi, apuntó a que "es cierto de alguna manera que en la actualidad hay más oferta y demanda de alquileres. Pero esto se ve más marcado en los departamentos y no tanto en las casas. El mercado de casas tiende a ser más lento y por lo tanto hay una disminución tanto en las ventas como en los alquileres".