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Lo que hay que saber antes de invertir en Nueva York
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Convengamos: Nueva York no es barato. Quien esté pensando que, dado su comportamiento en baja y vaivenes de los últimos años, podrá encontrar una ganga, está equivocado. Pero lo cierto es que la Gran Manzana y sus alrededores, uno de los mercados más caros del mundo, puede ser ahora bastante más tentador que antes.
"A comienzos de 2015, el mercado de Nueva York, especialmente el de lujo, comenzó una corrección, después de seis años de continuo aumento en precios e inventario sin vender. Al principio se enfrió ese segmento, pero gradualmente alcanzó a todos la oferta . Luego el ciclo comenzó nuevamente: aumentó más el inventario con un índice de absorción lento. En 2016 hubo elecciones presidenciales, lo cual aportó más cautela entre la población compradora. Al año siguiente, se eliminaron de ciertas deducciones de impuestos a nivel estatal y local, que impactaron de manera significativa a los neoyorquinos, que pagan los impuestos más altos del país. El mercado fue declinando en 2017 y 2018, hasta llegar a su punto máximo en los últimos meses del año último y principios de 2019", sintetiza Miriam Cortazzo, broker asociada de Keller Williams especialista en Nueva York y Nueva Jersey. Finalmente, los vendedores aceptaron la nueva realidad de precios, y el volumen de transacciones aumentó para principio de 2019. Dicha aceleración se vio magnificada por la aprobación a fines de marzo, de un aumento en el mansion tax. Hasta ese momento la alícuota era del 1 por ciento en cualquier propiedad de US$1 millón o más, mientras que luego aumentó según una escala de valor. Por lo tanto hubo una avalancha de gente que no quería ser afectada con la nueva escala. "Luego de esa corrida, podemos ver el mercado más lento pero estabilizado. Los compradores se sienten atraídos por los ajustes de precios, acompañado a que las tasas de interés para hipotecas siguen bajando. Es de esperar para fines de 2019 y comienzo de 2020, que se incrementen la cantidad de unidades del inventario, creando así las buenas oportunidades para compradores", afirma Cortazzo. Según un informe del tercer trimestre de 2019 de Douglas Elliman y Miller Samuel, la firma de avalúo y consultoría en real estate, hubo una gran dependencia de las hipotecas para la compra en todos los tipos de propiedades y estratos de precios. La fuerte caída en las tasas hipotecarias presionó la cuota de mercado de todas las ventas financiadas, que alcanzaron un 57,2%, el record durante los cinco años y medio que se lleva registro. Pero a diferencia de los trimestres anteriores, la mayor financiación alcanza ahora todos los estratos de precios. Por ejemplo, la compra de apartamentos por US$5 millones o más solía tener un 80 por ciento de compradores en efectivo desde 2014. En el trimestre actual, solo el 44,2% de todos los compradores pagaron cash", dice el informe.
El precio de venta promedio para el tercer trimestre de 2019 en Manhattan es de US$1,65 millones mientras que en mismo período de 2018 era de US$1,92 millones; lo mismo sucede con el precio medio de venta. Pasó de US$1,11 millones en 2018 a US$1,02 millones en 2019. La cantidad de escrituras cayo un 14%. En Brooklyn las caídas fueron menores. El precio medio bajó 2,2% y el cierre de ventas un 10,4%. En Queens, en cambio, el precio medio de venta subió un 4,6% ubicándose en los US$600.000, si bien la cantidad de operaciones bajó un 7%. Según la visión de Federico Pina, agente de bienes raíces de la firma R New York, "el inventario y la cantidad de meses de los departamentos en el mercado siguen en alza mientras que los precios y números de transacciones continúan en baja. Es un mercado que favorece claramente a los compradores. Debido a esta situación, los nuevos edificios de condominios, específicamente los que gozan de exención de impuestos (tax abatements) a la propiedad son un buen destino donde los inversores con mayor capital pueden posicionar su dinero. Dado que los desarrolladores tienen gran presión en vender las unidades disponibles, se han visto reducciones de precio ya sea directamente o indirectamente a través de concesiones tales como la exención del pago de ciertos "closing costs" (que usualmente son abonados por el comprador), o del pago de expensas durante los primeros años de posesión.
Desde Bricksave, la plataforma online de crowdfunding inmobiliario más grande de Latinoamérica, su cofundadora y Chief Operation Officer, Sofia Gancedo, asegura que es un momento comprador ya que hay temor a una recesión mundial. Sin embargo, la baja de tasas de la FED puede reactivar la economía y llevar a subir los precios. "Creo que para muchos Nueva York va a ser siempre Nueva York por su lugar en el mundo y por estar en una isla que por definición tiene una oferta limitada", expone. Ningún entrevistado disiente con esa idea: Nueva York seguirá siendo uno de los destinos más excitantes en el mundo. Todos llaman a mirar la revalorización más que la rentabilidad mensual. "Sin duda la apuesta es a la valoración", dispara Gancedo.
"La propiedad en NYC seguro que va a ganar valor -aporta Cortazzo-. El que invierte no busca gran rentabilidad, porque es más o menos del 3%. Sin embargo, lo que tiene es la impermeabilidad. Cuando fue la crisis de 2008, por ejemplo, no se resintió el mercado para nada. La gente no perdió dinero. El que compra apuesta a la apreciación de la propiedad que venía siendo entre 8 y 10% anual, y ahora bajó", expone. Los nuevos desarrollos, no solo se encuentran ahora en el área de Manhattan, sino que se han ido extendiendo a otras zonas, en la medida en que las vías de transporte, de trenes, autobuses y Ferris han sido extendidas.
Las zonas con mayor potencial de valorización a largo plazo son Queens y sobretodo Bronx, según Pina. Queens puede ser la próxima Brooklyn dado que los precios de las casas y townhouses en las mejores zonas de Brooklyn han llegado a un punto de saturación y quienes busquen viviendas de gran tamaño cerca de Manhattan a precios más asequibles van a empezar a ver a Queens como el próximo lugar a tener en cuenta. Además, hay varias empresas que prometen instalarse o expandir sus oficinas en Queens lo cual a futuro se especula pueda aumentar los precios de las propiedades en la zona. Los precios en Bronx son bajos comparados con otros vecindarios con lo cual invertir en ese lugar ahora puede traer buenos réditos a largo plazo. Para Gancedo, hay oportunidades en todo Manhattan aunque las inversiones en las zonas más conservadoras como el Upper East son las más seguras. "Hay que pensar en propiedades de más de US$500.000 para invertir y tener mucho cuidado con los costos fijos de la propiedad- es decir expensas, impuestos y seguro- para no embarcarse en pérdidas. Hay que considerar que se puede gastar US$10.000 fijo promedio para una escrituración entre impuestos, abogados y otros servicios", arroja.
Cortazzo dentro de las áreas a considerar fuera de Manhattan menciona East Brooklyn, High Bridge y Saintablans y pone énfasis en Nueva Jersey. "Lo mejor es enfocarse en lugares de alta densidad demográfica y crecimiento laboral. New Jersey está en vías de gran crecimiento. Su proximidad a New York ofrece un atractivo a individuos que trabajan en Manhattan. Es el estado de mayor densidad demográfica en la nación, y de ahí la gran demanda de vivienda. La economía del estado de New Jersey está floreciente, con un índice de desempleo de solo 3%", explica.
A la hora de hablar de inversiones, hay que pensar en un monto mínimo de entre US$450.000 y US$500.000 para adquirir una propiedad en Manhattan. Con esa suma se podría comprar un departamento en un condominio. Hay que tener en cuenta que hay unidades por debajo de los US$450.000 pero son en edificios Coops -de cooperativas-. También hay unidades residenciales por debajo de los US$450,000 en edificios HDFC. Estos inmuebles requieren compradores con limitaciones en los ingresos anuales y tampoco son apropiados para inversores. "La rentabilidad va a depender del tipo de la zona, tipo de propiedad/edificio, gastos comunes, impuestos a la propiedad, y demás. Para darte un ejemplo concreto, en mi firma tenemos un departamento de dos ambientes (un dormitorio) a la venta por US$450.000 en Upper Manhattan. Es un departamento que se alquila por US$2200 mensuales, es decir US$26,400 al año. El edificio está exento de pagar impuestos hasta 2024, por lo cual el principal gasto que acarrea el departamento son los $731 mensuales de expensas que en Nueva York siempre corren a cuenta del propietario. Por lo tanto, teniendo en cuenta otros gastos de manutención básicos, la compra de este departamento le daría al inversor un retorno anual de aproximadamente el 3,5 por ciento", expone Pina. Cortazzo también muestra números similares para un monoamiente de U$S390.000 en Nueva York, o un dos ambientes de US$250.000 en New Jersey. La rentabilidad es en ambos casos del 3,5 al 4%.
"Condo" versus "coop"
El mercado en Nueva York, es diferente a cualquier otro del resto del país. Una de las grandes diferencias es que los departamentos para la venta son "condos" o "coops" (cooperativas). En cualquier otra parte del país, la norma es el condominio. Sin embargo, eso no es así en esta ciudad, donde el 75% de los departamentos son cooperativas, si bien existen más condominios que cooperativas a la venta, en todo momento. Cuando se compra un condominio, tanto el departamento como un cierto porcentaje de las áreas comunes, son propiedad del comprador. Al momento de la firma de la escritura se recibe el título. En el caso de un "coop", en realidad, no se está comprando la propiedad real, sino acciones de una corporación que es el edificio. La cantidad de acciones depende del tamaño del departamento. La adquisición de acciones habilita al comprador para poder hacer uso de la unidad. Las mayores diferencias entre "coops" and "condo", en Nueva York, incluyen, el precio, restricciones de alquiler, entrega inicial, requerimientos financieros para el comprador, la necesidad de aprobación del consorcio así como también la forma en que se formula la titularidad de la propiedad. "Las cooperativas son difíciles de comprar y definitivamente no el mejor producto, por la restricción de alquiler. De ahí, que extranjeros compran generalmente "condos". Además, en las "coops", el consorcio entrevista en persona a los compradores y legalmente pueden aceptar o rechazarlos", dice Cortazzo. "Al comprar un "coop" uno compra acciones del edificio y tiene requisitos para comprar y vender (aceptación del directorio) lo cual hace la inversión menos líquida y tienen costos fijos más altos", finaliza Gancedo.
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