Lo que los desarrolladores no vieron: pueden construir sobre un inmueble ajeno

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires se encuentra en estos momentos en un doble paréntesis. Por un lado, la crisis económica golpeó los bolsillos de la gente y la inflación dinamitó la posibilidad de acceder a créditos bancarios, lo que llevó a los desarrolladores inmobiliarios a frenar la pelota o bien a hacerla mucho más lenta. Y por otro lado, la Ciudad estuvo durante todo el año –y hasta hace tan solo dos días– en un compás de espera aguardando la aprobación del Código Urbanístico (y el Código de Edificación que lo acompaña), lo que generó no poca incertidumbre para aquellos que idean el desarrollo de nuevos proyectos, ya que durante meses no hubo certeza de qué es lo que se podía hacer y qué no; y en su caso, dónde.

El emprendedor argentino es irremediablemente optimista (no podría no serlo), por lo que sabe que tanto la actual crisis económica y del sector eventualmente quedará de lado, y que el Código Urbanístico muy probablemente fuera aprobado de la forma en que fue concebido –cosa que finalmente ocurrió el jueves pasado–.

La crítica principal al nuevo Código en los últimos meses se centró en que no se permitirá –salvo en determinadas áreas de la Ciudad– la construcción de torres. Esto abrió un debate sobre cuál debería ser el modelo de ciudad que queremos: una con alturas homogéneas, "aburrida y antigua", u otra con rascacielos, más "moderna" y de arquitectura "de vanguardia". El debate fue amplio, y produjo que ambas posiciones fueran de a poco cediendo y encontrando un punto medio, no tan extremo en ninguna de las dos posturas. Primó la decisión de desarrollar una ciudad con barrios más integrados, en la que las personas puedan vivir y trabajar en un mismo lugar, sin necesidad de trasladarse muchos kilómetros hasta sus empleos como ocurre en la actualidad.

Entre otras cuestiones, el nuevo Código unificó las alturas máximas de cada cuadra y eliminó parámetros matemáticos como el FOT (Factor de Ocupación Total) y el FOS (Factor de Ocupación del Suelo), lo que producirá –según expertos– un aumento en la constructibilidad en la ciudad. Se generará un paradigma nuevo: donde antes no se podía construir, en el futuro se podrá, y donde se podían edificar determinada cantidad de metros, en el futuro probablemente se puedan construir más –por supuesto, todo esto dentro del marco del nuevo Código–.

Es lugar común la queja de que "en la Ciudad ya no quedan terrenos libres". Sin embargo, uno de los cambios de paradigma que traerá el nuevo Código es que para poder construir no necesariamente se necesitará de un "terreno". Es decir, los edificios ya construidos podrán incrementar su altura hasta el máximo permitido en el área de que se trate. Y es aquí donde aparece una herramienta que el mercado inmobiliario no ha considerado aún, pero que no cabe duda de que cuando lo haga, pasará a ser una alternativa muy utilizada para el desarrollo de proyectos nuevos.

El Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia hace ya tres años creó un nuevo derecho real: el derecho real de superficie. ¿Qué es el derecho real de superficie? Es un derecho real temporario que le da a una persona (superficiario) el derecho de construir sobre un inmueble ajeno (ya construido o no) y disponer de esa construcción –como propia– durante un plazo determinado. El superficiario puede incluso dar ese derecho de superficie en garantía para apalancar la financiación de la construcción.

Es decir, en un mismo edificio podremos encontrar, por ejemplo, cinco pisos de propietarios y cuatro pisos de superficiarios, cuyo "derecho" terminará en un plazo que no podrá exceder los 70 años, una eternidad en cualquier país del mundo, pero en el nuestro, mucho más … Terminado dicho plazo, los pisos en superficie pasarán a ser propiedad del consorcio contra el pago de un monto determinado –salvo que se haya acordado algo distinto al constituirse el derecho de superficie–.

Por supuesto, el costo de adquisición del derecho de superficie será menor a la eventual adquisición de un derecho de propiedad sobre dicho "derecho de constructibilidad", ya que mientras el derecho de propiedad es ilimitado en el tiempo, el derecho de superficie es temporal. Y el desarrollador que adquiere el derecho real de superficie para construir, cuando lo haya hecho podrá transferir a su vez a los adquirentes, el derecho de superficie respecto de lo que se haya construido (un departamento, una oficina, un hotel, un local comercial, etc).

El panorama que se abre para los desarrolladores es infinito. Imaginemos un edificio de una altura similar a los tres pisos donde funciona un teatro en alguna avenida de la ciudad: la posibilidad de dar un derecho de superficie a un tercero para construir un hotel en los pisos restantes podría ser un excelente negocio tanto para los actuales dueños del teatro como para el inversor hotelero. Combinaciones de viviendas construidas con oficinas a construir, de viviendas construidas con más viviendas, de hoteles con oficinas, de estacionamientos con locales comerciales, de locales comerciales con oficinas… los negocios y alternativas que se pueden generar son muchos. Y como se dijo, el ticket de entrada al negocio debería ser menor en el derecho de superficie al costo de adquisición de un derecho de propiedad tradicional.

Por supuesto, este "derecho de constructibilidad" podría también ser transferido en propiedad a terceros. Sin embargo, el derecho de esos terceros adquirentes en ese caso sería tan solo un derecho personal y no un derecho real (como sí lo sería en el caso del derecho de superficie). En este punto se abre un análisis jurídico que escapa a esta nota, cuyo único fin es el de poner de resalto la existencia de este nuevo derecho, que sin dudas puede revolucionar el desarrollo inmobiliario a futuro.

Sería bueno que teniendo en cuenta estos conceptos, los desarrolladores empiecen a recorrer la ciudad con distintos ojos, abriendo su mente a un negocio distinto pero que sin dudas puede llegar a ser muy lucrativo. Para todos.

Pedro Nicholson

LA NACION

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