Matías Castro Cranwell: “El e-commerce será un motor para el mercado industrial”

El mercado logístico nacional es uno de los tantos sectores que en los últimos tiempos sufrió el impacto de la inestabilidad económica que vive la Argentina. Esto se traduce en una caída en la demanda y en las operaciones inmobiliarias, disminución en las superficies requeridas por las empresas y una caída en la rentabilidad del negocio. La buena noticia es que pese a este horizonte, los especialistas sostienen que el presenta algunas señales de reactivación a futuro. Matías Castro Cranwell, el hombre que junto a Agustín Weiss manejan la división industrial de Castro Cranwell & Weiss, es una de las voces autorizadas que se anima a analizar presente y futuro del negocio industrial.

-¿Cómo analiza al mercado de parques logísticos de Buenos Aires?

-Este es un segmento en franco crecimiento, con una importante incorporación de metros cuadrados cada año. Cada vez más empresas eligen instalarse en un centro logístico ya que genera una importante eficiencia en la operatoria del sector y una considerable reducción de costos. Actualmente, hay más de 1,5 millones de metros cuadrados bajo esta tipología, aunque el avance de estos desarrollos se desaceleró fruto de la caída del consumo. Otro factor determinante es que el valor de la tierra se sostiene en dólares, al igual que los costos de los insumos para la construcción. En comparación con años anteriores la demanda es inferior, esto se refleja en la cantidad de búsquedas y en las superficies requeridas.

-¿Quiénes son las que están moviendo el mercado en la actualidad?

-Hoy en día, dada la caída en el consumo, la demanda por centros logísticos está más caracterizada por empresas que buscan mejorar su eficiencia en el proceso de distribución, pasando, por ejemplo, de dos o tres depósitos a uno, o bien con el objetivo de reducir costos. En general, estos centros logísticos son ocupados por empresas de consumo masivo, de electrónica o empresas de logística que operan dentro de un deposito a varios clientes.

-¿En qué zonas hay oportunidades?

-El corredor Norte es la zona que más se desarrolló para este tipo de inmuebles. Si bien es la más demandada, por tener un acceso rápido a las autopistas más importantes, seguridad y cercanía a los centros de consumo más atractivos, es también la más ofrecida. En la zona Oeste y en el Sur en torno al mercado central ya la autopista Ezeiza, se están incrementando año a año la cantidad de metros cuadrados ofrecidos, bajo esta tipología, y con excelente calidad y ubicación. El Mercado Central por su ubicación tiene un alto potencial, de hecho Mercado Libre está construyendo allí un depósito de 70.000 metros cuadrados.

-¿Cómo impactó la devaluación en los precios?

-En los últimos tiempos el valor en dólares por metro cuadrado sufrió un impacto por la devaluación. De hecho comparado con el año pasado, se registran precios de alquiler en dólares hasta un 20 por ciento por debajo. Estamos hablando de entre US$5 y US$7/m2 dependiendo de la calidad y de la ubicación. Pero lentamente, ese valor se está ajustando mes a mes, volviendo a los valores históricos para estos predios, los cuales estuvieron rondado los US$7/US$8 por metro cuadrado para los depósitos premium.

-¿Cuál es la rentabilidad del negocio?

-El valor de la tierra tiene un alto impacto en el costo total del proyecto, razón por la que la rentabilidad depende de la zona pero podemos decir que rinda entre el 8 y 10 por ciento anual.

-¿Cómo es el nivel de ocupación?

-Dada la incorporación de una importante cantidad de metros cuadrados, y sumado a la caída en el consumo, en la actualidad la vacancia es alta comparada con los valores históricos. Hoy casi duplica a la histórica: ronda el 9 por ciento, cuando históricamente se encontraba por debajo del 5 por ciento. Además, en este escenario se registran vacancias de inmuebles por un período prolongado, cosa muy poco habitual en este mercado, ya que es un sector muy demandado. Un dato alentador es que, poco a poco, se está reduciendo la vacancia, con alquileres de inmuebles que cuentan con superficies que tienen entre 5000 y 10.000 metros cuadrados.

-¿Qué necesitaría el área logística para potenciar la actividad?

-El sector se está desarrollando bien, logrando estándares de calidad similares a los países más avanzados. Aunque sería favorable el mejoramiento la red de autopistas. Esto permitiría a las empresas concentrar operaciones logísticas en puntos estratégicos. Este es un punto muy importante.

-¿Cómo son los centros logísticos de características premium en la región?

-Hoy en día los centros logísticos que conocemos como premium o AAA, son aquellos que cuentan con altura de techos superior a 11 metros, docks de carga, amplia playa de maniobras, red de incendios por rociadores, iluminación led, idealmente con superficies mayores a los 20.000 metros cuadrados para optimizar costos. Algunos ya están incorporando certificación LEED como por ejemplo el centro de distribución dentro del Parque Industrial Ruta 6, cosa que cada día es más necesaria para las empresas multinacionales. Si nos comparamos con San Pablo o con el DF México aún estamos a muchos metros cuadrados de ellos. Aunque el fuerte crecimiento del e–commerce será un motor importante para este tipo de desarrollos.