“Nunca duerme”. La avenida que resiste todas las crisis: cuánto cuesta alquilar

Al margen de la caída del poder adquisitivo y un escenario acuciante con una inflación interanual que, si bien viene decreciendo, en agosto pasado alcanzó el 236,7% y en lo que va del año acumula 94,8%, el mercado de locales comerciales de la ciudad Buenos Aires demostró una franca resiliencia en los primeros ocho meses de 2024, en especial en áreas estratégicas de alto tráfico. Y al margen de que el número de locales vacíos en las principales arterias se redujo un 3,6% en términos generales, entre las excepciones existen corredores capaces de trascender cualquier crisis.

Así las cosas, la emblemática avenida Corrientes persiste con una variopinta propuesta comercial que transmuta según qué barrio atraviese. Y en ese recorrido, por supuesto, se alistan cruces con calles de mayor movimiento, como “las dos primeras cuadras pares entre la avenida Pueyrredón y Pasteur, entre 25 de mayo y Carlos Pellegrini, entre Libertad y la avenida Callao”, precisa Santiago Winokur, presidente de Newmark Argentina. Pero también desde “Gascón hasta Mario Bravo, una cuadra a ambos lados de la avenida Ángel Gallardo y, en el Abasto, desde Gallo hasta Jean Jaures”.

Con una más que propicia conexión de transporte público con varias líneas de colectivos y el subterráneo que enlaza las distintas conexiones a través de la línea B, sobran motivos para explicar la fuerte vida de esta avenida cuasi inmortal.

Amén de su cercanía geográfica, las características de orientación comercial distintivas de cada subzona reflejan las necesidades de sus públicos y las dinámicas que se originan en los respectivos límites de la avenida Corrientes. Partiendo de un precio promedio que marca que alquilar un local por estos lares oscila entre los US$ 10 y los US$ 45 por m2, el trecho comprendido entre Ángel Gallardo y Bulnes (Villa Crespo y Almagro), donde se “tuerce” hacia la izquierda, muestra una mejora en la comparativa en relación con 2023, con una vacancia del 2,6%. Sin embargo, en lo referido a precios todavía está muy por debajo del valor pedido prepandemia: US$ 17,2 por metro cuadrado (dólar oficial), según destaca un análisis elaborado por L.J. Ramos del cual se exponen aquí la mayoría de sus datos.

“Esta parte siempre fue más residencial, con un desarrollo comercial más lento y modesto”, remarca Carolina Wundes, gerente de Research & Data Analytics de Newmark. Si bien históricamente predominaban los pequeños comercios de barrio, como almacenes y tiendas de productos básicos, en las últimas décadas, “aunque se vio un cierto repunte con la apertura de cafés y restaurantes, sigue siendo una zona más tranquila en comparación con las partes más céntricas”, sostiene. Y si bien sufrió menos las respectivas crisis económicas, por delante tiene el desafío de alcanzar “el mismo nivel de desarrollo comercial que otros tramos”.

Con una oferta que incluye una fuerte presencia de bazares y ferreterías (22,3% del total de los rubros en la zona), comercios vinculados al segmento de los alimentos (21,9%), en especial supermercado y kioscos, y la gastronomía (11,6%), donde predominan locales grandes de comida rápida; en general, esta parte de la avenida se caracteriza por ofrecer espacios pequeños para rubros como moda y textil (17,3%), salud y belleza (12,4%) y servicios financieros (6,6%). Pero también se “ha observado un incremento en la presencia de locales relacionados con la tecnología”, apunta Marcos Ballario Rota, Research Analyst de L.J. Ramos que aporta los números en su informe.

Al atravesar el área del icónico mercado del Abasto, se observa una notoria revitalización de la infraestructura: más iluminación, más espacios verdes y más áreas de descanso optimizaron exponencialmente la experiencia peatonal. Y ya inmersos en Balvanera, desde Pueyrredón hasta Callao (“el Once”), la sempiterna marea de comercios sigue haciendo mella.

Con una vacancia del 2,8% y un promedio de alquiler mensual de US$ 14,5/m2, este epicentro influenciado fuertemente por las comunidades de inmigrantes “tuvo su auge en las décadas de 1970 y 1980, pero sufrió un declive y una cierta degradación durante la crisis económica de fin de los 90 y principios del 2000, obligando a que muchos locales debieran cerrar”, explica Winokur. Sin embargo, en los últimos años experimentó una revitalización, con la aparición de nuevas galerías comerciales y tiendas de moda.

El mayor valor comercial está dado por las veredas pares entre la avenida Pueyrredón y la calle Pasteur. “Hoy con precios menores, pero en época de crecimiento económico y auge del mercado del retail era imposible conseguir un local en alquiler”, destaca Marcelo Zuliani, director comercial de Colliers. Beneficiada, además, por un significativo flujo diario de personas por su proximidad a la estación de tren Once, “uno de los nodos del transporte de CABA”, también “la gastronomía comenzó a ganar protagonismo, con nuevas pizzerías, parrillas y restaurantes temáticos”, distingue Ballario.

Desde antaño, en este punto estratégico tanto para el comercio minorista como el mayorista, predominaron los segmentos de moda y textil, que hoy configuran más de la mitad (el 53,3%) de los rubros de este “conglomerado”. Desde boutiques de vestidos de novia y quinceañeras, zapaterías, carteras y valijas, hasta una notable presencia de locales de segundas marcas; como otros especializados en telefonía y dispositivos diversos (18,9%).

En consonancia con el lógico progreso, “surgieron propuestas pensadas en la experiencia del cliente, espacios para eventos alternativos, tiendas de diseño, belleza y salud, patisseries, y un auge de locales relacionados con el turismo”, suma Rota.

Final de este recorrido, desde Callao hasta Carlos Pellegrini se trata del intervalo más dinámico, el “corazón de la icónica avenida Corrientes”, con una impronta cultural robusta, rebosante de teatros, clásicas librerías, bares y restaurantes, punto de encuentro de intelectuales, artistas y público en general que se remonta a principios de siglo XX, pero que vivió su esplendor en la década del 80. De este modo, el cruce de las calles 25 de mayo y Carlos Pellegrini “recibía el desborde comercial de la peatonal Florida y se podían observar muchas sucursales bancarias, cadenas de comida rápidas y locales de empresas de telefonía junto con bares y restaurantes que daban apoyo a esa zona del microcentro”, enumera Zuliani.

Y si bien se vieron signos de recuperación pospandemia, algunos bancos y una famosa cadena de comidas rápidas han abandonado la zona y muchos locales han sido alquilados por reparticiones públicas. Eso sí, “el edificio Lipsia mantiene su tradicional zócalo comercial y la torre Odeón aporta modernidad al corredor. Estos cambios han bajado los valores locativos a lo largo de los años”, agrega el especialista.

En definitiva, con un 1,77% de vacancia y US$11,37/m2 para alquiler de locales de 200 a 500 m2, allí donde nace este tramo devenido en 2019 en peatonal tras la refuncionalización que dividió la avenida en dos hasta Cerrito, “las cadenas de comidas rápidas conviven con los tradicionales restaurantes y pizzerías”, explica el director comercial de Colliers. Corrientes ha pasado de ser “un bastión de la cultura tradicional porteña a convertirse en un espacio más diverso y moderno, que conserva su esencia mientras se adapta a las nuevas demandas de la ciudad”, concluye Rota.

Por Nicolás Bal

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