Otro enfoque de la actividad durante 2012

El desarrollo del mercado inmobiliario residencial este año se puede analizar desde diferentes perspectivas. Dependerá de cuáles variables se observan. Las que inciden fuertemente responden a las nuevas condiciones económicas que afectarán al mercado: aumento incierto de los costos de materiales por la incidencia de las tarifas de servicios, una fuerte suba de impuestos locales y los previsibles aumentos de la mano de obra. La incidencia del costo de la tierra sobre el valor final de un desarrollo residencial no es homogénea. Es una variable que afecta negativa y fuertemente en los posibles desarrollos residenciales en Buenos Aires, lo que por fortuna no se repite en otras grandes ciudades de nuestro país.

Por el lado de la compra de terrenos, casas y departamentos, las restricciones en la compra de divisas y la renuencia por parte de los compradores a desprenderse de las que disponen como ahorros, también incide negativamente en el movimiento del mercado. Estas condiciones también se reflejan en nuestros índices de actividad y de expectativas, básicamente por la cautela de inversores y de compradores. Esta es una parte de la realidad.

Pero existen en nuestra ciudad algunos signos muy alentadores para imaginar cual será el mercado en este año. Por ejemplo, que las obras por construirse en la ciudad de Buenos Aires deben registrarse previamente en el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo en un Registro de Encomiendas. Es el paso previo e inmediato para la aprobación de dichas obras por parte de las autoridades porteñas, que habilitan el inicio de ejecución de la construcción registrada. Deben figurar la totalidad de las proyectos, que se categorizan según su volumen creciente. Desde simples remodelaciones hasta el registro de obras de más de 10.000 m2.

Históricamente, el volumen de encomiendas del año precedente es un importante indicador de la actividad en la actual temporada. Si se observa la serie de encomiendas de 2011 en comparación con 2010, se advierte que han crecido en su conjunto un 14%. En cambio, el desagregado de las encomiendas de obras de más de 2500 m2 resulta que se han incrementado un 35%; las de más de 5000 m2 un 52%, y las obras de más de 1000 m2 un 27%, y en este caso, en 2010 se habían registrado 11 obras y en 2011, 30 obras. Esta evolución positiva de las encomiendas implica un fuerte aumento del inicio de proyectos que abarcan un período que incluye el final de 2011 y se extiende a lo largo de este año e incluso se proyecta al próximo. Esto permite ser cautelosamente optimista: en este año la actividad vinculada con el desarrollo de proyectos residenciales en nuestra ciudad no se verá afectada significativamente como parece ser el caso en el universo de otras actividades productivas.

El autor es director del Instituto de Desarrollo Inmobiliario CPAU

Por Mario Goldman

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