Predios industriales: radiografía de un sector reactivado por la pandemia
La explosión del e-commerce y las nuevas necesidades de los rubros esenciales traccionaron la demanda de un mercado que venía golpeado. Qué oportunidades hay hoy.
A pesar de las dificultades generales que generó la pandemia para la economía, el último año también tuvo a sus ganadores. El sector industrial, pero sobre todo el logístico, empezaron a mostrar una reactivación hacia el segundo semestre de 2020 que todavía no ha mermado. La explosión del e-commerce, pero también de rubros esenciales como la salud y la alimentación, traccionaron una demanda que venía muy deprimida por la baja en el consumo.
La alta vacancia de predios logísticos e industriales registrada en 2019 ocasionó una amplia oferta que los primeros meses de confinamiento por la pandemia obviamente no lograron revertir. Aún cuando los precios de publicación de los inmuebles no mostraban una baja, los especialistas reconocen que al momento de cerrar una negociación se podían obtener importantes descuentos. Apenas se empezaron a levantar algunas restricciones, aquellos sectores que habían visto incrementar su actividad por los nuevos hábitos producto del encierro se encontraron con oportunidades de alquiler en todos los segmentos de metros cuadrados.
“El e-commerce tuvo una gran evolución en la Argentina. A principios de 2020 se había hecho una proyección de cómo iba a ser su crecimiento paulatino hasta 2025 y se terminó dando en 8 meses”, resalta Agustín Weiss, director de la División Industria y Logística de Castro Cranwell & Weiss.
Los predios más buscados fueron aquellos de entre 1000 y 3000 m2 ubicados en Capital Federal y en el corredor norte de la Panamericana hasta el kilómetro 40. La inmediatez en la entrega es hoy una exigencia de los usuarios de las plataformas y las compañías deben responder en tiempo y forma. Para lograrlo necesitan instalar sus depósitos de última milla en zonas que les permitan satisfacer esa demanda. Por eso, la vacancia en este segmento ya es baja y el sector apuesta a que se concreten ventas de terrenos para poder construir y ampliar la oferta.
Actores principales
La reactivación del sector logístico tuvo como protagonista principal a las empresas de e-commerce, que enseguida vieron incrementar su actividad por las restricciones que había en los primeros meses de la pandemia para hacer compras presenciales, pero también a las compañías más “tradicionales” que volcaron su negocio a este canal. Y si bien el rubro tiene a un gigante como Mercado Libre, que cuenta con un centro de distribución propio de 70 mil m2 en el Mercado Central, la demanda no partió principalmente de ahí. “Hay muchos operadores pequeños que tomaron la distribución de otras compañías y que funcionan como un correo que también maneja stock. Ese tipo de empresas han tomado muchos metros”, precisa Matías Castro Cranwell, también director de la División Industria y Logística de Castro Cranwell & Weiss.
Además de estas empresas, muchas compañías de consumo masivo también han salido a alquilar predios logísticos para responder al aumento del e-commerce en su negocio. “Cuando hablás con empresas de rubros ligados al consumo masivo ves que si el e-commerce antes representaba entre el 15 y el 20% de su negocio, hoy, después de un año, representa el 50 o 60%”, señala Weiss.
Pero además del e-commerce, industrias esenciales como la salud y la alimenticia también demandaron metros a partir del segundo semestre del año pasado. Algunas de ellas empezaron a fabricar productos que antes eran quizás más marginales pero que la situación epidemiológica comenzó a requerir en más cantidad o bien cambiaron su modelo de negocio. Y en términos logísticos eso significó más y/o nuevos metros.
Asesoramiento y oportunidades
Atender las demandas logísticas e industriales es en estos tiempos un gran desafío para el sector inmobiliario, porque los requerimientos de los clientes son mucho más específicos y puntuales.
“Las empresas hoy les exigen a los asesores inmobiliarios mucho profesionalismo, te piden que entiendas al 100% sus requerimientos, como por ejemplo que el inmueble cuente con fuerza motriz y transformador en línea con cierta capacidad, que cuente con gas industrial con cierta presión, que cuente con red de aire comprimido, que cuente con un sector dentro del predio para poder desarrollar la logística de sus productos terminados. Buscan evitar perder tiempo en relevamientos y no quieren ver 100 inmuebles, sino los tres que encajan en su búsqueda”, dice Weiss.
En la división Industria y Logística de Castro Cranwell & Weiss son muy conscientes de estas necesidades y trabajan para evitar pérdidas de tiempo en visitas a predios que no se ajustan estrictamente al requerimiento del cliente. Ubicados estratégicamente en zona norte, tienen fácil acceso y llegada a los depósitos más demandados. También asesoran en la compra de tierras, una oportunidad en estos tiempos donde ha bajado notablemente la vacancia en algunos segmentos. “El año pasado, la baja del costo de construcción en dólares provocó que se realizaran algunas ventas de terrenos en parques industriales o en algunos lugares logísticos. Hoy todo eso está en obra, pero todavía la oferta de superficies entre 1000 y 3000 m2 es insuficiente. Y si bien ese costo subió, por la inflación y la quietud del dólar, aún hay oportunidades de compra de tierra para quienes quieren invertir en un mercado con buena rentabilidad”, concluye Castro Cranwell.
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