Qué renta dejan las distintas inversiones inmobiliarias

La caída de la rentabilidad invita a evaluar desde los alquileres tradicionales hasta los temporales, pasando por las cocheras y las oficinas; las claves para entender los diferentes mercados
La caída de la rentabilidad invita a evaluar desde los alquileres tradicionales hasta los temporales, pasando por las cocheras y las oficinas; las claves para entender los diferentes mercados
María Julieta Rumi
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5 de octubre de 2019  

Con la renta de un departamento reducida a la mitad de lo que se solía cobrar hace unos años y la facturación por arrendar cocheras también en baja, acumular ladrillos indiscriminadamente ya no parece una buena opción para quien quiere hacer una inversión inmobiliaria. Pero mientras las alternativas tradicionales no rinden como antes, se abren nichos de mercado. En datos concretos, según el sitio Properati, la rentabilidad por alquilar un departamento en Palermo es del 2,5 por ciento. En julio de 2017, ese porcentaje ascendía a 5,27 por ciento. "La relación entre alquiler y precio viene cayendo a la mitad desde hace unos años. Básicamente los inmuebles se venden y compran en dólares y las rentas son en pesos. Con la volatilidad del tipo de cambio la rentabilidad se ha pulverizado", analiza Gabriel Gruber, cofundador y CEO del portal.

En tanto, el último informe de Zonaprop de agosto también señala que la rentabilidad se mantiene en un 3,2% anual, es decir, que se encuentra en una zona de mínimos históricos. "La devaluación del peso mantiene el alquiler medido en dólares en valores bajos en comparación con el precio de las propiedades. Actualmente, se necesitan 31 años de alquiler para recuperar la inversión", señala Federico Barni, director de Zonaprop.

Estos números, sumados a que las regulaciones que durante los últimos años avanzaron sobre el negocio de renta, generan que cada vez sean más las personas que quieran sacar su propiedad del mercado de alquileres. Por caso se estima que en el último año aumentó 50 por ciento la cantidad de avisos pero el dato relevante es que la tipología afectada fue la de los monoambientes. Lo que significa que el incremento de la publicación de avisos fue más del 77 por ciento si se toman los tres portales de mayor relevancia del mercado.

Este contexto no es sencillo. En la actualidad está vigente la ley aprobada hace más de dos años por la Legislatura de la ciudad que exige que los gastos y la comisión sean pagadas por los propietarios. Aseguran que esta iniciativa generó alzas en los precios porque muchos de ellos trasladaron ese impacto al valor del alquiler. Aunque por otro lado también es cierto que ya no hay margen para subas y que muchos prefieren no aumentar los valores para asegurarse el departamento ocupado.

Frente a esta situación algunos propietarios dejaron de lado el alquiler tradicional a dos años para pasar a ofertar los inmuebles en plataformas de alquiler temporario. De acuerdo con el sitio AirDNA, que recopila información de 10 millones de lugares publicados en las plataformas Airbnb y HomeAway-, en la ciudad de Buenos Aires hay 17.348 lugares disponibles entre casas, cuartos privados y compartidos mientras que en enero esa cifra rondaba los 14.127. "Es un segmento que empezó a tener auge porque son alquileres a corto plazo y generalmente se alquila a extranjeros con lo cual lo que se gana es en dólares -aunque desde hace unas semanas, el Gobierno pesifica los ingresos-. Es una solución que encontró el mercado para el tema de la rentabilidad aunque haya que ocuparse de pagar todos los gastos y requiere involucrarse o delegarle la administración del inmueble a una empresa", explica Gruber.

Otro negocio y otra oportunidad que subraya el especialista es la compra de oficinas AAA. Asegura que tienen una rentabilidad anual del 12,1 por ciento ya que los contratos de alquiler son en dólares (la rentabilidad de las oficinas con alquileres en pesos es del 3 por ciento). "Las oficinas AAA no tienen tanto movimiento de precio y la renta es estable. La contra es que requieren un ticket promedio de varios millones de dólares con lo cual no es una inversión para cualquiera sino para compañías como IRSA, Consultatio o Raghsa. Esta última es la desarrolladora especializada en oficinas que opta por quedarse con todos los metros del edificio que construye y los alquila", agrega.

De todas formas vale aclarar que las mejores oportunidades en este negocio están en el mercado de oficinas premium, es decir AAA.

En cuanto a comprar cocheras para alquilarlas (una de las opciones preferidas por los pequeños inversores ya que se trata de un negocio con ticket bajo), Gruber aconseja invertir con empresas que compran grandes cocheras bien ubicadas y se ocupan de la administración a cambio del cobro de una comisión. En este caso, la rentabilidad de una cochera es del 3,1 por ciento según datos de Properati.

Un dato interesante es el relevado por MercadoLibre: la rentabilidad puede ascender al 3,6 por ciento en barrios como San Nicolás. En tanto, José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, alerta que las cocheras son rentables, pero dependiendo de los costos asociados; es decir, de la incidencia de gastos como las expensas y el ABL.

Otro punto que recomienda mirar es el valor que se paga para ingresar al negocio. "La ventaja frente a los departamentos es que no hay costos de mantenimiento ni vacancia ni riesgo de desalojo", afirma. Además, es importante a considerar antes de comprar una cochera, la ubicación y la oferta de inmuebles de este tipo en la zona.

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