Guía para propietarios e inquilinos: cómo evitar conflictos

Letras chicas, falta de conocimiento o malas prácticas, suelen llevar a fricciones de diversa índole entre dueños e inquilinos, que en ocasiones desembocan en pleitos que pueden ser evitados. Los desacuerdos se suceden en tres instancias de la relación: previo a la firma del contrato, durante el transcurso del mismo y en su finalización.

Un punto de conflicto deviene del contrato de reserva. En el mismo, la inmobiliaria solicita al locatario un anticipo, a veces del equivalente a un mes o un poco más, sujeto a la evaluación de la documentación que presentan, de ellos y el/los garantes: "Si después de la evaluación, la documentación no es suficiente o el dueño decide que no da con el perfil de locatario que buscan, muchas veces no sólo sobreviene la no firma del contrato sino que no se les devuelve el monto de la reserva", explica el doctor José Griselli, Secretario de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI). Si en teoría el locatario ha dado un anticipo de por ejemplo, 1500 a 2000 pesos, el propio proceso termina siendo más caro: "Algunas inmobiliarias suelen argumentar que el locatario no llamó, se pasó el tiempo estipulado u otra serie de argumentos. Si la persona acciona de alguna manera seguramente lo devuelven, pero muchos inquilinos, por el poco dinero que representa, ni siquiera se les ocurre hacer un reclamo judicial porque sienten que no vale la pena", comenta el abogado Hugo Restivo.

A la vez, un problema que suelen enfrentar los propietarios en esta instancia es la falta de solvencia del inquilino y la validez de la garantía. Con el afán de alquilar la propiedad, muchos locadores que no requieren los servicios de inmobiliarias, no piden garantías o bien no verifican adecuadamente su situación: "Se encuentran con personas muy inescrupulosas que salen como garantes, las denominadas "garantías compradas". Al tiempo esa garantía cambia de titular y ante una potencial falta de cumplimiento de su inquilino, si quieren ejecutar, se encuentran con que el garante no tiene más esa propiedad" destaca Armando Caputo, Directivo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal.

Para evitar riesgos futuros, es necesario que el dueño invierta el tiempo y dinero necesarios en corroborar el perfil de su locatario. "Los contratos cubren al propietario, pero es necesario chequear que el inquilino tenga los ingresos necesarios para hacer frente a sus obligaciones, saber quién es y qué hace" afirma Caputo.

El estado del inmueble

El estado del inmueble también es otro punto de fricción. Al momento de la firma del contrato es necesario constatar el perfecto estado del mismo. "La particularidad que tiene el contrato de locación es que el locatario debe cumplir con su obligación dándole al locatario el uso y el goce de las cosas, habitabilidad y funcionalidad", indica Griselli. Un problema muy frecuente con los departamentos a estrenar suele ser que tenga luz de obra o el gas no esté habilitado. Pero en departamentos de años, también es frecuente que no funcione bien el horno, el calefón o esté tapada una cañería.

Por ello, es recomendable el detalle más exacto posible del estado del inmueble: "A esos efectos, es conveniente especificar por contrato lo que se entrega (muebles de cocina, baño completo, etc). Suele ser más común en los departamentos de nivel, donde también se indican los materiales de los mismos", señala Restivo.

De todas formas, muchos inquilinos no reparan en este punto y avanzan con el contrato: "A veces firman el contrato igual porque el dueño se compromete a arreglarlo en cierta cantidad de tiempo, pero el contrato empieza a transcurrir y el arreglo no se hace", aporta Griselli.

La salida, si no hay consensos, es iniciar un reclamo con envío de cartas documento, que muchas veces termina con mediaciones que no siempre tienen un resultado favorable. "El dueño argumenta que el inquilino sabía lo que estaba firmando (que el inmueble se entrega en condiciones óptimas de uso). En un porcentaje menor de los casos, suele haber una suerte de descuento en el alquiler y, raramente, un reintegro total de lo que se abonó al inicio del contrato en término de comisión y depósito en garantía", comenta Griselli.

Para el inquilino, no suele ser recomendable accionar por propia cuenta: "Mucho para discutir el locatario no tiene si ya ha firmado. Si el inmueble cuenta con un falencia grande (vicio oculto), nunca es recomendable responder con un recorte en las expensas o en el monto del alquiler, porque no hay seguridad de ganar el reclamo. Lo que conviene es hacer el reclamo formal y continuar pagando normalmente", sugiere Restivo.

Expensas, servicios e impuestos

En términos de impuestos, el pago del ABL corresponde al locador. "Hay que tener cuidado si se firma un contrato en no confundir estos términos, dado que es un impuesto que se relacionada con la capacidad contributiva del dueño del inmueble, le corresponde a él en carácter de titular", señala Griselli. El resto de pago de servicios corresponde al inquilino. "Todos los servicios que implican un consumo que usufructúa el locatario corresponde que él lo pague, es un punto que no se discute", aclara Caputo.

Un punto de altísima conflictividad son las expensas. "Las expensas comunes (A) implican los gastos del consorcio constantes de todos los meses, si hay un gasto adicional, como una instalación nueva de gas, refacciones estructurales o remodelaciones, se detallan como extraordinarias", precisa Caputo. Si por contrato se estipula que el locatario se hace cargo de las expensas totales, el problema sobreviene con la liquidación de una expensa extraordinaria. "El locador argumenta que el inquilino se comprometió a pagar todas las expensas siendo que a él le corresponde sólo pagar las expensas comunes, las extraordinarias corresponden al dueño pero hay que aclararlo en el contrato", subraya Griselli.

En el punto de pago de expensas y servicios, una gran responsabilidad que suelen olvidar los propietarios es el control sobre el cumplimiento de su pago. Si la inmobiliaria se encarga de controlar la propiedad, hay un seguimiento sobre los gastos que, de lo contrario, puede ser un gran dolor de cabeza. Por desidia o por asumir que existe un contrato privado, algunos titulares no controlan esos gastos y sólo les interesa que estén con el alquiler al día. "Tienen que saber que si hay mora en el pago de las expensas, e independientemente del contrato privado, el responsable del pago de las expensas ante la administración es el propietario, porque cuando compra declara conocer el reglamento de co-propiedad que rige al edificio. No puede invocar la falta de conocimiento de esa situación", señala Caputo.

El problema se presenta porque los propietarios suponen que si las expensas están a cargo del inquilino, éste las tiene que pagar sí o sí. "Es así por una cuestión contractual, pero si no las paga, la acción va contra el titular de la unidad. Lo ideal ante esa situación sería concurrir a la administración, ponerse al día con las deudas y, en lo privado sí, notificar la irregularidad ante el garante correspondiente", puntualiza Caputo.

Roturas y arreglos

Entre los problemas domésticos más comunes se encuentran la rotura de una cocina, calefón o de un caño. Los parámetros para definir a quién le corresponden los gastos tienen que ver con el tipo de artefacto que sufre los desperfectos: "Humedad o filtraciones por humedades son arreglos estructurales que jamás debe asumir el locatario porque implica arreglarle el inmueble al locador cuando éste último tiene que asegurar las condiciones de habitabilidad", señala Griselli.

Cierto es que en este ámbito existen zonas grises derivadas del uso que resultan difícil de esclarecer. "El inquilino debe mantener los artefactos [cocina, calefón, estufa, etcétera] en el mismo buen estado que los recibió, pero también es igualmente cierto que existe un tiempo que los desgasta por un uso normal y no abusivo. Son cuestiones ambiguas que generan rispidez", reconoce Caputo.

La rotura de un calefón, el arreglo de una puerta blindada, un techo o una pared no se consideran costos de mantenimiento sino de reposición. "Este tipo de gastos no son menores, exceden a veces lo que uno paga de alquiler. Los gastos de mantenimiento que corresponden al inquilino son los comunes, una llave de luz, un cuerito, pérdida de un caño exterior (no interno) y arreglos menores sobre la cocina o el calefón", enumera Griselli.

Otro de los motivos de conflicto son los problemas de convivencia. "Está entre los motivos que más crispación genera en los propietarios porque generan una conflictividad grande con otros co-propietarios –señala Caputo- Es más que nada un problema de educación, de respeto de las normas elementales de convivencia, inquilinos que hacen ruidos o ponen música en horarios y días que no corresponden"

Otra sorpresa con la que pueden encontrarse los dueños, es que la propiedad ha sido subalquilada con otros fines. "Todo contrato debe incluir la cláusula de prohibición del subalquiler. A veces ocurre que los dueños lo ponen formalmente, pero en la práctica piensan que si el alquiler se paga y la convivencia con el resto es buena, no importa quién sea, pero es un peligro potencial", advierte Restivo.

En los contratos se tiene que dejar claro que una parte es el locador y otra, el locatario. "Si se subalquila a terceros se estaría facultando al inquilino para que disponga de esa unidad a su gusto. Si se demuestra esto último se puede pedir el desalojo", aclara Caputo.

Las secuelas de la inflación

"No existen contratos por un año, el mínimo legal de un contrato por vivienda es de dos años. Aun si se lo proponen, el locatario puede exigir el mínimo legal de dos años. Por plazos menores a un año se trata de contratos temporarios, destinados por ejemplo a turismo" señala Griselli.

"Si bien no existe ajuste por inflación, no es menos cierto que lo que se pactó hace un año, hoy tiene otros valores –apunta Caputo- De manera que los propietarios tiene que tomar recaudos para que de común acuerdo entre las partes se llegue a un valor que permita una rentabilidad potable. Es un tema complejo sin un valor dólar concreto o algún tipo de variable a la cual referenciar"

Respecto de la indexación o algún tipo de ajuste en el costo del alquiler, Griselli aclara que está absolutamente prohibido. "Cualquier cláusula en ese sentido es nula, como también las que indican que cada seis meses se van a sentar a renegociar el monto del alquiler", advierte.

La mayoría de los contratos que hacen ahora sortean esa prohibición estableciendo un aumento preacordado para el segundo año de contrato. "La forma de sortear los costos por inflación es calcular el costo total de alquiler en dos años y establecer un monto para el primer año y otro para el segundo. Con ese ajuste de un 20%, 30%, el dueño espera equilibrar la inflación esperada para el próximo período sin desvalorizar la propiedad con el consentimiento del locatario", resume Restivo.

El conflicto con las garantías

Superados los seis meses de contrato, el mínimo que prevé la ley, el inquilino ya puede avisar con sesenta días de antelación la voluntad de rescindir el contrato. "Cabe destacar para despejar una duda muy común que si al mes cuatro se avisa con sesenta días de anticipación mediante carta documento que se quiere salir del contrato, se puede concretar después del mes seis.", indica Griselli.

Si se rescinde el contrato antes del año se paga a modo de penalidad un mes y medio de alquiler. Superado el año, el equivalente es a un mes, sujeto a devolver el inmueble sin deudas y en condiciones.

Por el lado de los propietarios, la voluntad de rescindir el contrato sólo es válida en caso de incumplimiento del inquilino. "Si incumple alguna de las cláusulas que firmó es causal de rescisión a plena voluntad del locador. En ese caso se envía la carta documento correspondiente informado la rescisión del contrato y se anulan los derechos y obligaciones a partir de esa fecha. Tema posterior será la ejecución de las deudas posibles que tenga el inmueble y el pedido de desalojo", subraya Restivo.

Por fuera de esta situación puntual, el locador no está facultado a actuar en este sentido. "Sólo si el contrato dice expresamente que se lo puede rescindir en cualquier momento, no es posible, a menos que se llegue a un convenio con el inquilino. Si éste cumple con todo, nunca puede pedir el desalojo porque necesite disponer del inmueble u otro motivo, la ley en ese caso es proinquilino , agrega el especialista.

La devolución del depósito en garantía es un gran problema común a casi todos los contratos. "El depósito es un contrato adicional que se firma entre las partes donde el dinero se entrega a condición de entregar el inmueble en las condiciones que se brindó originalmente, libre de deuda de expensas y servicios", afirma Restivo.

Pero muchos dueños se comprometen a entregarlo de un mes a sesenta días finalizado el contrato: "Lo que ocurre es que pasan esos días y el dueño argumenta que entró al inmueble y que encontró que tenía un caño roto u otros desperfectos y que utilizó el dinero para arreglarlo, por lo tanto no te lo devuelven", comenta Griselli.

Sin embargo, el uso del depósito en garantía no es discrecional. "Para evitar esta situación locador y locatario deben revisar el mismo al finalizar el contrato, constatar el estado y devolver en el acto el depósito, de lo contrario alguna persona puede haber entrado al inmueble y generar algún daño, no es posible saberlo con seguridad. No existe motivos para no devolverlo si el inmueble está en condiciones" señala Griselli.

Pero tampoco es un dinero del que tenga que disponer el inquilino, si bien algunos lo canjean por el pago de los últimos dos meses de alquiler, de forma convenida con el titular. "Si el locador no lo quiere usar para eso, el inquilino quedaría debiendo los dos últimos meses de locación, lo que acarrearía problemas. El locatario tampoco dispone del depósito a discreción, sólo se le devuelve al constatar el estado del inmueble y el libre deuda una vez finalizado el contrato", concluye Restivo.

Por Clarisa Herrera

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