Calculan que se necesitan hasta 76 años para recuperar la inversión en la compra de un campo

CÓRDOBA.- Para recuperar cada peso de inversión en la compra de un campo de explotación agrícola en el norte de Buenos Aires se requieren 76 años y en el centro este de Córdoba, 63. Si se trata de una explotación de cría esos valores van entre 47 y 66 años, dependiendo de la zona y, en una mixta del sur cordobés, 60 años.

Los números derivan de un trabajo realizado por Néstor Roulet, productor y consultor agropecuario y exsecretario de Valor Agregado del Ministerio de Agricultura de la Nación. Señaló a LA NACION que los costos de producción no cambian de manera importante en función del tamaño de los campos. El foco está en los márgenes logrados y lo que se requiere para cubrir la compra del campo en función del valor de la hectárea.

Para hacer los cálculos, Roulet tomó los márgenes brutos publicados por el INTA y de la Bolsa de Cereales de Buenos Aires y descontó los costos impositivos nacionales (Bienes Personales sobre el valor fiscal de la tierra, Ganancias y el Impuesto al Cheque) y provinciales (Inmobiliario e Ingresos Brutos para Buenos Aires ya que Córdoba no tiene; más tasas municipales) correspondientes a cada zona.

En el caso de un campo de explotación agrícola (con rotación de soja, maíz y trigo-soja) en el norte de Buenos Aires el margen bruto por hectárea es de $50.600 anual y el neto, $36.432 con un valor por hectárea de $2.720.000. La estimación está hecha a valor de dólar paralelo. Así, insumirá 76 años recuperar cada peso invertido.

En un campo del centro este de Córdoba, el margen bruto por hectárea es de $46.300 anual; el neto, $35.123 y el precio por hectárea, $2,2 millones por lo que se necesitarían 63 años para el retorno de la inversión.

En los campos de cría caen los márgenes y el precio por hectárea. En uno de la Cuenca del Salado bonaerense, $13.382 por hectárea es el margen bruto anual; $9218 el neto sobre un valor de $555.000 por hectárea, siempre considerando el dólar blue, con lo que llevaría 60 años recuperar cada peso invertido. Si es en el centro sur de Corrientes, los valores son $7997, $6641 y $314.000, respectivamente, con 47 años para la recuperación de la inversión.

En la región semiárida de San Luis y La Pampa, la muestra marca $3904 de margen bruto anual; $2762 de neto y $185.000 el precio por hectárea, con lo que se desemboca en 66 años para recuperar la inversión.

En una producción mixta -mitad invernada, mitad agricultura- del sur de Córdoba, el margen bruto anual es de $37.245; el neto, $24.581 y el valor por hectárea, $1.480.000, siempre considerando el dólar blue, con lo que se requieren 60 años para recuperar cada peso invertido.

Cómo está el mercado

Desde la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), su presidente, Juan José Madero, indicó a este diario que las operaciones en comparación al 2020 están mejor, porque fue un período “absolutamente anormal porque ni siquiera se podían recorrer los campos, a lo que se sumó también lo económico y financiero. Toda esa coyuntura tiró la actividad para abajo”.

Como la producción no se frenó y los precios internacionales mejoraron, los alquileres subieron entre 10% y 15% en quintales que, a su vez, aumentaron. Así la baja de la tierra que se venía dando se estabilizó. El inversor que el año pasado estaba “muy hostil, no compró y ahora percibe que el piso de valores está y que puede hacer valer sus recursos hasta cierto punto”. Para alquiler hay demanda insatisfecha.

En lo que hace a la compra, hay interés en tierras agrícolas y en campos de escala mediana-chica, las inversiones que predominan son de hasta US$2 millones. “Por encima de ese monto, son escasas y puntuales”, afirmó y lo vinculó con la incertidumbre política en un año de elecciones ya que son inversiones de largo plazo.

El “Índice de actividad del mercado inmobiliario rural” (InCAIR) -índice mensual que refleja la “actividad” del mercado- para julio fue de 35,05 (en una escala de máximo 100), muy condicionadas por las elecciones de medio término, ·el clima político y las medidas económicas vigentes. Es el valor más bajo del año.

“Siempre pasa que un clima ralentiza las operaciones, no escapa a las media histórica -agregó-. Después de las PASO todavía no sabemos para dónde va el mercado que hoy está en una meseta de valores bajos y de una actividad baja pero concreta. El perfil inversor, en general, es del que está en el rubro”.