Las exigencias del FMI: el acuerdo incluye el revalúo de propiedades, un rubro en el que en cuatro años no se hizo nada

CÓRDOBA.- El revalúo inmobiliario reaparece en la agenda del Gobierno por el acuerdo cerrado con el Fondo Monetario Internacional (FMI). La iniciativa, varias veces mencionada en los últimos años, parecía haber tomado impulso desde 2018, cuando se creó el organismo para avanzar en esa línea -como dice ahora la Carta Intención enviada al organismo de crédito- en “coordinación con los gobiernos provinciales”. Pero hasta el momento no se ha hecho nada, según coinciden fuentes nacionales y provinciales consultadas por LA NACION.

Para que, como se plantea, el revalúo estuviera listo en septiembre próximo para ser aplicado en el ejercicio fiscal 2022, ya debería haberse empezado a trabajar. Si no, especulan varios ministros provinciales, en vez de ser un cálculo técnico podría ser sólo una estimación gruesa en base a la evolución de la inflación.

El Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles (OFeVI) fue creado para brindar asistencia técnica a los gobiernos provinciales para el desarrollo de “metodologías y prácticas para la valuación de inmuebles”. Aunque hubo algunas reuniones, se está lejos de tener nada avanzado. Funciona en el ámbito de la Secretaría de Provincias del Ministerio del Interior, a cargo de Silvina Batakis.

Voceros de esa Secretaría dijeron el viernes a LA NACION que “no hay nada” en avance. El revalúo fue incluido en el pacto fiscal de 2017 y desde entonces se repiten las intenciones; en el firmado en diciembre pasado la Nación “asume el compromiso de impulsar una ley, previamente consensuada con las jurisdicciones, que otorgue el marco jurídico, económico y financiero necesario” para que el OFeVI “pueda llevar a cabo sus responsabilidades”. Después, las provincias deberán adherir.

La valuación fiscal es una facultad de los gobiernos provinciales que, además de servir para cobrar el impuesto Inmobiliario, es la base del tributo a los Bienes Personales. Ese es el punto que le interesa a la Nación. Tres ministros de Finanzas de distritos importantes coincidieron ante este diario en que el diseño del esquema para tratar de homogeneizar los valores de propiedades es complejo y difícil de aplicar.

En el promedio nacional, estiman los expertos, las valuaciones de los inmuebles rondan entre 20% y 25% del valor de mercado, cuando lo recomendable es que sean de al menos el 70%. Ese atraso es clave para que el peso de la recaudación del Inmobiliario se licue sobre el total, mientras gana importancia Bienes Personales. Sucede que el costo político de subir la carga sobre el patrimonio es mucho mayor que el de ajustar la que va sobre la producción, como por ejemplo el impuesto a los Ingresos Brutos, altamente distorsivo según coinciden los principales especialistas tributarios.

La idea original del pacto fiscal de 2017 era que la presión tributaria sobre la actividad económica fuera bajando; se preveía incluso reemplazar Ingresos Brutos por un impuesto a las Ventas, pero la dinámica se frenó. Desde el último año de gestión de Juntos por el Cambio comenzaron las suspensiones de diferentes aspectos de aquel documento firmado.

Un trabajo de la consultora Iaraf muestra que mientras en 1991 la participación del Inmobiliario en la recaudación tributaria total provincial era del 23,4%, ahora ronda 7% (en Salta, Formosa, Catamarca, La Rioja y Chaco es de entre 1% y 2%). Las administraciones actualizan las alícuotas, pero no las valuaciones, que producirían un mayor aumento tanto de la carga tributaria como de la recaudación.

La clave en la dificultad para las valuaciones es establecer el valor de la tierra, dado que las mejoras son más simples de cuantificar. En Córdoba, por ejemplo, desde 2019 existe un Observatorio de Precios que trabaja con distintas fuentes (inmobiliarias, remates, bancos) y procesa los datos con un modelo basado en inteligencia artificial.

La provincia ya ofreció esa alternativa en varias oportunidades a Nación desde la creación del OFeVI por entender que es más eficiente, menos costosa y menos burocrática. Córdoba y Buenos Aires son los dos distritos que hicieron las correcciones más fuertes en las valuaciones en los últimos cuatro años.

Un trabajo “técnico y prolijo” que transparente los cambios de mercado lleva “tiempo” dicen los especialistas consultados; la otra vía es que la AFIP, para el cálculo de Bienes Personales, establezca por cuánto actualizará las valuaciones fiscales provinciales. Una suerte de fórmula arbitraria que permita salir del paso mientras el OFeVi avanza.