Casas y departamentos: qué pasa con los precios de las propiedades en el mundo

La reciente caída de los precios de la vivienda en todo el mundo ha terminado en su mayor parte, y ahora se espera que los precios promedio de las casas en los principales mercados caigan menos de lo previsto a principios de año y suban hacia 2024, según un sondeo realizado por la agencia de noticias Reuters entre analistas del sector inmobiliario

Las caídas de precios de dos dígitos que los analistas pronosticaron a principios de año debido a la subida de las tasas hipotecarias no se han materializado del todo, ya que el aumento del ahorro de los hogares, la escasa oferta y el crecimiento de la inmigración han limitado los descensos. La fuerte subida de las tasas hipotecarias, resultado de más de un año de alzas de las tasas de interés por parte de los principales bancos centrales, tampoco ha afectado a todo el mundo.

Muchos propietarios de viviendas que consiguieron hipotecas baratas durante un largo periodo de tasas casi nulas, sobre todo en Estados Unidos, han decidido conservarlas. Esto ha restringido la oferta y la actividad del mercado inmobiliario.

Pero esto es una mala noticia más para los aspirantes a compradores de primera vivienda que han permanecido al margen durante años debido a la escasez de oferta y que quedaron fuera del mercado durante la pandemia del Covid, cuando los precios de la vivienda subieron a tasas anuales de dos dígitos.

Los resultados de los últimos sondeos, sobre todo en las economías que registran la inflación de precios de la vivienda más alta de los últimos años, como Estados Unidos, Canadá, Nueva Zelanda y Australia, cuestionan la hipótesis de que la próxima medida de la mayoría de los bancos centrales será bajar las tasas.

De hecho, gran parte del optimismo en torno a la inesperada estabilización temprana de estos mercados se ha derivado de la especulación de que las tasas de interés han tocado techo y que, ya en la primera mitad del próximo año, volverán a bajar. “Probablemente en los dos últimos meses ha habido demasiadas ideas positivas sobre el impacto de un escenario de tasas máximas. Creo que aún no hemos notado todo el impacto de la subida de tipos. Las hipotecas a tasa fija han protegido a muchos propietarios de las consecuencias”, afirma Liam Bailey, jefe de estudios de Knight Frank.

Según Frank, los mercados inmobiliarios, en líneas generales, presentan una oferta acotada y muy bajos niveles de construcción. “Creo que la realidad es que la oferta y los volúmenes de construcción de viviendas son muy bajos en la mayoría de los mercados debido a las interrupciones por el Covid y a los problemas de la cadena de suministro (...) También hay una demanda bastante fuerte en la mayoría de los mercados occidentales. El punto fundamental es que la fuerte demanda se encuentra con una oferta débil”.

Esto, salvo en India, antes de la pandemia ya se presentaba como un grave problema en todos los mercados mundiales de la vivienda.

La encuesta que reunió la visión de más de 130 analistas del mercado inmobiliario de Estados Unidos, Reino Unid, Alemania, Australia, Nueva Zelanda y la India mostró que, en general, los especialistas habían mejorado sus previsiones para el futuro a mediano plazo (es decir, este año y el próximo). Los referentes consultados sostienen que China se presenta como una notable excepción al optimismo.

Los que saben auguran que los precios promedio de la vivienda en los Estados Unidos se estancarán este año y el próximo. Por su parte, los especialistas dijeron que los precios en Nueva Zelanda y Canadá -que se dispararon entre un 40% y un 50% durante la pandemia- caerían en torno a un 5% este año y luego subirían, el año próximo, entre un 5% y un 2%, respectivamente. En tanto que en la India, que no se experimentó un auge pandémico, los precios de la vivienda subirían de forma constante en los próximos años.

Las previsiones para el mercado inmobiliario alemán sobre los precios de las propiedades da cuenta que caerían un 5,6% este año y que recién se estabilizarían en 2024. Según la encuesta, los valores de la vivienda en el Reino Unido descenderán un modesto 4% este año y no crecerán el próximo.

La asequibilidad seguirá siendo un problema

En general, la mayoría de los encuestados, 55 de 103, que respondieron a una pregunta separada, afirmaron que la asequibilidad para los compradores de primera vivienda empeoraría durante el próximo año. Los 48 restantes se mostraron más optimistas. “Las tasas hipotecarias han seguido subiendo, y eso -sin dudas- está ejerciendo una mayor presión sobre la asequibilidad. El volumen de ventas es bajo, lo que oculta exactamente la presión sobre los precios de la vivienda”, afirmó Brad Hunter, de Hunter Housing Economics.

En líneas generales, la mayoría de los consultados, sostienen que el escenario para los inquilinos, a nivel mundial, no será mucho mejor, ya que como la demanda de vivienda supera a la oferta, se espera que los alquileres promedio suban y empeore aún más la asequibilidad.