En qué barrio conviene comprar un departamento para alquilarlo en forma temporal

En medio de un mercado de alquileres en el que los temporarios ganaron terreno en los últimos años al cobrar el hospedaje por día en dólares, en relación a las bajas rentas que dejaban los contratos tradicionales (por debajo del 5% anual en dólares), gran cantidad de propietarios invirtieron en equipamiento y se pasaron al “team temporarios”.

“El alquiler temporario es negocio, porque se puede alquilar en dólares, algo que la derogada ley de alquileres no permitía para los tradicionales. Además cuenta con mayor flexibilidad, ya que si uno lo quiere vender o lo necesita para uso personal o de algún familiar, tiene la posibilidad de contar con el departamento más fácilmente y ya equipado”, analiza Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria y agrega la importancia de tener en cuenta, dentro de la rentabilidad, la inversión inicial para equiparlo full y la reposición de lo que se va rompiendo con el uso.

Ahora, la gran pregunta que que surge a la hora de pensar en adquirir una propiedad para ofrecerla en alquiler temporario es: ¿en qué barrio conviene comprar?

Para responder a esa pregunta, Zonaprop realizó un relevamiento en el que se detalla que que si bien Puerto Madero es el barrio con los valores diarios más altos de alquiler temporario, también es el que defiende el valor del metro cuadrado más caro de la ciudad: US$5697, razón por la que quien compra un dos ambientes de, por ejemplo, 40 metros cuadrados debería desembolsar US$227.000 en el inmueble que podría alquilarse entre los US$120 y US$135 por día, con una rentabilidad anual bruta del 7,6%.

El barrio que sorprende

El dato clave es que en los barrios en los que comprar un metro cuadrado es más barato los niveles de rentabilidad son considerablemente más altos que en barrios donde el metro cuadrado es más caro. Al analizar estos valores, en el corazón de Buenos Aires el barrio de San Telmo sorprende con la rentabilidad de sus propiedades, este rincón histórico se transformó en un protagonista del juego inmobiliario. En él, el valor de un alquiler temporario de un departamento de dos ambientes va de US$70 a US$80 por día, mientras que el precio de venta de un inmueble es de US$2051/m² en promedio. En este caso, la rentabilidad anual bruta es del 12,4%.

Las calles empedradas y las históricas casas porteñas se consideran un activo inigualable, ofreciendo a los inversionistas la oportunidad de obtener una alta rentabilidad. Mientras que la demanda sostenida de alquileres temporarios, impulsada por la belleza histórica y cultural del barrio, crea un entorno propicio para que los propietarios eleven sus precios.

La comparación con los demás barrios

Otro de los barrios que se presenta con el precio más elevado en cuanto a los alquileres es Belgrano, con hasta US$75 por día, y a su vez, es el tercero más caro en cuanto al valor de venta con US$2756/m² en promedio.

Mientras que en Palermo y Recoleta, un departamento de características similares se publica en hasta US$70 dólares por día. La gran diferencia se encuentra en los valores de venta, ya que en el primero el metro cuadrado se ubica en US$3019 (el segundo más caro, detrás de Puerto Madero) y en Recoleta el precio desciende a U$2525/m².

Almagro se encuentra con valores con precios medios, es decir, el alquiler temporario de un departamento de dos ambientes va desde los US$30 hasta los US$40 por día. En este caso, el costo del metro cuadrado de un inmueble en la zona es de US$2015 en promedio.

En cuanto a las opciones más económicas, Parque Chas tiene departamentos con precios que van desde US$330 dólares mensuales, es decir, alrededor de US$11 por día, y con un precio de venta de US$2165/m². Mientras que un dos ambientes en Villa Santa Rita vale US$370 mensuales, alrededor de US$12 diarios, y con un valor de venta de US$1809 en promedio por metro cuadrado.

Los barrios con mayor oferta y demanda de alquileres temporarios

El Monitor Inmobiliario, creado por Daniel Bryn, relevó la cantidad de alquileres temporarios en cada uno de los barrios de la ciudad. El estudio toma como fuente a Airdna, un sitio donde se publica información de AirBNB. El 70% de la oferta de temporarios se concentra en estos seis barrios: Palermo encabeza la lista con 7402 publicaciones; lo sigue Recoleta (3147); San Nicolás (1401); Belgrano (1125); Retiro (1044) y Monserrat (913).

“La razón principal por la cual se eligen estos barrios es la ubicación: se busca el acceso rápido al transporte y la posibilidad de llegar fácilmente a lugares de entretenimiento, culturales, gastronómicos o sociales”, aseguró Daniel Bryn.

El precio de cada alquiler varía según la calidad del edificio y las prestaciones que ofrece, como contar con buena señal de internet, un lugar que se encuentre acondicionado de manera agradable y con buena luz. La calificación de AirBNB también influye mucho, ya que si la atención es buena y genera una buena puntuación, rankea mejor, lo que permite cobrar precios más altos y ganar confianza entre los usuarios que buscan.

Los motivos para elegir las zonas son muy variados según cada barrio; si es una persona más joven, eguramente apunte a Palermo, porque sabe que allí encontrará vida nocturna; si es una persona con más edad, seguramente opte algo más cercano a Recoleta y a la oferta gastronómica y tiendas que allí se ofrece”, aseguró Jimena Gómez, property manager (administradora de propiedades de alquileres temporarios). Siempre refiriéndose a los plazos cortos de pocos días o dos semanas.

Por su parte, Soledad Balayan asegura que en el caso de alquileres temporarios con un tiempo más extendido, de hasta tres meses, los motivos para la búsqueda se vinculan más con otras razones, como “estar cerca de una universidad para quien viene a hacer estudios de posgrado o grado, o la cercanía con un hospital o institución médica, cuando se trata de un viaje por algún tratamiento de salud”.