Comprar una propiedad: la zona que se convirtió en una de las más rentables del país

Para quienes son “team montaña” la Patagonia reúne todos los requisitos en un solo lugar: paisajes de película, lagos azules, múltiples centros de esquí, infinitos senderos para hacer trekking y la riqueza de la gastronomía sureña.

Quienes llevan las montañas en la sangre y viven en algún pueblo patagónico, se encuentran cada vez más con vecinos que vienen Buenos Aires u otras provincias. Algunos invierten, otros alquilan. Y si no van a mudarse definitivamente, van a disfrutar la temporada alta-media eterna que goza esta zona del país.

Para este perfil enamorado de las cimas nevadas, o para quien encuentra en este amor un negocio, hay cada vez más propiedades donde desembarcar.

El destino más buscado

Según Alohar, Bariloche fue el destino más buscado por los turistas para estas vacaciones de invierno. El último relevamiento hecho por la plataforma de alquileres temporales señala que las unidades de dos y tres ambientes se alquilan entre $15.000 y $25.000 por noche mientras que las unidades de cuatro y cinco ambiente promediaron entre $40.000 y $75.000 la jornada.

“Bariloche está totalmente reservado, a esta altura del año ya es imposible conseguir para vacaciones. Desde el verano que recibimos reservas de alquileres para el invierno, por lo que conseguir algo bueno hoy es difícil y caro”, dice Ignacio O´Keefe, director de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana.

El perfil ABC1 que busca privacidad y exclusividad muestra interés en el barrio cerrado Arelauquen Golf and Polo Country Club, el barrio privado ubicado en la Ruta 82, Lago Gutiérrez. “Cada vez hay más gente viviendo de forma permanente. Originalmente lo compraron como temporario pero después de la pandemia los edificios de la línea Patagonia pasaron a tener el 30% de habitación permanente, mayoritariamente gente de Buenos Aires que puede trabajar de forma remota y un sector de Bariloche que se empezó a mudar por los servicios y la seguridad”, comenta.

La necesidad de vivir en contacto con la naturaleza, con un espacio abierto propio y un ritmo más tranquilo y seguro que el de la ciudad alentó la venta de lotes y revalorizó las tierras en poco tiempo. “La gran mayoría ya se vendió, pero los lotes que quedan de más de 2000 m² triplicaron su valor. Antes de la pandemia se comercializaban entre US$50.000 y US$60.000 y hoy no hay nada por debajo de los US$150.000 ”, analiza O´Keefe.

Históricamente, en el barrio predominaban las casas. Las propiedades de esta naturaleza que actualmente se ofrecen en reventa se encuentran en el mercado desde los US$700.000 para casas de 350 m² emplazadas en terrenos desde los 1400 m².

El crecimiento del barrio devino en la incorporación de nuevas tipologías. Se construyeron una serie de edificios con departamentos y casas adosadas estilo PH, que tuvieron hasta ahora una buena recepción en el barrio. El último edificio de la zona de macrolotes es Club Patagonia 8, que tiene dúplex de 130 m² hasta 170 m², con jardín propio de 200 a 400 m² y que sale al mercado con tickets desde los US$338.000 a US$363.000. “En un mes ya se reservaron tres unidades y debería terminar de venderse al final de la temporada, porque lo que se lanza se vende rápido”, asegura el especialista sobre el tenor de la demanda.

Quien está acostumbrado a vivir entre edificios pero busca las comodidades de un barrio cerrado encuentra también nuevos ejemplares en distintas zonas. Por ejemplo, en el kilómetro 4,5 de la avenida Bustillo se expande Barrancas de Melipal: un barrio privado con pocas casas y ocho edificios, de los cuales uno está en construcción. Con 27 unidades de tipologías tradicionales de uno a cuatro ambientes, los boletos de compraventa se firman a U$S 2450/m² para las unidades de tres ambientes con financiación.

El edificio se lanzó hace apenas un mes y ya lleva el 60% vendido, porcentaje del cual la mitad son barilochenses y la otra mitad son inversores. Este segundo perfil, según O´Keefe, se ve atraído por “el 9% de renta anual en dólares que dejan los alquileres temporarios a lo largo de todo el año, ya que tiene temporada larga de verano, invierno y media temporada también”, comenta. Aclara que el margen de ganancia puede llegar hasta un 12% anual para quien lo administra de forma personal: “No conozco otro lugar del país que deje esa renta, poder pensar en 12% anual en dólares es inédito”.

Proyectos en obra y en etapa de entrega

La construcción también se muestra activa en plena ciudad, donde surgen cada vez más edificaciones de alta gama. A mediados de julio, Capitalinas Bariloche comenzará la entrega de la mayoría de sus 72 departamentos de uno y dos dormitorios. De momento, quedan solo seis unidades a la venta por tickets que rondan entre US$364.000 y US$474.000 de entre 75 y 105 metros cuadrados. El proyecto de usos mixtos entre hotelería y residencias premium se encuentra a 20 minutos del aeropuerto, a un kilómetro del centro y “va a estar manejando alquileres de US$200 la noche, con rentabilidades que van del 7% al 9% anual en dólares”, señala Jonatan Zárate, coordinador del proyecto de Toribio Achával.

Más allá del centro, una microzona rezagada atrae la atención de los desarrolladores. “Es el nuevo gran lugar de desarrollo”, describe O´Keefe al área entre el kilómetro 12 y 14 de la avenida Bustillo donde se conforma un nuevo polo habitacional con una gran afluencia de locales. “Con el boom de bonaerenses que vienen a vivir llegan también a Bariloche desarrolladores de Buenos Aires”, señala el especialista. Algunas firmas que desembarcan en esta área son Grupo Klover y DAC Group Desarrollos, detrás de obras premium en la ciudad de Buenos Aires como SLS Puerto Madero y la Torre Promenade en Palermo.

“Son terrenos con acceso al lago donde se desarrollan emprendimientos y mix de lotes con departamentos. Como en Bariloche hay falta de acceso al lago, los nuevos emprendimientos son muy demandados por los barilochenses, en especial si tienen bajada de lanchas porque en eso hay mucha deficiencia y se valora mucho”, analiza el especialista del mercado patagónico.

Para los desarrolladores interesados, quedan pocos terrenos al lago disponibles en la microzona ya que casi todos fueron comprados por desarrollistas. “En la mayoría hay proyectos que empiezan a armarse para ser una nueva zona de venta de los próximos años”, dice. Por tener vista directa al lago, calcula que los departamentos que allí se construyan se venderán a US$4000 el metro cuadrado.

Las tierras se comercializaron a US$200 el metro cuadrado con salida al agua y los dueños que hoy las revenden piden no menos que US$300/m² para un metraje de 500 m² promedio, pensado para casas particulares. Mientras tanto, los macrolotes tienen desde 2000 m² de implantación para hacer los edificios.

Allí ya hay emprendimientos que salieron al mercado. El año pasado se lanzó el barrio cerrado Bariloche Yacht Club, un loteo de 20 terrenos de 475 a 2784 m² que se vendió casi completamente en un mes y tuvo una fuerte participación de barilochenses en la compra. El único terreno que queda publicado a la venta tiene una superficie de 808 m² y se vende a US$180.000.

Alta demanda de vivienda

Vecino de Bariloche, se encuentra a 190 kilómetros San Martín de los Andes. La imponente demanda de vivienda en esta ciudad también hace crecer los metros cuadrados de construcción, tanto de barrios privados como edificios en pleno centro.

“En el centro hubo muchos desarrolladores atentos a los pocos lotes que quedan disponibles para hacer emprendimientos”, asegura Daniela Aiello, socia de Celeste Cappi en la inmobiliaria Finca Sur, y quien destaca que hay múltiples proyectos en marcha. Destaca también que “todo lo que se construye en el área, se vende; para los que van a pasar los fines de semana largo o vacaciones así como para los inversores que quieren ponerlo en alquiler temporario”. Los departamentos de uno y dos ambientes promedian un rango de precios de venta entre US$100.000 y US$150.000. Las viviendas de estas tipologías destinadas al alquiler turístico “en temporada alta tienen buena rentabilidad, entre el 7% y 8% anual en dólares en el mejor de los casos”, analiza.

Pero también hay opciones de productos premium, tanto para el consumidor final como el inversor. Uno de los barrios más exclusivos de San Martín de Los Andes es la aldea de montaña Las Pendientes Ski Village, ubicado a 35 minutos del centro. Quienes tienen o alquilan una cabaña o departamento allí pueden salir esquiando directamente desde su puerta de entrada, una experiencia única en el país.

Los terrenos en el barrio tienen 2500 metros cuadrados promedio y se venden desde US$160.000 para viviendas unifamiliares y desde US$200.000 los destinados a un fin comercial, según indica Aiello. En el único macrolote que había se construyó El Refugio Ski & Summer Lodge, un emprendimiento con 44 unidades de departamentos de 53 a 93 metros cuadrados que se vendieron en su totalidad y esta temporada se alquilaron desde los $3 millones hasta los $5,3 millones la semana en temporada alta, con desayuno, pases de esquí para las pistas internas incluidos, y alquiler de equipos o clases de esquí, según el paquete. “Son unidades que dejan una renta anual de entre el 8 y el 9 por ciento en dólares”, detalla Martín Boquete, director de Toribio Achaval.

Por su oferta selecta, la rentabilidad de los alquileres temporarios del barrio es alta. Uno de los últimos desarrollos en las inmediaciones es el de Diego Rosón y sus tres amigos que, enamorados de la montaña, compraron un terreno durante la pandemia por internet para tener sus casas en su lugar en el mundo. “Si bien la idea original era construir casas para uso personal, cuando empezamos a hacer números nos dimos cuenta del potencial del negocio y su alta renta. Por eso decidimos doblar la apuesta: hicimos un complejo de cuatro cabañas para seis personas para alquilar y, pegado a eso, compramos dos terrenos más que sumaban un total de 5364 m² para avanzar en una segunda y tercera etapa”, describe Rosón, que estrenará el emprendimiento al que llamaron Campo Base esta temporada de esquí.

A la hora de hablar de números, Rosón detalla que las cabañas de 110 metros cuadrados se alquilan a US$3000 la semana en temporada alta y a US$2000 en temporada baja. “La proyección es recuperar la inversión en cuatro años”, anticipa Rosón, quien reconoce que las propiedades en el proyecto tienen alta demanda. “Tenemos el 70% del alojamiento cubierto desde marzo”, agrega. Asimismo, hay casas de otros emprendimientos en el mercado con 400 metros cuadrados que piden un promedio de US$5000 por el alquiler semanal, donde se pueden alojar una o dos familias cómodas.

“Hoy el público busca muchas casas equipadas llave en mano”, señala Aiello. Unas de las más nuevas en el barrio son las 10 unidades de Altos del Refugio, de las cuales quedan dos disponibles de 150 m² y que se venden a US$395.000, afirma.

En cuanto a la reventa, la especialista de la zona afirma que “no hay opciones de 400 m² por debajo de los US$800.000”, dada la exclusividad del barrio, que tiene dos pistas de esquí propias, restaurante y acceso directo al cerro Chapelco.

Otra opción premium de barrio cerrado, pero en la ciudad, es Chapelco Golf & Resort: el barrio ubicado en la entrada de la ciudad y a cinco minutos del aeropuerto que tiene un hotel de cinco estrellas dentro. Los lotes, uno de los bienes más demandados después de la pandemia, parten en el emprendimiento desde US$70.000 para metrajes medios de 1500 m². En las 226 hectáreas hay 430 los lotes que van de los 1.000 a los 4.100 m².

Quienes compren un terreno para hacerse una casa allí se enfrentará con costos de construcción de entre US$1000 y US$1500 el metro cuadrado con terminaciones de alta calidad. Por otro lado, los interesados en comprarse una casa ya terminada en las inmediaciones pueden acceder a la misma con tickets que parten desde los US$300.000 para unidades de 200 metros cuadrados cubiertos en lotes de 1000 m².

En otros barrios cerrados de menor categoría, los valores bajan a US$60.000 para un lote de 1000 metros cuadrados, aunque el precio varía por un margen de US$10.000 si el terreno tiene conexión de gas o no. Las casas, por su parte, arrancan en los US$180.000.

La Villa más linda

Completa la ruta de los siete lagos Villa La Angostura. Según Alohar, fue el tercer destino más buscado para estas vacaciones de invierno. El último relevamiento hecho por la plataforma de alquileres temporales señala que las unidades de dos y tres ambientes se alquilan entre $18.000 y $25.000 por noche mientras que las unidades de cuatro y cinco ambientes promedian entre $40.000 y $85.000 la jornada.

Según Fernando Caballero, broker de Century 21 Caballero en la ciudad, los departamentos de 40 metros cuadrados se alquilan desde US$70 la noche, aunque las opciones más premium como casas con costa de lago de 300 metros cuadrados cubiertos se alquilan desde los US$1000 la noche.

La villa que nació como pueblo rutero prospera con nuevos proyectos inmobiliarios. Caballero estima que antes de fin de año saldrán al mercado alrededor de 13 emprendimientos nuevos. “Se está desarrollando mucho en el casco urbano con edificios tipo galería que tienen locales comerciales al frente y departamentos hacia arriba y adentro”, detalla, y aclara que a pesar del auge de construcción la demanda aún supera la oferta. En algunos de estos edificios con ubicación premium, las unidades de 40 metros cuadrados parten desde los US$84.000, con 56 metros cuadrados totales desde US$99.000.

Además, destaca que en los últimos cinco años cambió el formato de los desarrollos en la zona. La tendencia cambió las cabañas en las que la materialidad hacía foco en la madera y la piedra por edificios de departamentos con zócalos comerciales en los que la arquitectura tiende a una veta vanguardista, con revestimientos que imitan la madera y la piedra. “Hoy es más funcional que romántico”, comenta.

Señala que el jugador que más protagonismo tiene en el mercado de compraventa es el inversor. “En Villa La Angostura te encontrás con una de las mejores rentabilidades del país”, destaca, y diferencia tres perfiles de inversor: el que busca un negocio in-out en menos de un año en un proyecto en su fase inicial que obtiene una utilidad de hasta el 20%; un segundo tipo que espera a tener la base más avanzada para entrar y salir o apostar para renta turística cuya utilidad en la zona ronda entre el 8% y 12%; y el tercer perfil que compra para vivir o tenerlo como segunda vivienda y ocasionalmente aprovechar para alquilarlo.

El mercado de la construcción también encuentra un auge en la tipología de casas. En esta zona el piso del costo de construcción es de US$1200 el metro cuadrado para un nivel de terminación media-buena. Sin embargo, el broker aclara que la incidencia de la tierra es alta ya que ronda entre los US$60 y US$90 el metro cuadrado y que para levantar y luego vender una casa de entre 120 y 130 metros cuadrados el ticket final escala a los US$300.000.

En barrios cerrados, las casas de reventa se venden a un precio de partida de US$1500 el metro cuadrado y en el caso de las unidades que se comercializan en pozo para estrenar salen al mercado desde los US$2000 el metro cuadrado, señala.

Pero el verdadero negocio en el sur en los últimos años no estuvo en las casas. “El producto ganador durante la pandemia fueron los terrenos”, afirma Caballero, quien asegura que vendió varios lotes por videollamada durante la pandemia, plazo en el que -a contramano de las propiedades en la ciudad de Buenos Aires- los inmuebles andinos se revalorizaron. Un dato que sobresale es el de la revalorización de este tipo de activo: “El valor de los terrenos crece en promedio de entre 15% y 20% cada 18 meses”, dice.

Los precios varían de acuerdo a la zona. En barrios residenciales abiertos y sin vista ni costa de lago, el broker sostiene que se publican entre los US$60 y US$90 el metro cuadrado. Advierte que la demanda se concentra en los lotes de entre 700 y 1300 m² y llegan hasta los 3000 m². Mientras tanto, en los barrios cerrados los lotes con vista al lago promedian un valor de US$210 por m² y los que tienen costa de lago ascienden a US$300 por m².

La más austral

En base al último relevamiento de Alohar para esta temporada de invierno, Ushuaia fue el segundo destino más buscado para estas vacaciones de invierno. El último relevamiento hecho por la plataforma señala que en el centro de la ciudad las unidades de dos y tres ambientes se alquilan entre $14.000 y $18.000 por noche, mientras que las unidades de cuatro y cinco ambiente promediaron entre $30.000 y $45.000 la jornada, según el portal de alquileres temporarios.

La renta en dólares de las propiedades en Ushuaia varía entre un 5% y un 10% anual. Fuentes del mercado analizan que la zona tiene una temporada alta considerablemente larga, ya que contempla de tres a cuatro meses en verano y de dos a tres meses en invierno. No obstante, el destino es muy frecuentado por turistas fuera de temporada, un público atractivo para el sector hotelero que mantiene el atractivo de la renta.

En la ciudad más austral del mundo también hay proyectos en pleno desarrollo. Pensado para el público premium, el barrio privado Costa Susana es uno de ellos y se encuentra en pleno proceso de su segunda etapa. El proyecto de US$30 millones de inversión se encuentra en Monte Susana, Tierra del Fuego.

Nominado a un premio internacional de arquitectura en la categoría “Paisajismo y entornos naturales”, su masterplan contempla el desarrollo de 286 hectáreas, de las cuales el 80% se mantiene como bosque nativo. El desarrollo inmobiliario se emplazará en las 55 hectáreas restantes, que se destinarán a lotes unifamiliares, macrolotes para desarrollos de multifamiliares, hotelería y paseo comercial, según Melitón González del Solar, desarrollador del proyecto.

La primera etapa ya está consolidada, compuesta por 220 lotes unifamiliares con vista al Canal Beagle que van desde los 600 a 900 metros de los cuales solo quedan 50 disponibles. Actualmente, hay 35 casas en construcción y 15 familias viviendo.

El proyecto avanza en su segunda etapa con nuevos modelos de vivienda. “Este invierno 2023 se lanzan a la venta los primeros Ski Lodge. El módulo uno cuenta con 10 unidades de tres ambientes con terraza, todos con vista al mismo canal con valores de US$140.000 a US$150.000 y se proyectan construir tres módulos más con distintas tipologías. Asimismo, un segundo proyecto de Studios de 44 m² con entrepiso, con 10 unidades por módulo, contará con valores desde US$90.000″, concluye González del Solar.