Ranking: los cinco barrios porteños más buscados para vivir y la sorpresa que desorientó a los brokers

Precio, servicios y seguridad son los aspectos que más pesan en la decisión de elegir dónde vivir. Dentro de la Ciudad de Buenos Aires, el corredor norte es tradicionalmente el mejor posicionado en términos de demanda por la calidad de sus construcciones y la pluralidad de comercios y servicios que hay en sus alrededores. Sin embargo, otras zonas buscan entrar en ese círculo selecto de alta demanda y atraen interés a partir de la creación de nuevos polos gastronómicos o shoppings.

Tal es el caso de Caballito, barrio ubicado en el corazón de la ciudad, que con el crecimiento comercial de su avenida Pedro Goyena, el ya preexistente sobre avenida Rivadavia, la abundancia de sus espacios verdes y la gran cantidad de proyectos en ejecución, creció en reputación y se posicionó entre la demanda de alquileres y de compraventa. Así lo indica el último informe de Mercado Libre en colaboración con la Universidad de San Andrés, en el que se destaca a este barrio como el más buscado por los usuarios en el primer trimestre del 2023.

Los números indican que las cuadras rodeadas por los barrios Parque Chacabuco, Boedo, Almagro y Flores atraen al 11% de las búsquedas de alquiler en el portal inmobiliario de Mercado Libre. Si hay que señalar un ganador entre los departamentos, la tipología que se lleva más miradas es la de los dos ambientes. Esta concentra el 47% de las búsquedas, mientras que los monoambientes y los tres ambientes pelean cabeza a cabeza con 24% y 23% respectivamente y dejan muy atrás a las tipologías más grandes, que apenas recolectan el 4% de los clics en la plataforma.

La contrapartida de esta búsqueda es la oferta existente, que no necesariamente se corresponde con la demanda. En el barrio, los departamentos de dos y tres ambientes representan cada uno el 29% de la oferta disponible. En cambio, los monoambientes y las tipologías más grandes ocupan cada uno el 20% de la misma. Por su parte, Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, piensa que la oferta de hoy es el fruto del boom de construcción que registró el barrio hace algunos años y que, entre los proyectos que hoy se están entregando, algunos se vuelcan al alquiler.

Un punto neurálgico en el corazón de la ciudad

Estos niveles de consultas se justifican en una multiplicidad de motivos. “La cercanía con el conurbano es uno de ellos. Por avenida La Plata se accede a Lomas de Zamora y el sur, por la avenida Alberdi a San Justo y otras localidades aledañas, por la línea de Rivadavia al oeste como Liniers, Ciudadela, Ramos Mejía, entre otros puntos. Caballito es la meca de la conectividad. Les queda cerca por la autopista, lo reconocen como lugar donde van a comer en el polo gastronómico que se impuso en Valle y Pedro Goyena, llevar los chicos a un buen colegio o si van a hacer las compras a sus puntos comerciales”, dice Gerardo Azcuy, de la desarrolladora homónima.

Coincide con el desarrollador Walger, quien señala que en términos de ubicación “Caballito es el centro geográfico de la ciudad, por lo que tiene corta distancia a todos lados y una gran conectividad con medios de transporte, sumado al hecho de que está pegado a barrios que traccionan mucho la demanda”.

Alejandra González, de la inmobiliaria Justevila suma a este concepto la presencia de dos líneas de subte -la A y la E-, los pulmones verdes de los parques como Parque Chacabuco, Parque Centenario, Parque Rivadavia y Plaza Irlanda y la Avenida Pedro Goyena cuya arboleda también se planta con una fuerte impronta verde.

En este último sentido, explica que “más allá de tener demanda fija del mismo vecino de Caballito, el barrio tiene la sinergia de quienes quieren un upgrade de Flores, Almagro, Parque Chacabuco y nos llegan muchas consultas de gente que quiso llegar a Palermo y le pidieron algo que no podía pagar o no encontró departamentos disponibles”.

Una fuerte demanda sin respuesta

Si de valores se trata, el barrio pide números importantes y en algunos casos llegan a nivelarse con los del corredor norte. “La demanda de alquileres en Caballito es alta y la oferta es nula. Si los departamentos son a estrenar y de nivel alto, una unidad de dos ambientes puede pedir el equivalente a US$500 y una de tres ambientes el equivalente a US$1100. En cambio, por un usado se pide aproximadamente $120.000 en el caso de los dos ambientes y desde $180.000 para los tres ambientes”, escanea la zona González.

En el mercado de usados, Reporte Inmobiliario relevó que los dueños de los departamentos monoambientes piden un valor medio de $80.000 mensuales, $95.000 por los dos ambientes, $150.000 por los tres ambientes y $172.500 por los cuatro ambientes.

Ante un contexto de alquileres distorsionado por la escasez y la normativa que regula los contratos, los especialistas destacan la dificultad de los propietarios para establecer precios y prever con estos los montos de ajuste. Si bien la mayoría realizan los contratos en pesos como dicta la ley, fuentes consultadas por LA NACION aseguraron que son muchos los contratos que se cierran en dólares. En términos de valores, el alquiler de un departamento de tres ambientes de 80 metros cuadrados se alquila por encima de los US$1000 al mes y se cobra en divisa.

En términos de demanda, el segundo barrio más pretendido entre las búsquedas es Palermo, que con el 9% de las búsquedas a su vez es el que tiene los precios más caros de la ciudad, dejando a un lado la particularidad del mercado de Puerto Madero que está dolarizado. Si se toma el valor medio que los inquilinos pagan por un dos ambientes como referencia, en Palermo los dueños piden alrededor de $148.488 para alquilar sus unidades.

Belgrano y Recoleta concentran cada uno por su parte el 7% de las búsquedas de departamentos para alquilar, mientras que cierra el top cinco Villa Urquiza, donde mira la oferta disponible el 6% del total de los posibles inquilinos.

Dónde buscan los compradores

Caballito también destaca en el mercado de la compraventa. Si se analiza la intención de compra de departamentos en el barrio, el 11% de las búsquedas del portal hacen clic en la zona. En concreto, el 13% busca monoambientes, el 33% dos ambientes, el 36% tres ambientes y el 17% los cuatro ambientes o tipologías mayores en superficie.

El barrio reúne una multiplicidad de emprendimientos nuevos. Solo en Zonaprop, se pueden encontrar casi 160 proyectos inmobiliarios con unidades a pozo y a estrenar. “Caballito ha crecido exponencialmente en los últimos 25 años en cuanto a cantidad de obras y calidad de obras. Yo creo que somos uno de los barrios que tiene más alta calidad de construcción, dado que no se aceptan ya casi departamentos sin doble vidrio, pisos de porcelanato italianos, se entregan con sistemas de refrigeración de alta gama, algunos con calderas, con radiadores o pisos radiantes, mesas de silestone... tienen una calidad extrema comparada con otras zonas”, opina González.

Según el relevamiento del portal, los usuarios miran casi los mismos barrios para evaluar una compra. Los tenedores de ahorros o excedente de pesos que deciden invertirlos en un departamento en la ciudad, en el primer trimestre del año las consultas se concentraron en Caballito con un 11%, con un 10% en Palermo, un 9% en Belgrano, un 9% en Recoleta y un 6% en Almagro.

La demanda del barrio históricamente fue a contracorriente de la del resto de la ciudad. “Antes, las obras se concentraban en Caballito sur, es decir desde la avenida Rivadavia hacia Directorio, a diferencia de los demás barrios donde el norte es más buscado que el sur”, analiza Walger.

Concuerda con esta tendencia Gerardo Azcuy, fundador de la desarrolladora que lleva su apellido que tiene 60.000 metros cuadrados en ejecución en el barrio de los cuales este año se entregarán 21.000 m², quien define que “la demanda más caliente es la zona sur de Rivadavia a Directorio y que pisa la punta de Flores y Parque Chacabuco con las calles Carabobo y Directorio”.

En números, el desarrollador señala que “Pedro Goyena es como la Avenida del Libertador de Caballito”, donde se concentra la oferta más exclusiva. Indica que por esa avenida “la tierra no baja de los US$1000 de incidencia mientras que en otra avenida promedia entre US$600 y US$700 el metro cuadrado”. Esos costos se trasladan al producto final, en el que los proyectos sobre Pedro Goyena rondan entre los US$3500 y US$4500 el metro cuadrado y el final en otra avenida desciende a US$3000 o US$3500 el metro cuadrado, observa. Mientras tanto, analiza que el precio de pozo para los inversores interesados por metro cuadrado parte desde los US$2500 en avenidas del barrio mientras que en Pedro Goyena el precio inicial cuando se lanza el proyecto llega a los US$3000.

Con los años, la cantidad de emprendimientos se descentralizó de la zona sur del barrio y empezó a propagarse por la zona norte. “Ante la falta de disponibilidad de terrenos en la parte sur, se empezó a explotar la parte de Rivadavia hacia la avenida Ángel Gallardo y creció mucho la oferta de obras en el barrio con variedad de precios ya que para esa zona los terrenos valen menos”, opina Walger.

El director de la inmobiliaria Lepore indica que la cantidad de obras responde a la caída de valores de las propiedades: “Muchos inversores que compraron cuatro años atrás con el metro cuadrado a US$2500 lo hicieron pensando en salir y revenderlos terminados a US$3300″. Sin embargo, dice que dada la coyuntura macroeconómica el mercado hoy convalida más el precio inicial que el pretendido, ya que para edificios de buena calidad pero no ultra premium los valores rondan entre los US$2300 y US$2500./m2

En ese marco es que distingue tres escenarios viables para ese inversor que explican la demanda registrada en el portal inmobiliario de Mercado Libre. “Una opción es hacer el duelo de que no le van a pagar lo que hubiese querido o hasta menos del precio al que compró, y venderlo. Otra es volver a meter la propiedad en la cadena de producción, o sea participar de un desarrollo nuevo y, por ejemplo, entregarle al dueño del lote el departamento como parte de pago y así volver a ponerse en juego como inversor que pone la expectativa en el nuevo desarrollo. La tercera es alquilarla para no perder dinero al venderlo ahora y no tenerlo vacío con el costo de expensas, y analizar el mercado de compraventa cuando termine el contrato de tres años”, concluye.