Oficinas satélites: las zonas de la provincia de Buenos Aires con más potencial de crecimiento y las razones

Los que peinan canas sostienen que no todo lo que brilla es oro y que ninguna crisis es mala para todo el mercado. Una clara muestra de ello es que en el, ahora castigado, sector inmobiliario de las oficinas hubo un submercado que bien podría declararse como el ganador de estos tiempos pospandemia: el de las oficinas satélites.

Según los especialistas en estos tiempos signados por la liberación de metros cuadrados de oficinas, el mercado comenzó a dar pequeños signos de reactivación, los cuales se traducen no sólo en una mayor cantidad de búsquedas sino también en una incipiente reactivación en las operaciones inmobiliarias (principalmente en las relacionadas con el alquiler). “Durante el primer trimestre del año las empresas retornaron de manera híbrida a las oficinas. Con la apertura total de las actividades económicas y el regreso presencial de los empleados a sus espacios de trabajo dieron un mayor dinamismo al mercado de oficinas clase A. Los signos que muestran una lenta, pero progresiva reacción, todavía no se han replicado en una ola masiva de transacciones, aunque se observa un crecimiento en el interés de las empresas por las oportunidades que presenta el mercado clase A. Cabe aclarar que en este sector el precio permanece estable y en su nivel histórico más bajo”, explica Fernando Novoa Uriarte, socio y director de oficinas de Newmark Argentina. Y agrega: “En un entorno de mercado con condiciones favorables para los inquilinos, se han incrementado las consultas de empresas que buscan dar un salto cualitativo en sus espacios de trabajo, a costos competitivos y en edificios premium. Dicho de otra forma: los atractivos valores de renta impulsan a muchas empresas a considerar una relocalización, potenciando la oportunidad de un cambio”.

Desde el Grupo Adrián Mercado, el encargado del sector, Gonzalo Pellejero, se muestra más optimista. “Nosotros estamos observando una recuperación en todas las zonas y segmentos. El año pasado la demanda era muy puntual, casi exclusivamente de los sectores que mejor habían resistido a la pandemia, eran casi con exclusividad en alquiler. Se veía claramente empresas que se estaban achicando en metros fruto del trabajo remoto y empresas que llevaban sus oficinas desde el centro hacia los barrios y los corredores norte principalmente. Ahora, vemos la reactivación y hay consultas en todos los sectores y zonas. Incluso en el microcentro que estaba casi sin movimiento hasta hace un tiempo. Claramente, el mercado de oficinas está mostrando señales de recuperación después de dos años”, explica Pellejero, gerente de oficinas y locales del Grupo Adrián Mercado.

Julián Peña, research analyst de L.J. Ramos, explica que en la actualidad los rubros que parecen estar motorizando la demanda son los vinculados con la tecnología y los servicios. “Se podría decir que lo más buscado son las unidades que rondan los 300 m² a 500 m², mientras que las empresas que dominan la demanda son las relacionadas con la tecnológicas/fintech/IT. Aunque, desde el inicio del segundo trimestre, notamos un claro interés impulsado por los rubros financieros, estudios contables y de abogados, educación, insumos y constructoras, entre otros”, dice el broker.

Si bien el mercado muestra signos de estabilización, se espera que pueda encaminarse hacia una lenta recuperación. De hecho, transacciones puntuales dejaron una absorción bruta positiva durante el primer trimestre, mientras que la vacancia y los valores de renta pedidos presentaron cierta estabilidad y se mantuvieron muy cercanos a los valores cerrados en el período anterior.

Algunos especialistas se animan a afirmar, apoyándose en las estadísticas que ellos mismo manejan, que -sin lugar a dudas- uno de los ganadores de la pandemia entre las oficinas fueron los complejos que se encuentran en localidades o zonas satélites. Tal el caso de San Fernando, Pilar, Nordelta, Canning y City Bell, tan sólo por mencionar a algunas. “Hay potencial en las localidades satélite, principalmente en Nordelta, pero hasta que sea constante la absorción neta positiva y se contemple un crecimiento en el stock no se puede hablar de fenómeno. Actualmente, son una interesante alternativa, aunque no se posicionan por encima de los principales submercados, los cuales en cierta medida ya están despertando interés en la demanda”, afirma Peña

Demanda creciente

Según Pellejero, existe una demanda creciente en las localidades satélites (las cuales se caracterizan por su buena conectividad) de complejos que ofrecen características de diseño y de calidad constructiva. Y que, a su vez, cuentan con unidades medianas y pequeñas. “Estos proyectos de oficinas son muy demandados, en los últimos tiempos, sobre todo por empresas chicas y/o de servicios que encontraron en estas localidades satélites una masa crítica de población que le dan sentido. Algo similar ocurre -desde hace un tiempo- con los locales comerciales”, sostiene el broker.

El motivo de este fenómeno se respalda en una amplia multiplicidad de factores entre las que se destaca el crecimiento demográfico de estas localidades, tanto el natural como el que resulta del establecimiento de las nuevas familias que se trasladaron a estas zonas buscando el verde durante la pandemia. Otro factor relevante es la voluntad de una gran cantidad de empresas -principalmente Pymes y de servicios y de los estudios de profesionales- de comenzar o trasladar sus actividades de la gran ciudad a estos nuevos polos de oficinas.

Estos emprendimientos tienen que estar bien ubicados en zonas que cuenten con una amplia y variada oferta comercial y tener una buena infraestructura. “Principalmente, estos lugares deben estar próximos a una zona de esparcimiento, contar con gran capacidad de cocheras y ofrecer plantas eficientes. A mi entender, el complejo más importante por su calidad y especificaciones técnicas es actualmente es Officia Nordelta”, cuenta Peña.

Según Novoa Uiriarte, éste tendencia que tiene a las localidades satélites como protagonistas del sector de las oficinas no incluye a los inmuebles de clase A. “Nosotros no vemos demanda y tracción en estas localidades satélites -en líneas generales- para las oficinas clase A. Aunque, es cierto que hay varios proyectos específicos y de magnitudes interesantes que se encuentran en construcción y que prevén volcar allí sus metros en los próximos años. Esos complejos serán sedes de empresas que, en su mayoría, tienen la fuerza laboral dentro de la zona de influencia. Pero cabe aclarar que estas localidades no son alternativas para empresas donde los empleados vienen de diferentes zonas del GBA y AMBA”, concluye el especialista de Newmark.

Para el referente del Grupo Adrián Mercado, uno de los proyectos más interesantes se da en el complejo Buena Vista (en la bajada de Camino Bancalari y la Panamericana). “Esta propuesta tiene edificios de oficinas y se encuentran insertos en un área que incluye también propuestas residenciales, paseos comerciales, hoteles, clubes y colegios”, cuenta Pellejero.

En la zona de La Plata también se replica el fenómeno. Entre las novedades que se presentan en este sector se destaca Paseo Gonnet, que lleva el sello de Dacal Bienes Raices y Dacal Desarrollos inmobiliarios. La obra -recientemente inaugurada- que fue construida en plena pandemia. Este es un proyecto mixto de 4500 m2 que demandó una inversión de US$7 millones y se encuentra ubicado sobre el corredor urbano comercial del Camino Centenario, en el tramo que se conoce como Gonnet-Bell. “En el segundo nivel se desarrolló un conjunto de trece oficinas (de 70 m2 que se pueden anexar por módulo). Todas ellas ofrecen vistas al Camino Centenario y terrazas que balconean sobre el complejo. Son locaciones aptas para profesionales, médicos, psicólogos, contadores, abogados, entre otros”, explica Patricio Rodríguez Dacal, socio de la firma Dacal Bienes.

Un análisis de este mercado permite inferir -según Pellejero- que a futuro las oficinas satélites se convertirían en el nuevo destino de las empresas pequeñas y medianas, mientras que la ciudad y, principalmente, el centro porteño quedarían como el refugio de las grandes compañías.