Mercado de tierras. Se esperan variaciones menores en los precios

Las tierras agropecuarias, el campo, fundamentan su valor en su capacidad para producir bienes. Pero a diferencia de la mayoría de los activos productivos, las mismas no se deprecian ni pierden su capacidad productiva con el paso del tiempo. Es más, si se analiza la evolución del valor de la tierra a lo largo de los años, se puede distinguir una clara tendencia ascendente, aunque no uniforme a lo largo del tiempo.

Como se puede ver en el gráfico, en los últimos 40 años el precio de los campos en la Argentina se ha ido incrementando a una tasa compuesta del 4,8% anual. Haciendo una simplificación, ya que las tasas de interés a fines de los 70 eran mucho más altas que en la actualidad, se puede inferir que las utilidades del campo deberían haber crecido aproximadamente en la misma proporción a los valores de la tierra, medidas ambas en la misma moneda. Siendo la utilidad la diferencia entre el valor de los bienes producidos por el campo (cantidades y precio) y el costo de producción, veremos la evolución de estas variables a lo largo del tiempo para ver si se puede confirmar nuestra hipótesis.

Las inversiones en investigación y desarrollo realizadas desde la Revolución Verde lograron, y siguen logrando, importantísimos incrementos en el rendimiento de los cultivos. En los últimos 50 años se cuadruplicó la producción por hectárea. Este incremento de productividad fue del 2,7% promedio anual para el conjunto de los cultivos. Se reduce al 2,2% si se excluye la soja, que es el cultivo que ha tenido mejoras más significativas, particularmente con las variedades transgénicas.

Por otra parte, los precios nominales de los productos también han aumentado en el mismo período, aunque a un ritmo sustancialmente menor que la inflación del dólar. Esto es lógico debido a los aumentos de rendimientos y a las mejoras en los costos de producción. En promedio, en los últimos 40 años, los cereales, oleaginosas y la carne tuvieron un incremento de precios en promedio del 1,4% anual. Esta tasa equivalió a solo el 40% de la inflación del dólar, que en el período 1977/2019 fue del 3,5% anual.

La rentabilidad del sector agropecuario, con su impacto en el valor de las tierras, está positivamente influenciada por la reducción de costos de producción. Lamentablemente, no se encuentran estadísticas homogéneas y de largo plazo que permitan cuantificar esta variable, pero mediante el siguiente ejemplo se puede mostrar la magnitud de este cambio. La transición de la siembra sobre tierra arada a la siembra directa implicó que las labores de arado y disqueado, con su enorme gasto de combustible, maquinaria y horas hombre, fueran reemplazadas por una pulverización a una fracción del costo original. Esta es una de las razones, quizás la principal junto con la ampliación de la frontera agrícola, de la caída de los precios de los productos agropecuarios en términos reales.

Combinando lo expuesto hasta ahora, tenemos un incremento de rendimientos del 2,7% anual al que hay que sumar un aumento en el precio de lo producido del 1,4% por año, resultando en un crecimiento combinado del valor nominal de la producción del campo del 4,1%. Esta cifra explica en gran parte el aumento del precio de las tierras del 4,7% anual visto al principio. La diferencia puede estar explicada por la reducción de costos o por desviaciones de los puntos iniciales o finales respecto de la tendencia, pero que no invalidan el análisis.

Estando la rentabilidad operativa anual de una explotación agropecuaria entre el 2 y el 3%, ello implica que los retornos de una inversión en tierras se basan mucho más en la apreciación del capital (4,7%) que en el flujo de fondos producido por este capital (2,5%).

Mirando hacia el futuro, creemos que las variaciones en el precio de la tierra serán menores que en el pasado por dos razones. La primera son los menores incrementos en los rendimientos de los cultivos, que, en los últimos años, estuvieron en el 2,2% anual. Además, la inflación esperada también ha disminuido, pudiéndose estimar en un 2%. La combinación de esos dos factores permite esperar una tendencia creciente en los precios nominales en dólares de los campos de, aproximadamente, un 3% anual. En conclusión, el inversor en campos debe ser paciente y saber que la rentabilidad no se originará tanto en los resultados de cada campaña sino que será su capital el que irá incrementándose, aunque probablemente no en forma constante, sino a lo largo del tiempo.

El autor es economista

Manuel Solanet (h)

LA NACION

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