Poca disponibilidad local y menos demanda de espacios logísticos

La demanda de alquiler de espacios logísticos en la región metropolitana de Buenos Aires sufrió un estancamiento durante el tercer trimestre del año, en relación con períodos anteriores, según el Panorama de Inmuebles Logísticos elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

Para la empresa inmobiliaria, el freno de la tendencia que se venía registrando en los últimos tiempos se debió principalmente a la poca disponibilidad y al período electoral, con lo que la vacancia cerró en 3,1%, lo que representó una suba de solo 0,2 puntos porcentuales por encima del trimestre anterior, debido a una desocupación de 19.000 metros cuadrados.

Desde Cushman & Wakefield indicaron que si bien los proyectos en construcción continúan con modalidad demanda, también “están por entrar una cantidad significativa de metros especulativos al mercado, que van a impactar en la oferta, haciendo que la vacancia se acerque a valores más sanos para el movimiento del mercado”.

El indicador de precio promedio pedido cerró en US$7 el metro cuadrado, de modo tal que paulatinamente los valores se vuelven a ajustar con un leve incremento en la oferta, mientras que en los depósitos premium (clase A+), los valores ofrecidos pueden llegar a US$8,5 cada metro cuadrado.

La coordinadora de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield, Carolina Wundes, consignó que “la industria automotriz y el comercio electrónico continúan siendo las que lideran las mayores transacciones de los mercados logísticos”.

“Esto alienta a una disminución de vacancia que, aunque sea mínima, es evidente en los radios intermedios. Se empiezan a percibir pequeñas diferencias entre el precio pedido y el precio de cierre de las transacciones debido al paulatino ingreso de nuevos metros cuadrados al mercado”, completó la especialista.

En tanto, Santiago Isern, bróker senior Industrial de la compañía, explicó que “la disponibilidad en el radio de 15 a 30 kilómetros se encuentra en 7,1% y presenta uno de los valores de precio más altos del mercado con vacancia disponible: US$7,5 el metro cuadrado. Igualmente, en algunos espacios premium remanentes este valor puede llegar hasta US$8, que aún se diferencia del promedio del mercado, que cerró el trimestre en US$ 7″.

Situación regional

En el mercado logístico, durante la primera parte del año, se había mantenido una demanda importante de superficies de almacenamiento clase A en las principales ciudades de Sudamérica. Sin embargo, se manifestó una disminución de 23 % en comparación con el mismo período de 2022. Wundes indicó que “las ciudades de Santiago, Bogotá y Buenos Aires son las que presentan vacancias inferiores a tres por ciento”. Reconoció que cada ciudad se ha comportado de manera particular, pero manteniendo cierto dinamismo.

En Lima, la vacancia del período cerró en 9,34%; en Santiago, la absorción neta de centros logísticos Clase A disminuyó interanualmente en un 58%, elevando la vacancia de 0% a un 0,7%. En San Pablo, se incrementó levemente hasta el 9% y en Río de Janeiro, con un importante aumento de la producción, llegó al 18,76%, la más alta de la región.

Entre el segundo semestre de 2022 y el primer semestre de 2023, se registra en Sudamérica un aumento promedio del inventario de centros logísticos del 3,13%. Se destacan Santiago, con un 4,30%, y San Pablo, con una variación positiva del 3,94%. San Pablo y Rio de Janeiro son las ciudades con los mayores ratios de superficie de centros logísticos por cada mil habitantes, con un promedio de 450 m², lo que explica, en parte, por qué poseen las vacancias más altas de la región. A continuación, Santiago y Bogotá presentan un promedio de 255 m² y, finalmente, Buenos Aires y Lima, con un promedio de 160 m².

Producto de las políticas monetarias en la región y de sus repercusiones en los mercados de financiación inmobiliarios, los retornos exigidos por los inversores han ido aumentando para reflejar esta nueva realidad y la correspondiente prima de riesgo.

A pesar de una demanda más alta que el promedio de los últimos seis años, debida a la poca oferta de espacios disponibles, se identificaron cifras de absorción neta de al menos 50% inferiores al mismo periodo del año anterior en la mayoría de las ciudades.