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Se mantiene baja la oferta total de almacenes
El mercado inmobiliario logístico recuperó la demanda tradicional tras un período de retracción
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La demanda de espacios en depósitos para operaciones logísticas creció, luego de la retracción previa al proceso electoral y de recambio presidencial y favorecida por la necesidad de expansión de algunas empresas, lo cual también influyó sobre los valores del mercado.
Durante el primer trimestre del año, la vacancia inmobiliaria se ubicó en 5,7 %, similar al cierre del trimestre anterior, debido al ingreso de 53.170 metros cuadrados a la oferta, mientras que el promedio de precios estuvo en torno de los US$7,74 el metro cuadrado, con valores máximos que llegaron a los US$8,7.
El repunte del mercado en ese lapso se podría explicar en que, en el período anterior, la expectativa electoral había causado una disminución en la demanda y los precios.
Para explicar la situación, Lucas Desalvo, bróker Industrial de Cushman & Wakefield, afirmó: “La Argentina tiene una característica histórica en todas las tipologías corporativas en general: es un mercado subofertado, o sea, que hay poca oferta en general en comparación con cualquier país de la región, como Chile o Brasil y ni hablar del resto del mundo”.
“Es un mercado muy poco competitivo, sin mucha oferta. Entonces, hoy llegamos a una vacancia de 5% en galpones. Leído de otra forma, está ocupada el 95% de la renta de logística, lo cual hace una oferta muy baja y hace que este sea un ciclo muy favorable para los propietarios”, agregó.
Falta de inversión
Al considerar los motivos por los cuales la oferta es baja en el país, opinó: “En alguna medida es porque no hay inversiones. La inversión extranjera en el sector es prácticamente nula y siempre terminan siendo manos locales las que hacen esos depósitos. Para un depósito de 70.000 o 100.000 metros cuadrados, con un costo de construcción de 600 dólares más el valor del terreno, son muy pocos quienes pueden hacerlo y eso hace que no se construya más”.
El directivo añadió que “hay otros países, como Estados Unidos, donde se aplican fondos de inversión o, incluso, el mercado financiero es más participativo. La Argentina todavía no tiene eso, debido a la restricción al ingreso de inversiones extranjeras”.
En cuanto a la coyuntura, Desalvo indicó que “a partir de octubre se frenaron alquileres y compraventas. Algo que ocurrió en 2023 –a diferencia de otros años en que los depósitos eran para renta- fue que se vendieron almacenes, porque hubo empresas con mucho excedente de pesos y compraron, lo que se interrumpió, igual que los alquileres, ante el cambio de gobierno”.
Sin embargo, esa retracción se detuvo y “en abril comenzaron a reactivarse los proyectos. Hoy, volvimos a ver depósitos grandes y demanda de espacios”.
“Lo que preocupa es el nivel de actividad, que en cada rubro impacta de distinta manera. No es igual para un importador que tiene una muy buena época para ingresar mercadería, que una empresa que hace producción nacional. La carga de importación tiene mayor rotación, por lo cual no demanda depósito, porque es mercadería que no queda mucho tiempo almacenada”, afirmó.
En cuanto al mercado del AMBA, Desalvo comentó que en “el primer anillo de 15 kilómetros que abarca la Ciudad de Buenos Aires y municipios linderos, como Vicente López, Avellaneda, San Martín, detectamos la posibilidad de reconversión de galpones, estacionamientos y otras propiedades que se pueden adaptar, para aplicar a lo que es última milla”.
El ejecutivo indicó que “en ese sentido, estuvimos analizando un estudio de la Cámara Argentina de Comercio Electrónico, que calculó que entre la prepandemia y la postpandemia hubo un crecimiento de casi 270% de la facturación del e-commerce, ajustado por inflación. Eso muestra un cambio de la forma de consumo. La gente quiere que el producto llegue en el día, lo que obliga a tener depósitos cerca de las zonas más pobladas”.
A su vez, consideró que “faltan inmuebles, que no son fáciles de conseguir por la zonificación y otros requerimientos. Pero, detectamos una oportunidad, donde los precios también son importantes, porque el valor de un depósito en Capital puede llegar a ser el doble que el de uno en Tigre, por ejemplo”, cerró.
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