Creció 110% el ingreso necesario para acceder a un préstamo hipotecario

La combinación de un aumento lento pero sostenido en el valor promedio de las propiedades con el marcado ajuste al alza que realizaron los bancos de las tasas que aplican a los créditos hipotecarios UVA está haciendo más restrictivo el acceso a este financiamiento y afectará la demanda potencial de inmuebles por esta vía.

La advertencia surge de un nuevo informe del sitio especializado Reporte Inmobiliario que toma como base los préstamos para vivienda del Banco Nación (BNA), que son los que ayudaron a dinamizar fuerte las operaciones en el último año.

El ejercicio se plantea cómo es intentar comprar un departamento hoy y "haberlo hecho hace un año" y descubre que en la actualidad "se requiere más del doble de ingresos" para tener la posibilidad de hacer la misma adquisición que un año atrás con un crédito del Nación.

"Quien hoy esté pensando en la compra de un departamento de dos ambientes de unos 40 metros cuadrados de calidad estándar en un barrio medio de Buenos Aires deberá asumir un precio promedio de mercado del orden de los US$107.000 que al tipo de cambio actual representa casi $2,2 millones", explica el informe.

"Si para comprar se considerara recurrir a un préstamo UVA por el máximo del 80% del valor del inmueble, el monto a financiar sería del orden de $1.750.000. Por un préstamo de ese monto, acreditando ingresos en el Banco Nación, la cuota inicial resultaría de $11.350 para lo cual deben demostrarse ingresos no inferiores a $45.400", prosigue.

Un año atrás realizar la compra de un departamento de esas mismas características recurriendo a un crédito del Nación implicaba hacer frente a una cuota inicial de $5400, "para lo cual se debían demostrar ingresos por encima de $21.612".

"Lo que verificamos al realizar el ejercicio es que hoy se requiere más del doble de ingresos para comprar el mismo departamento que un año atrás con un crédito del BNA", explicó a LA NACION el arquitecto José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.

Rozados detalló que el encarecimiento reduce el universo potencial de tomadores de crédito y fue consecuencia de un alza promedio del 13% en el valor en dólares de los departamentos registrado en parte "por el incremento de la demanda que se generó precisamente vía créditos fuertemente concentrada en productos de este rango de valores y condiciones".

A eso se agregó que la tasa de interés que se suma al indexador UVA del BNA que era del 3,5% será del 6,5% desde mayo para los que perciben haberes a través de esa entidad (sube al 8% para "no clientes") y que la devaluación del peso, que se hizo sentir fuerte entre diciembre y febrero, "alcanzó un 31,92% entre los períodos de comparación tomados para el estudio".

"La evolución de estas tres variables entre abril de 2017 y abril de 2018 provocó un aumento en la cuota inicial para la compra del mismo inmueble del 110% y un idéntico incremento del ingreso demostrable necesario para calificar", concluye el informe.

Aun así para Rozados a favor de una demanda sostenida de crédito hipotecario juega y seguirá jugando el diferencial que se observa con el comportamiento de los alquileres y la aceptación que estos créditos tienen en los sectores de ingresos medios formales que cuentan con perspectiva de estabilidad laboral.

El informe no duda en catalogar como muy beneficiados a quienes accedieron a los créditos del BNA hace un año. "Quien haya escriturado por esa vía hoy estaría pagando una cuota actualizada por UVA un 25,77% más alta, de aproximadamente $6800, que -pese a la actualización- resulta aún 40% más baja de quien lo haga hoy con las nuevas tasas. Además, en un año el valor de mercado de su activo se revalorizó 49% en pesos, casi el doble de lo que se actualizó su deuda, la cual hoy significa el 67% del valor del departamento frente al 80% original que representaba de un año atrás".

El Nación desarrolló el año pasado una política muy agresiva de otorgamiento de créditos para la vivienda, lo que lo llevó a colocar 32.581 de los 65.000 hipotecas entregadas desde 2016.