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Créditos UVA y crisis en la Argentina
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La discusión respecto de si conviene sacar un crédito nominado en UVA para la compra de la casa continuará durante muchos años y solo la historia responderá esa pregunta. En las últimas cuatro décadas hubo, en promedio, una crisis cada ocho años: el Rodrigazo (1975), la circular 1050 (1981), la hiperinflación (1989) y el corralito (2001); en dos oportunidades el precio de los inmuebles colapsó. Recrear lo que hubiera sido el comportamiento de un crédito en UVA durante ciertos períodos puede resultar un ejercicio útil, que ayudará a sacar fantasmas y a considerar los riesgos y las posibles implicancias de tomar créditos que ajustan por inflación en una economía como la nuestra.
Los últimos 20 años
¿Qué le habría pasado al tomador de un crédito en UVA si en 1998 hubiera optado (en las condiciones de los préstamos actuales) por un plazo de 20 años? Entre 1998 y 2017 vivimos de todo. Tres años de baja inflación, la crisis de la convertibilidad con fuerte caída del salario real (29% en dos años) y del precio de los inmuebles (disminuyeron 40% en dólares) y, posteriormente, el período de gobierno de Néstor y Cristina Kirchner y los primeros dos años de la presidencia de Mauricio Macri, cuando, a diferencia de otros períodos inflacionarios, el alza generalizada de los precios se mantuvo en niveles elevados pero estables (la inflación promedio se ubicó en 25% anual y no superó el 40%).
Supongamos que en 1998 hubiéramos comprado un departamento que costaba US$100.000 y hubiéramos solicitado al banco el financiamiento del 75%. Gracias a los créditos UVA, la cuota inicial habría sido de $10.200, monto equivalente al 25% del ingreso. Las cuotas se fueron pagando con regularidad, pero al poco tiempo estalló la crisis de 2001. El fin de la convertibilidad provocó una devaluación de la moneda de 200% y los precios crecieron 40% entre 2001 y 2003. El desempleo subió considerablemente, por lo que el salario no acompañó el aumento de los precios (subió solo 14%). De esta forma, el poder adquisitivo del salario disminuyó un 20%. Como consecuencia de la caída del salario real, el peso de la cuota sobre el ingreso, que era de 25%, saltó a 31% por esos años. El impacto es importante, pero resulta inferior al de otras crisis. En caso de no haber perdido el empleo, no habrían existido mayores dificultades para afrontar los pagos. Todo esto, sin considerar que se pudo haber solicitado la extensión del plazo del crédito (en este caso sería de cinco años más, suponiendo iguales condiciones que las actuales).
Recordemos: en los períodos en que la inflación supere en más de 10 puntos porcentuales la variación de los salarios, estos créditos incluyen una cláusula que obliga al banco (si el cliente lo solicita) a extender el plazo, con lo cual el monto de la cuota disminuye. Con esta cláusula se puede refinanciar hasta el 25% del préstamo.
Esos años turbulentos en los cuales se incrementó el peso de la cuota sobre el ingreso pasaron relativamente rápido. Hacia 2004 la economía comenzó a recuperarse junto con el salario real y la relación cuota ingreso volvió a ubicarse a fines de 2006 cerca del 25%. Desde 2007, la economía comenzó a transitar una inflación elevada pero estable (con un promedio anual del 25%). Y si bien ese nivel de suba de precios se mantuvo alto, el salario real generalmente acompañó, por lo que no habrían existido demasiados problemas para afrontar la cuota. Entre 2007 y 2017, el salario real se mantuvo relativamente estable, con algunos años de bajas y otros de alzas, que no superaron el 5%. El peso de la cuota sobre el ingreso se habría mantenido en valores totalmente manejables: entre 23% y 26%.
Las crisis locales de los últimos años no tienen precedente a nivel mundial, pero si se analiza qué habría pasado si hubieran existido créditos en UVA, la conclusión es que las familias habrían podido enfrentar los pagos, con un mayor esfuerzo, pero sin miedo a perder la casa. El período que resulta devastador es el de los 15 años que van de 1975 a 1990, en los cuales las crisis tan recurrentes habrían jaqueado a cualquier tomador de crédito. Pero hay que aclarar que es muy difícil que eso se repita.
¿Y el Rodrigazo con UVA?
¿Qué habría pasado si hubiera tocado transitar la crisis del Rodrigazo al poco tiempo de haber sacado un préstamo nominado en UVA tal como los que existen hoy? El Rodrigazo fue una crisis que estalló en la Argentina a principios de 1975, tras el paquete de medidas económicas del entonces ministro de Economía Celestino Rodrigo. Esas políticas provocaron una disminución del salario real y del consumo privado y público, ya que se equilibraban las cuentas externas a fuerza de recesión. La suba de los precios no fue acompañada por un incremento igual de los salarios y, así, el poder de compra de los ingresos cayó 40% en 1976. Esto habría incrementado considerablemente el peso de la cuota medido como porcentaje del ingreso, al ir de 25% a alrededor de 42%.
Si bien en este caso el impacto es considerable y en esos años seguramente se habría dificultado pagar la cuota, hay que destacar la posibilidad de gatillar la cláusula para extender el plazo del crédito. De solicitar la extensión, el peso de la cuota sobre el ingreso habría bajado al 35%. A su vez, y al igual que ocurre en la mayoría de las crisis, en los años siguientes (1978-1981) el salario real se recuperó un 30%, por lo que el peso de la cuota sobre el ingreso habría bajado, estabilizándose en niveles del 30% (a lo largo de la toda la crisis no se lograría recuperar el terreno perdido). De esta forma, si se considera el período en su conjunto (crisis y recuperación), el peso de la cuota sobre el ingreso habría representado, en promedio, el 35% del ingreso, un nivel relativamente alto, pero posible de afrontar.
Si se analizan de forma conjunta las crisis del Rodrigazo, la circular 1050 y la crisis de la deuda de 1981 y 1982 y la hiperinflación de 1989 y 1990, un período de 15 años en el que se concentraron las crisis más agudas del país, se habrían dado muchísimas dificultades para pagar las cuotas.
El futuro es incierto, pero hay que considerar que las chances de que haya un nuevo período con las mismas características son bajas.
60,9% - Evolución
Incremento de la UVA: Es lo que aumentó el valor de la unidad de valor adquisitivo desde su primer registro (el 31 de marzo de 2016) hasta hoy, es decir, en el término de dos años
Consultor y autor del libro Créditos UVA, la guía definitiva, todo lo que tenés que saber para comprar tu casa
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