Daniel Elsztain, de IRSA: “Soy muy optimista con el contexto que tenemos hoy en el país”

El director de negocios inmobiliarios de IRSA, Daniel Elsztain, desafió su usual perfil bajo para participar de la segunda edición del encuentro Real Estate Argentina, organizado por LA NACION, en el que remarcó el positivo cambio de clima que vive su sector en el país.

“Soy muy optimista con el contexto que tenemos hoy”, dijo en diálogo con José Del Río, secretario general de Redacción del diario y moderador del evento. “Hace un año y medio no podíamos comprar dólares, ni distribuir dividendos al exterior. Cambió todo tan rápido que a veces es difícil readaptarse a este escenario de normalidad”, agregó.

Para Elsztain, hay un apetito de deuda. “Ayer emitimos un bono al 5% en el mercado local. Antes no había nadie que pudiera invertir en el negocio inmobiliario con esos niveles de rentabilidad. Estamos viendo financiación más barata que hace que puedas tener rentabilidad en muchos proyectos.”

Áreas prometedoras

“Potencial hay en todos los segmentos en los que nosotros participamos, aunque estamos por debajo de los países vecinos. El mayor potencial sin duda es el de vivienda, el déficit es conocido y es triste que no se haya atacado antes. Hoy es el momento de hacerlo, por el bajo costo de endeudamiento y los incentivos del gobierno.”

El segmento de oficinas tiene otras dificultades. “Es más difícil -sentenció-. Para poner en perspectiva, un piso de oficina tradicional de 1000 metros cuadrados vale US$ 5 millones, es una inversión que no es menor. Lo alquilás a una corporación que necesita, dos, tres, cuatro pisos, son US$ 20 millones. No hay muchos jugadores que puedan jugar este juego.”

Los centros comerciales, el área de mayor expertise de IRSA, es el que a su juicio resulta más complejo.” El shopping es un animal vivo. Todos los días cambian las paredes de lugar, tengo que conseguir un locatario, hacer publicidad, no viene la gente, tengo que atender a la que viene, abre todos los días, hace calor, hace frÍo. Es una complicación. Todo eso es costo, para mí es muy complejo sin escala y además está desafiado porque no hay muchos lugares mas donde hacer buenos proyectos”, dijo.

Por eso, al hablar de precios, dijo que espera subas moderadas para las oficinas en alquiler y un estancamiento para las que están en venta. También contempla aumentos en vivienda, aunque pidió que “haya mucha oferta para contrabalancearlo y no se convierta en una burbuja.”

El regreso a la vivienda

En los últimos años, IRSA no fue un actor de peso en el segmento de vivienda. “Estuvimos casi ausentes por la ineficiencia del mercado y la falta de transparencia”, reconoció Elsztain. “Lo poco que hicimos fue a través de swaps donde le dimos tierra a un desarrollista, como pasó en Puerto Madero, Palermo y Abasto.”

Con el boom de los créditos hipotecarios, la empresa comprendió que era el momento de revertir esa decisión. “Estamos analizando muchos proyectos, tenemos uno grande, 550.000 metros cuadrados de vivienda en San Martín y General Paz. En Uruguay, con la ley de fomento para la construcción, tenemos un terreno al lado del aeropuerto de Montevideo. Con estas cosas que están lanzando y con las nuevas que van a hacer nos invita a volver al segmento de vivienda”. Y admitió que le “gustaría vivienda de segmento medio.”

Además, ensayó una autocrítica para el sector e hizo un llamado al Gobierno. “Si la tasa de financiación baja, la rentabilidad debería acomodarse a eso. Es difícil si uno piensa que esto es temporal, que para adelante esto no dura. El mayor reclamo que podemos hacer al Gobierno es que mantengan esta previsibilidad para ajustar los márgenes.”

Oportunidades en el interior

Elsztain afirmó que “oportunidades hay siempre en todos lados, el tema es saber para donde va la tendencia y jugársela”. Como ejemplo, mencionó el edificio que están construyendo en Catalinas, que tendrá 35.000 metros cuadrados y terminará de construirse para mediados de 2019.

Asimismo, dijo que el segmento oficinas está bastante retrasado en el interior del país. “Nunca hicimos nada. Recién ahora estamos analizando tal vez hacer algo en Córdoba y Rosario en oficinas y premium outlets, que es un éxito total. Es un formato que funciona en momentos de bonanza y de crisis.”

En cuanto a shoppings, juzgó que San Miguel de Tucumán y La Plata “tienen lugares interesantes para hacer algo comercial.”

Mercado de capitales

“Estuve viviendo en Estados Unidos entre 2009 y 2011. Cuando iba a hablar de la Argentina los inversores se daban vuelta”, reconoció Elsztain. “Ahora hay avidez, quieren hacer cosas acá, están buscando pero todavía nos comparan con países de mejores retornos. Está difícil conseguir eso y poder comprometerse con los inversores. A medida que tengamos más estabilidad, se van a reducir esos pedidos.”

El representante de IRSA, empresa que acaba de emitir un bono por US$ 140 millones, se mostró esperanzado respecto a lo que se viene. “Mientras continuemos un camino claro y las reglas para todos sean transparentes, soy muy optimista”, concluyó.