EE.UU. y Uruguay. Cómo comprar una propiedad en otro país y ganar con el alquiler

En Miami se puede invertir desde US$100.000 aproximadamente
En Miami se puede invertir desde US$100.000 aproximadamente
María Julieta Rumi
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4 de octubre de 2019  • 11:16

Seguridad jurídica y rentabilidad. Estas dos razones están empujando a argentinos a averiguar opciones de inversión en ladrillos en Uruguay y en los Estados Unidos, ya que en muchos casos a la búsqueda de negocios se le suma el placer de tener un lugar donde vacacionar o, eventualmente, irse a vivir.

Las consultas vienen en aumento tras el resultado de las PASO por la nueva devaluación que arremetió contra la rentabilidad que se obtiene por alquilar una propiedad en la Argentina (bajó del 2,5% anual al 2% aproximadamente, porque los alquileres son en su mayoría en pesos) y los miedos de algunos inversores en cuanto a posibles cambios en la propiedad privada.

"Después de las PASO se incrementaron considerablemente las consultas de quienes quieren invertir capitales en Uruguay en inmuebles, que es lo que nosotros hacemos. Veníamos de una situación de meseta y se empezó a mover. Pasamos de tener casi ninguna consulta vinculada a la temporada a tener cinco o seis entrevistas por semana por inversiones", afirmó Gustavo Pereira, de la inmobiliaria Amarras, que tiene seis oficinas en Uruguay y trabaja con clientes argentinos.

"Lo que busca el argentino en Uruguay es estabilidad. Lo primero que querés es que tu inversión esté asegurada: que no te la quiten, pesifiquen o te den un bono. La otra característica por la que se invierte mucho en Uruguay es porque es fácil. Solo con un DNI se compra una propiedad. Además está la idiosincrasia, el argentino está cómodo invirtiendo acá y el otro factor económico es que es rentable. La rentabilidad no es brutal, pero un departamento en Montevideo te da un 4% o 4,5% de rentabilidad anual", aseguró.

Por ejemplo, para comprar un monoambiente en Montevideo se necesitan unos US$100.000, más un 6% extra para pagar impuestos, gastos notariales y comisiones. Y de los US$4500 de ganancia anual por alquilarlo hay que descontar unos US$750 por la contribución inmobiliaria (una especie de ABL), el impuesto a las ganancias del 10,5% y las comisiones inmobiliarias. El alquiler se cobra mes a mes por homebanking ya que generalmente cuando se compra el inmueble en Uruguay se saca una cuenta bancaria.

Alejandra Covello, de Covello Propiedades, también dice que las mejores oportunidades en términos de rentabilidad en Uruguay hoy se encuentran en Montevideo, donde ofrecen departamentos desde el pozo por US$2600 el metro cuadrado, mientras que los de categoría pueden ascender a US$3500 el metro cuadrado.

En Punta del Este, en cambio, la brecha es más grande y hay oportunidades de inversión desde US$2800 el metro cuadrado a US$4500, pero los inmuebles premium están un 20% a 30% más baratos que el año pasado por la retracción de los clientes argentinos.

"Los mayores consumidores en Punta del Este son los argentinos. Hace unos años representaban el 80% de la demanda y hoy son un 60%, los uruguayos, un 30% y el 10% restante son brasileños", apuntó. Sin embargo, quien compra en Punta del Este no lo hace por la rentabilidad, que es del 2,5% al 3% anual, sino por recreo y generalmente alquila la propiedad solo para compensar los gastos de mantenimiento.

El mercado en EE.UU.

Además de tener presencia en Montevideo, Punta del Este, Colonia y Carmelo, Covello también recibe consultas de Miami, donde dice que se puede comprar un inmueble con renta razonable a partir de los US$150.000 mientras que los que están en la playa cuestan más de US$400.000. "Estas propiedades son las más valoradas por los argentinos que, si no ven la playa, no compran salvo que lo hagan para revender", consideró.

Pero según Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty, en Miami se da la particularidad de que la inversión es inversamente proporcional a la rentabilidad. "En las propiedades mejor ubicadas y más caras la rentabilidad baja drásticamente al 2% ó 3%, mientras que en las más económicas asciende a un 6%", detalló y dijo que las más económicas también se revenden más fácilmente ya que el público local compra más propiedades de US$100.000, US$200.000 o US$300.000 que de US$500.000 o un millón de dólares.

Sin embargo, Kupferman está trabajando otros mercados que dejan más rentabilidad, según su opinión. "En Detroit se pueden comprar propiedades de 100 metros cuadrados de ladrillo por US$50.000 que dejan una rentabilidad anual del 10%, y en Baltimore y Filadelfia de US$80.000 ó US$90.000 que dejan de un 10% a un 13%, en dólares. Esta renta está garantizada en los primeros dos años de la inversión y se puede seguir garantizando a posteriori", completó.

Trámites

El secreto igual está en lo que busca el inversor, de acuerdo con Kupferman, algo que también avala Demián Pack, representante de Dezer Platinum Realty en la Argentina. "Tiene que saber qué está buscando, que va a tener consecuencias fiscales en la Argentina y el exterior, definir la zona en la que va a hacer la inversión y si busca retorno o una potencial apreciación y cómo va a estructurar la inversión si a su nombre o a nombre de una compañía", apuntó.

Pack dice que constituir una LLC ( Limited Liability Company) o sociedad anónima para comprar un inmueble en los Estados Unidos es fácil y económico y lo bueno es que todos los gastos asociados a la compra son descontables.

A la hora de la compra, en lo que es residencial, el cliente no paga comisiones inmobiliarias sino que lo hace el que vende y los gastos por escrituración están en el rango del 3 al 5%. Luego una vez al año hay que presentar los estados de la sociedad por los que se pueden pagar ganancias (allí el impuesto es una escala que representa en promedio un 20% pero puede llegar al 50%). En la Argentina, en tanto, se paga la diferencia entre lo que se abone en EE.UU y el 35% de ganancias o puede quedar un crédito fiscal a favor.

Sin embargo, según Kupferman, generalmente las sociedades no tienen ganancias salvo cuando se produce la venta del inmueble. Y en cuanto a rentabilidades, Pack dijo que se pueden encontrar oportunidades en Miami por las cuales se supere el 7% anual y el 8%, por ejemplo, en West Palm Beach, una ciudad del sur de la Florida.

Esa es la rentabilidad de una cliente suya que compró dos departamentos de US$62.000 por los que obtiene aproximadamente US$4960 por cada uno al año. A esto hay que descontarle los gastos por administración -que son más costosos en propiedades baratas y ascienden al 10% del monto bruto del alquiler- y un impuesto anual similar al ABL por el 2% de la valuación del inmueble (que es menor al precio pagado).

Por último, algo muy importante a tener en cuenta si se quiere comprar una departamento para alquilar en Miami es ver el reglamento de copropiedad del edificio, ya que muy pocos permiten el alquiler temporario, que es lo más rentable, y algunos prohíben que la unidad se alquile durante el primer año de la adquisición.

Kupferman también señala la importancia de la empresa que administra el alquiler -el property management- que tiene que estar a cargo de profesionales con licencia inmobiliaria.

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