Propiedades: opciones para mejorar las ganancias en tiempos de baja rentabilidad

Un departamento en el barrio de Palermo publicado por Airbnb
Un departamento en el barrio de Palermo publicado por Airbnb
María Julieta Rumi
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9 de septiembre de 2019  • 09:58

Con la renta de un departamento reducida a la mitad de lo que se solía cobrar hace unos años y la facturación por arrendar cocheras también bajando, acumular ladrillos indiscriminadamente ya no parece una buena opción para quién quiere hacer una inversión inmobiliaria. Pero mientras las opciones tradicionales no rinden como antes, se abren nichos de mercado.

Según el sitio Properati, la rentabilidad por alquilar un departamento en Palermo es del 2,5%, cuando en julio de 2017 era del 5,27%. "La relación entre alquiler y precio viene cayendo a la mitad desde hace unos años. Básicamente los inmuebles se venden y compran en dólares y las rentas son en pesos. Con la volatilidad del tipo de cambio la rentabilidad se ha pulverizado", opinó Gabriel Gruber, co-fundador y CEO del portal.

En tanto, el último informe de Zonaprop de agosto también señala que la rentabilidad se mantiene en un 3,2% anual, es decir, que se encuentra en una zona de mínimos históricos. "La devaluación del peso mantiene el alquiler medido en dólares en valores bajos en comparación con el precio de las propiedades. Actualmente, se necesitan 31 años de alquiler para recuperar la inversión", señalaron.

Frente a esta situación muchos propietarios dejaron de lado el alquiler tradicional a dos años para pasar a ofertar los inmuebles en plataformas de alquiler temporario. De acuerdo con el sitio AirDNA, que recopila información de 10 millones de lugares publicados en las plataformas Airbnb y HomeAway-, en la ciudad de Buenos Aires hay 17.348 lugares disponibles entre casas enteras, cuartos privados y compartidos mientras que en enero esa cifra ascendía a 14.127.

"Es un segmento que empezó a tener auge porque son alquileres a corto plazo y generalmente se alquila a extranjeros con lo cual lo que se gana es en dólares. Es una solución que encontró el mercado para el tema de la rentabilidad aunque te tenés que ocupar de pagar todos los gastos y requiere involucrarse o delegarle la administración del inmueble a una empresa", explicó Gruber.

Otra oportunidad que subrayó es la compra de oficinas AAA, que tienen una rentabilidad del 12,1% ya que los contratos de alquiler son en dólares (la rentabilidad de las oficinas con alquileres en pesos es del 3%). "Las oficinas AAA no tienen tanto movimiento de precio y la renta es estable. La contra es que requieren un ticket promedio de varios millones de dólares con lo cual no es una inversión para cualquiera sino para compañías como IRSA, Consultatio o Raghsa que se va a quedar con todo el edificio que está construyendo sobre avenida del Libertador para alquilarlo".

En oficinas, la oportunidad está en el mercado AAA
En oficinas, la oportunidad está en el mercado AAA

En cuanto a comprar cocheras para alquilarlas-algo más accesible para el pequeño inversor-, Gruber aconsejó invertir con empresas que compran grandes cocheras bien ubicadas y se ocupan de la administración a cambio del cobro de una comisión. Según Properati, la rentabilidad de una cochera es del 3,1%, pero de acuerdo con un relevamiento de Mercadolibre esta puede ascender al 3,6% en barrios como San Nicolás.

En tanto, José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, agregó que las cocheras son rentables, pero dependiendo de los costos asociados (expensas/ABL) que se tengan y del valor al que se entre en la inversión. "La ventaja frente a los departamentos es que no hay costos de mantenimiento ni vacancia ni riesgo de desalojo", afirmó.

Un dato importante a considerar antes de comprar una cochera es la ubicación
Un dato importante a considerar antes de comprar una cochera es la ubicación

Por último, según Properati, la rentabilidad de un local comercial se ubica en el 3% siendo la mejor oportunidad invertir en locales bien ubicados sobre avenidas comerciales que tienen contratos en dólares (con una rentabilidad del 4,3%) y valor llave, aunque los propietarios de este tipo de inmuebles no suelen desprenderse de los mismos.

Y, si se tiene un perfil más arriesgado, el corredor inmobiliario Santiago Magnin dijo que más que invertir en un "monoambiente en Palermo" hay una oportunidad en la compra de productos ilíquidos.

"Hay locales con vivienda que se pueden subdividir en tres locales que no tienen demanda cuando tienen una renta potencial alta. Encima como no hay compradores cuando aparece uno casi que puede poner el precio. Lo mismo sucede con garajes de 1800 metros u otros productos raros", explicó.

Otra opción son las oficinas a reciclar en el Microcentro aptas vivienda que no tienen mucha demanda y se pueden reconvertir duplicando el valor del metro cuadrado de US$800 a US$1500/m2.

Para terminar, señaló la posibilidad de adquirir PHs chicos en tierra cara para alquilar, y en un futuro convencer a otros propietarios del lugar y vender el terreno.

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